共同富裕和促進生育背景下，我國的房地產行業迎來新的發展格局。未來會如何發展，本文試從以下幾個方面淺析：
一、住宅商品化改革極大拉動經濟增長，但也帶來諸多弊端
1998年7月3日，國務院釋出《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，宣告福利分房年代的結束、住宅商品化時代的開啟。從那時起，大批居民透過“早買房、多買房”實現了財富的積累和增值。據統計，2020年，房地產及其產業鏈佔我國GDP的17%，土地出讓收入和房地產專項稅合計佔地方財政收入的37.6%。房地產從業人員數超過了1000萬人。1984年，城鎮居民居住公房的戶比重為88.2%，居住自有房的戶比重僅為9.4%。但到了2018年，我國城鎮居民人均住房面積已達到39平方米。房地產對拉動經濟增長、推動城鎮化功不可沒。
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但高企的房價，也造就了貧富差距和生育率降低。近幾年中國出生人口連續下降，從2017年的1723萬，下降到2020年的1200萬。其中，2020年斷崖式下降。北京戶籍人口出生數量在2017年達到17.13萬後開始下滑，到2020年僅出生10.04萬人，三年減少了41%。2020年，我國育齡婦女總和生育率為1.3。一般總和生育率要達到2.1即一個育齡婦女要生育兩個孩子，才能完成社會的正常更替。國際上通常認為總和生育率低於1.5，則達到高度敏感警戒線，而我國是1.3。出生率的下滑，跟房價高漲密不可分。房價漲越快的年份，出生率下降得也越快。人口是房地產行業發展的基石，但不斷高漲的房價反過來抑制了人口的生育，從而抑制房地產的長遠可持續健康發展。
二、房價可能呈現“L型走勢”，房地產結構性發展空間廣闊
經過20多年的狂飆突進，當前房地產市場遇到兩大瓶頸。
一是城鎮化的住房需求逐步減弱。中國的城鎮化率已達約64%，雖然距離距離發達國家80%的城鎮化水平還有一定的差距，但快速增長的動能開始減弱。根據國家統計局資料，從2000年到2020年，全國住宅商品房銷售面積高達160多億平米，按戶均90平米計算，20年間，我國累計建造住宅商品房約1.8億套。按戶均3人計算，可以滿足5.4億人的居住需求，加上政策房、小產權房、別墅和公寓等在內，大體可以滿足居住需求。從各地較低的房租也可以看出，基本住有所居。
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二是潛在住宅供地空間減少。資料顯示，到2019年末，全國耕地19.18億畝，但與2009年第二次國土調查相比，減少了1.13億畝耕地。這些耕地主要轉化為了建設用地。2019年末，全國建設用地6.13億畝，較第二次國土調查增加1.28億畝。房地產的根源在土地，我國要死守18億畝耕地紅線，因此，潛在的建設用地規模不到1.2億畝，按照現有的開發強度，堅持不到10年就將耗盡建設用地指標。
當前，我國住房保障體系已初步建立，明確包含三種住房：公租房、保障性租賃住房、共有產權住房。房地產政策的重點是防風險、保剛需、重保障、調分配。
其中，房地產稅成為調控的有力抓手。
房地產稅對各地區影響不同，對海南的影響預計很大。由於海南旅遊地產發達，全省空置房（第3套房）數量可能超過100萬套，且主要集中在房價較高的南部和海口。按照套均200萬元，稅率3%計算，一年徵收的房產稅可能高達600億元。即使腰斬，也有300億元。足以代替海南每年約500億元的賣地收入。
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未來中國房地產市場改革，特別是海南的改革，可能效仿德國。1970-2017年，47年裡，德國的房價年均僅增長1.8%，扣掉房貸利息、通貨膨脹，投資房產是虧的。真正實現了“房住不炒”。
當前，很多熱點地區房價收入比過高，隨著系列政策出爐，未來房價走勢可能呈現“L型”——先是大跌，而後緩慢上漲。房價與本地居民收入逐步掛鉤。
由於房地產擁有較大行業規模，且對鋼鐵、傢俱、玻璃、水泥等行業帶動明顯，因此依舊是國民經濟的重要行業。儘管告別過快增速，但將與電力、水利、通訊等公用事業一樣，成為利潤率較低但發展穩定的行業，且在住房租賃、城市更新、老舊小區改造、安居房建設等方面仍有廣闊結構性發展空間。
未來，低負債、經營穩健的國有企業在房地產行業中優勢突出。隨著房地產領域政策工具箱不斷完善並靈活運用，土地供應規則持續最佳化，信貸投放有序，包括海南在內的中國房地產市場必將行穩致遠，實現人民的安居夢。
