開年第三週，央媽殺瘋了。
央媽殺瘋了，朋友圈裡嗨麻了。
黑馬之後，一看樓市，再低頭一看股市
——臉上笑嘻嘻，心裡MMP。
央行明牌了，但信心還沒回來。
明牌了，不裝了。
兩個月前，我寫了篇文章：《2022，新一輪寬鬆：降準只是開始，可能還有降息》
還記得咱們當初的判斷嗎？
經濟增長，低於潛在增長率。穩增長之下，降息幾乎必然。
企業利潤，將有穿負的可能。保企業穩就業之下，降息也是必然。
精準滴灌，救不活渴死的鬼。不僅是定向降息，更可能是全面寬鬆。
2022年，是大寬鬆之年。
當時這篇文章的留言區…
精彩。
幾乎沒人信，罵得還賊多。
這篇文章發出去一週後，降準了。一個月後，又降息了。
又是一個月之後，進入2022的開年第三週，央行恨不得直接把全部底牌攤開來。
1月17日，央行降息。
——下調MLF和OMO利率各10個基點。
1月20日，央行再次降息。
——一年期LPR利率從3.8%下調至3.7%，五年期LPR從4.65%下調至4.6%。
短短兩個月時間，一次全面降準，三次全面降息。
甚至在兩次降息之間，央行高層罕見表態：
充足發力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方；
精準發力，要致廣大而盡精微，金融部門不但要迎客上門，還要主動出擊；
靠前發力，前瞻操作，走在市場曲線的前面，及時回應市場的普遍關切。
上面這三句話，說明了什麼問題？
央行攤牌了，貨幣政策明牌了。
不僅要開閘放水，還要降低水費，更要送水上門。
這一切都驗證了咱們兩個月前的判斷，不用再有任何質疑了。
——2022剛剛開始，大寬鬆之年就提前來了。
上半年，還會繼續踩油門。
降準降息，是為了什麼？
往大了說，是穩增長。往小了說，是給預期，給信心。
過去的一週，央行連續兩次降息，高層還出來直接把底牌亮明瞭。
——開閘放水、降低水費、送水上門。
上面把話都說到這了，市場總要給點反應吧。
樓市反應週期長，暫時沒有反饋，尚可以理解。像含春少婦一般敏感的股市，總該給點反饋吧。
——畢竟我都撩撥到這了，你還不以潮水回敬？
甚至，今天央行還專門把公佈LPR的時間，從常規的9點30分調整到9點15分。
——股票開市前，就釋放了降息的利好。
朋友，別再說我不給你提前準備的時間了！
今天上午9點半，股民朋友們拿著提前15分得到的降息利好，進入了樓市……
然後，精彩的一幕來了——
受降息利好影響，4600只股票，745只上漲，僅3800餘隻下跌；
三大指數略微下跌，差點飄紅。
市場以“死豬不怕開水燙的穩定”，回敬“大寬鬆之年的降息”。
曾經最不被忽悠的股民，真是越來越不好騙了。
以前輕飄飄的幾篇報道，就能把彌散的信心重新啟用。都用不著給糖，給片糖紙都能舔一天。
嗯……真甜。
現在哪怕是實打實的降息，也救不回彌散掉的信心。真給一大塊巧克力，反而我不敢吃了。
怕……怕毒。
看完這周的市場反饋，你想到了什麼？
對，像疫情之初的歐美！
——百業待興，信心彌散；
——各大央行一腳大油門踩下去，嚇得機構和散戶落荒而逃。
信心散了，隊伍不好帶了。
信心散了，怎麼辦？
一腳油門下去沒跑起來，怎麼辦？
得繼續給油啊！
下面這張圖，是央行歷次提到“穩增長和穩預期”之後，貨幣政策的“連續給油”節奏——
先輕踩一腳，定向放水，試探一下；
還是起色不大，那就猛踩一腳，全面降準降息；
如果還不太行，連續踩上幾腳，連續降準降息；
依舊不怎麼行，把腳踩進油箱裡，把樓市政策鬆一鬆。
現在是什麼階段？
猛踩一腳，起色不大，準備連踩幾腳。
更重要的是，接下來的油門，還會越踩越快，越踩越頻繁。
為什麼？
留給我們的時間差不多了。
美聯儲正加速縮減購債，準備進入加息緊縮週期。基於美聯儲的加息預期，咱們的降息視窗期正在縮小。
我們要利用所剩不多的視窗期，加快寬鬆節奏，避免與美聯儲加息直接對撞。
油門要快點踩，再慢就撞車了。
上面講了這麼多，我想說的就是兩個關鍵：
向內看，油門只踩一腳還不夠。信心依舊在低谷，要繼續踩，連續踩；
向外看，留給我們的視窗期不多了。避免直接對撞，要快點踩，多點踩。
雖然我不想承認，但不得不承認：
開年這兩腳只是開始，上半年還會有更大力度、更快頻次的貨幣寬鬆。
每一個普通人，都將不得不去面對普世性的“放水”沖刷。
水一定會流入樓市，或多或少罷了。
截至目前，樓市裡關於降息的言論，可以歸納總結為兩點：
要麼是，水流不進樓市，莫慌；
或者是，明年樓市起飛，很慌。
以上兩點，全錯！
水龍頭一旦擰開，就很難控制水流向哪裡。
降準也好，降息也罷，上面的目的很明確：
把漫灌的大水，全部引到中小企業和實體企業裡。
——讓他們喝的飽飽的，活的好好的，信心足足的，就業崗位給的多多的。
但是，現在情況有點複雜。
複雜情況一：各行各業，都不太掙錢。
——影視行業和裝修園林行業，利潤下滑56%；畜牧業，利潤下滑46%；商場與超市，利潤下滑60%；旅遊頭部企業，利潤下滑84%；餐飲酒店頭部企業，利潤下滑56%……
面對全行業都不太掙錢，會發生什麼情況？
銀行不敢放款，企業也不敢貸款！
因為沒利潤，企業也不想貸款擴張。又不賺錢，貸什麼款。
因為沒利潤，銀行也不敢讓企業貸款擴張。放出去的錢，收不回來怎麼辦。
這與放水沒關係，與降息沒關係，只與信心有關係。
當銀行不敢放款，企業不敢貸款，偏偏遇上了上面猛踩油門，一個勁降準降息……會發生什麼？
上面放出來的水，全淤塞在銀行裡。
銀行裡堆疊了大量的錢，放不出去。
銀行開門做生意，做的還是“低吸高放吃息差”的放貸生意，現在錢全堆在家裡，放不出去，每天都是成本……
銀行心裡苦，銀行心裡急。
銀行一急，第二個複雜情況就出來了。
複雜情況二：曾經敢貸但不能貸的房地產，現在上門了。
前兩天，高層又提了——
要促進住房消費發展，要支援商品房市場更好滿足合理購房需求；
監管機構，從房企發債方面給予支援；
按揭和開發貸可以上量，涉房貸款兩集中也可以臨時"鼓肚子"。
銀行不敢給中小企業貸款，是因為它們沒利潤，怕它們還不上，這叫“真不敢放”。
而不敢給房地產貸款，是因為上面有人管，很想放但有政策，這叫假不敢放。
現在上面管著的堤壩，突然鬆了個口子。
複雜情況一，遇上了複雜情況二……
家裡憋滿錢的銀行，遇上了家裡窮成狗的樓市。
兩者之間，還鬆了道口子。
緣，妙不可言。
別聽那幫人瞎逼逼，什麼放出來的水流不進樓市。
只要水龍頭擰開，伴隨涉房貸款的暫時性放鬆——
明年上半年，放出來的水和憋在銀行手裡的錢，一定會流入樓市。
或明或暗，或多或少。
樓市，正飄向中游。
既然我們肯定了“水一定會或多或少的流入樓市”，那是否就意味著
——明年的樓市，就要起飛？
不不不！
關鍵要看流進來的水有多少，能推著樓市跑多遠？
還記得之前教給大家的“樓市行情三階段”麼？
一輪樓市行情，至少要經歷三個階段。
階段一，信貸寬鬆。
放出來的水，是否可以直接懟進樓市的大屁股裡。
在這個過程中，要重點關注3個細節：
銀行裡有沒有新的信貸產品出現；新的信貸產品，利率是否下降；銀行對於涉房資金的合規性監管，是否放寬了。
大家是否發現，最近有很多如下情況發生——
找你做銀行貸款的人，好像真的變多了；銀行貸款的利率，好像也真的下降了；個別城市，好像不怎麼查首付來源了，接力貸好像又能用了。
歷經連續性的降準降息，我可以很負責任的告訴大家：
樓市的大屁股上，正在接上粗水管，就在當下，就是現在。
我們正在或者已經走過第一個階段，正準備進入第二個階段。
階段二，成交上漲。
量在價先，任何商品的價格上漲前，一定會先出現連續性的成交量上漲。
在這個過程中，要重點關注3個數據：
你所關注的城市，是否出現至少2個月的成交量連續上漲；二手房的成交週期，是否連續縮短了4周以上；整座城市的庫存去化週期，是否縮短到12個月以內。
在寫這篇文章的時候，我又重新對比了所有重點城市的成交資料——
除北京和上海外，幾乎所有城市的二手房成交量，都未連續上漲。
北京和上海的二手房，成交量也只是連續小漲2周。
通覽所有資料，我可以很負責任的告訴大家：
只是剛接上水管，水還太小，尚還推不動樓市的大屁股。
第二階段還沒來，暫時起飛不了，還需繼續觀察。
階段三，賺錢效應。
任何一個市場，想要暴漲的前提是：更多的人進場，遠超正常的供需。
如何讓更多的人進場？
場子裡的人，都開始賺錢，都開始向外傳播賺錢效應。
在這個過程中，要重點關注3個細節：
你所關注的城市，是否出現了新的地王；一手房不斷開出熱點行情，二手房不斷出現跳價；輿論口和朋友圈對樓市有利，人人都在傳播買樓賺錢。
拿著這三個細節，再看看當下的樓市——
有地王麼？
屁，不流拍就是萬幸。
有一手搶房，二手跳價麼？
除了個別倒掛盤，慘的一批。
有人人傳播賺錢麼？
“誰買房誰憨批”，還是搖旗吶喊的主力。
離“今天買，明天暴擊”的第三階段大行情，還遠著呢。
又講了這麼多，我想告訴大家的是——
當下的樓市，剛走過“信貸寬鬆”的第一階段，正走向“成交量連續上漲”的第二階段，遠不到“賺錢效應”的第三階段。
船，剛漂至中游。
今天這篇文章，全是乾貨。
我拿出這些乾貨，想要幹什麼？
當然是為了臭顯擺啊，還能幹什麼。
稍微的炫耀一下
——樓市這玩意，咱懂。
除了臭顯擺之外，還想提醒一下諸位。
無論是投資，還是家庭資產保值，還是剛需自住，如果你仍在關注樓市，現在可以動起來了。
別迷了，趕緊動起來。
可以不著急買，但一定要開始關注。
開春之後，請密切關注你想買的城市、版塊和樓盤的成交量情況。
如果出現——帶看明顯變多、成交量連續一個月上漲、掛牌量連續兩至三週的明顯下降、一套房的成交週期連續4周縮短，就一定要入手了。
千萬別等到賺錢效應開始出現的第三階段。
到那個時候，主動權已經完全轉移到賣方的房東手裡。
到那個時候，你會神奇的發現
——糟糕，又被拿捏了。
最後，我知道肯定又有人要放歪屁，講歪話了：
你是在鼓動大家炒樓麼？
對於這種人，我只有一句話回應——
天天那麼多牢騷，有個屁用。
你是能用牢騷把水龍頭擰住，還是能用騷話把大壩堵上。有那個時間，還不如多想想怎麼刨幾下，才能不被大水衝跑。
大水沖刷下，嘴炮當不了救生圈。
