截至2021年底，廣州、上海等21個重點城市第三批次地塊集中出讓，寧波第三批次地塊於2022年1月18日完成競拍。整體來看，2021年22個重點城市住宅用地供應規模同比增長，成交規模基本持平，成交樓面價小幅上漲，底價成交地塊佔比增加，流拍撤牌率上升。
具體來看，22城土地市場熱度呈“前高後低”態勢，上半年受交易市場活躍度較高影響首批集中供地市場較熱；三季度中央加快完善“穩地價”要求下重點城市第二批供地調整土拍規則，但受市場調整和企業資金壓力增加影響，市場快速降溫，超兩成地塊流拍或被撤牌；四季度重點城市最佳化第三批供地出讓條件，部分地塊利潤空間提高，但房企資金壓力仍較大，疊加地方對房企預售監管資金和購地自有資金監管較嚴，第三批次土地市場延續低溫態勢，底價成交地塊比重進一步上升，流拍撤牌率略有好轉。
2022年，重點城市供地“兩集中”政策有哪些調整方向，土地市場熱度又將如何？
整體情況
22城供求規模同比增長，底價成交地塊佔比和流拍撤牌率均高於2020年
表：22個重點城市住宅用地推出、成交和流拍撤牌情況（市本級）
注：截至2021年12月31日，推出和成交面積均為規劃建築面積；深圳、青島第二批次重新掛牌，推出情況取第二次掛牌資料；三批次資料包含寧波第三批土地出讓資料；流拍撤牌率=（流拍數量+撤牌數量）/（流拍數量+撤牌數量+成交數量）；
資料來源：中指資料CREIS
22個重點城市2021年住宅用地供應量增加、成交量小幅下降，底價成交地塊佔比、流拍撤牌率均高於2020年。2021年，22城住宅用地推出面積達到34695萬㎡，為近七年最高水平，同比增長12%；成交27571萬㎡，同比下降3%；成交樓面均價延續逐年上漲態勢，同比上漲11%；土地出讓金約2.6萬億元，同比增長8%。受下半年市場明顯降溫影響，全年住宅用地底價成交、流拍和撤牌地塊數量明顯提升，底價成交地塊佔比為62.8%，較2020年提升6.7個百分點，流拍撤牌率升至21.3%，較上年增加13.8個百分點。
圖：2016-2021年22個重點城市住宅用地成交面積及土地出讓出讓金佔全國比重走勢（市本級）
注：2021年統計資料不包含寧波第三批次土地出讓資料
資料來源：中指資料CREIS
22城住宅用地成交面積雖有小幅下降，但佔全國的比重提升至近幾年最高水平，出讓金佔比超四成。2021年，22城住宅用地土地出讓金佔全國比重為44.1%，較2020年增加7.2個百分點，成交規模佔全國比重為16.0%，為2016年以來最高水平，較2020年增加3.9個百分點。
圖：22個重點城市各批次供求佔比情況（市本級）
資料來源：中指資料CREIS
分批次來看，22城住宅用地成交規模和土地出讓金逐批下滑，底價成交地塊佔比持續上升，流拍撤牌率衝高後回落。
供求規模方面，22城前兩批住宅用地供應規模較高，但受下半年交易市場降溫、土拍規則調整、企業資金壓力增大等因素影響，部分城市第二批次流拍和撤牌地塊頻出，第二批成交規模遠低於首批，出讓金亦出現明顯下降，四季度土地市場繼續低溫執行，多數城市第三批土地供應量減少，成交量繼續下行。
價格方面，22城三批供地成交樓面均價保持相對平穩，部分城市第三批供地下調初始樓面價格，成交樓面價亦有所下滑。
圖：22個重點城市各批次住宅用地底價成交佔比及流拍撤牌率情況（市本級）
資料來源：中指資料CREIS
成交結構方面，首批集中供地市場熱度較高，底價成交地塊佔比和流拍撤牌率較低；第二批集中供地市場熱度驟降，流拍和撤牌地塊數量大幅增加，流拍撤牌率明顯上升；部分城市最佳化第三批次地塊出讓條件，撤牌地塊數量明顯減少，流拍撤牌率較二批有所回落，但市場延續低溫態勢，底價成交地塊佔比進一步上行。
土拍規則
重點城市三批供地因城施策調整競價方式、建設要求和門檻限制
表：22個重點城市2021年三批供地土拍規則主要變化內容
表：22個重點城市2021年三批供地土拍規則變化情況
資料來源：中指研究院整理，中指資料CREIS
從競價方式來看，重點城市陸續引入房價地價聯動機制，取消“競配建、競自持”等方式，因城施策選取“搖號、一次報價或競高品質方案”並下調最高溢價。重慶、武漢第二批供地設定最高地價，無錫和廣州部分地塊試點限房價，但受二批市場降溫下地塊流拍影響，廣州南沙和黃埔區第三批地塊取消“限房價”試點。受自然資源部調整要求，多數城市在第二或第三批供地調整土拍規則，取消“競配建或競自持”，避免抬高實際地價，並因城施策從“搖號、一次報價或競高品質方案”中選擇適合的競價方式。其中，重慶第二批最終環節採取“競高品質方案”，第三批調整為“搖號”；廈門第二批採取“竟配建”，第三批調整為“搖號”；成都第三批全面取消“競自持”；武漢第二批重啟熔斷機制，第三批精簡競拍規則，熔斷後調整為“競自持/搖號”方式；濟南第二批採取“搖號”，第三批調整為“競建築品質和建設進度”等。
從建設要求來看，部分重點城市第三批對競拍人的開發資質要求予以放鬆，其中南京第三批次供應地塊全部要求資質為三級及以上，而此前多數要求二級甚至一級，同時對聯合報名競買、不得合作開發，嚴格限制股權轉讓等約束未做要求；杭州第三批取消了競買人須具備一年以上房地產開發資質的要求。此外，部分城市逐步探索落地“定品質”，南京第三批河西板塊地塊針對購房者反饋資訊增加外立牆材料的質量要求；廈門第三批所有地塊新增定品質要求；濟南第三批試點競品質和建設進度，地價達到上限後，競二星、三星綠色建築比例及競單體總層數不同比例下的預售條件，上限是三星綠色建築100比例+單體封頂後辦理預售。
從資金門檻限制來看，受首批市場較熱影響，深圳、蘇州和重慶等城市上調第二批供地部分地塊保證金比例，而第二批市場降溫下，無錫、福州、蘇州、重慶和南京下調保證金比例，降低房企參拍門檻。
市場情況
22城市場分化，多數城市宅地成交量增價漲，三批供地流拍撤牌好轉
表：22個重點城市三批供地住宅用地供應和成交情況（市本級）
注：統計資料為市本級，包含住宅和綜合用地；寧波2021年成交建面變化未包含第三批次土地出讓資料。
資料來源：中指資料CREIS
分城市來看， 2021年上海、蘇州、濟南、長沙等9個城市加大住宅用地供應，帶動宅地成交規模同比增長，重慶、青島和福州等受宅地供應縮量拖累成交規模同比下降，廣州和南京受後兩批地塊流拍和撤牌情況嚴重影響全年成交規模低於2020年。此外，受第二批土拍明顯降溫以及前期供地量大等因素影響，北京、廣州、成都、天津、長春、瀋陽第三批減少供地，相比第二批次供應面積降幅均在50%以上。
圖：22個重點城市三批供地住宅用地成交樓面價情況（市本級）
注：寧波2021年樓面價未統計第三批次土地出讓資料。
資料來源：中指資料CREIS
價格方面，22城中多數城市2021年成交樓面價同比上漲，其中廈門受島內加大供地和前兩批供地市場熱度相對較高影響，成交樓面價較2020年明顯上漲；而上海增加五大新城、定向安置和公共租賃房的土地供應，疊加上海對土拍採取多舉措管控下穩地價持續顯效，成交樓面價較2020年有所下跌。分批來看，深圳、成都、青島供地向核心區轉移，成交樓面價逐批上漲，廈門、無錫、重慶和濟南二批次加大城區外供應，加上市場降溫溢價較低，整體成交樓面價較首批下降，三批次調整供應結構，以核心區為主，成交樓面價呈“先降後升”，而合肥、南京、廣州、上海和蘇州三批次多地塊下調地價且地塊優質度一般，在大市場環境偏冷下房企拿地意願較低，成交樓面價呈現“衝高回落”。
圖：22個重點城市各批次住宅用地成交結構變化（市本級）
資料來源：中指資料CREIS
從成交結構來看，多數重點城市首批供地競價達上限和溢價成交地塊比重相對較高，第二批流拍和撤牌地塊佔比顯著提高。第三批市場延續低溫態勢，但土拍出讓規則有所最佳化，降低企業拿地門檻等，多數城市底價成交地塊佔比提高，流拍和撤牌地塊比重較二批下降，其中杭州土拍市場相對較熱，第三批次成交35宗住宅用地中，有24宗達到封頂限價，無地塊流拍或撤牌。
圖：22個重點城市三批供地流拍撤牌率變化情況（市本級）
資料來源：中指資料CREIS
流拍撤牌情況來看，下半年市場降溫下，除廈門外，重點城市第二批供地流拍撤牌率均有所上行，而除廈門、南京、長春、鄭州外，其他城市第三批供地的流拍撤牌率普遍低於第二批，第三批流拍撤牌情況有所改善，無錫、深圳、上海、杭州第三批無地塊流拍或撤牌，而廣州、南京、合肥、長春、鄭州、廈門等城市第三批供地流拍和撤牌率仍保持在20%以上，廈門、長春、瀋陽超50%。
總結及展望
綜上所述，2021年是重點城市“兩集中”政策實施第一年，三批次土拍熱度呈“高-低-穩”特點，土地市場成交規模整體穩定。首批次房企拿地積極，二批次各地調整土拍規則，嚴控資金來源及溢價率等，土地市場明顯降溫，多城市流拍和撤牌現象頻現；三批次多數城市對土拍規則進行了最佳化和完善，推動土地市場相對平穩執行。整體來看，2021土地“兩集中”政策一定程度上達到了“穩地價”效果。
分城市來看，22城中半數城市供求規模較2020年增加，其中北京、上海、蘇州、濟南、長沙、合肥、杭州等城市供應規模較2020年增加30%以上，帶動成交規模增長；青島、福州縮減供地量，成交規模較2020年均下降近30%，另外，瀋陽、天津、長春等城市成交面積亦下降，當前青島、福州短期庫存均在15個月以上，瀋陽、天津等城市短期庫存去化時間超20個月，土地縮量將有利於緩解庫存去化壓力。
展望2022年，中央穩地價要求下，重點城市“兩集中”政策存在繼續最佳化空間，參考2021年重點城市第三批集中供地出讓條件最佳化方向，降低企業拿地門檻，給予企業合理利潤，激發企業拿地意願，如下調保證金比例、降低企業開發資質要求、減少配建和自持規模等。另外，部分城市或將進一步完善房地聯動機制，實行“一地一策”，試點現房銷售，加大租賃用地供應比重，加快品質相關要求落地，逐步強化穩地價效果，促進房地產市場平穩健康發展。
2022年1月7日，北京2022年首批集中地塊公佈，土拍規則整體延續上一年集中供地規則，最高溢價率限制到15%、禁馬甲、嚴格審查競買人購地自有資金，提升對保障性住房、住房品質要求，值得注意的是，本次北京增加了競現房銷售地塊比例，18宗地塊中有9宗設定競現房銷售環節，現房銷售試點在不斷強化。
從推地時間來看，2022年22城各批次供地時間或將較2021年有所提前，有利於地方更好地把握供地節奏；從供應規模來看，部分重點城市短期庫存不足，疊加下半年宅地成交規模縮量，2022年房價上漲壓力仍在，地方或將繼續加大供地和最佳化供地結構，緩解市場供求矛盾，平抑新房價格。從成交熱度來看，2021年第三批次供地土拍規則逐步放鬆，部分城市土地市場有所恢復，但由於目前房企資金壓力仍較大，拿地較為理性，預計2022年首批次土地市場熱度回暖有限。
此外，“兩個維護”下未來地方或加大“保交付”力度，靈活調整商品房預售資金監管，提高資金使用效率，但房企償債高峰臨近，加快銷售回款依舊是房企2022年全年的工作重心。建議房企在加快營銷的同時，加強對市場及競品專案監測，利用數字化工具科學決策。與此同時，鑑於政策變化依然是現階段影響市場趨勢的最核心因素之一，為了更及時追蹤及預判政策走向，中指·專案雲特針對城市各類政策進行了結構化梳理，並透過市場熱度、城市基本面及外部環境變化構建了政策預警模型，讓政策走向有跡可循，幫助房企制定策略先人一步！
資料來源：中指資料CREIS，中指·專案雲
