2021 年下半年以來，地產行業動盪大，房企暴雷不斷，恐慌情緒自地產行業蔓延至所有相關產業鏈，物管板塊估值也隨之大幅回撥。上市物業公司的 市盈率（ttm）平均值從2021年6月高點的34x回調了大約 50%至 2021 年末低點 17x。#物業管理#
在此期間，一些出現現金流緊張的地產公司，不得不“甩賣”旗下的物業管理公司，而經營穩健、實力較強的物業公司趁機出手，以比較便宜的價格收併購。其中支付對價超過十億元的併購就有：
碧桂園服務併購富力物業、碧桂園服務併購鄰里樂、華潤永珍生活併購禹州物業、華潤永珍生活併購中南物業。我們認為，這段時間的併購行動將體現在未來龍頭公司的業績增長上。
為什麼併購會成為重要的業績影響因素
計算物業管理公司的基礎收入，可以用到一個簡單的公式：
基礎物業服務收入 = 在管面積 x 收繳率 x 綜合物業費
其中收繳率一般不會出現大幅波動和明顯變化，綜合物業費則取決於在管小區是高階還是一般小區，所以最大的變數是在管面積。此前，各個地產公司都成立了自己的物業管理公司，在管面積取決於母公司地產公司的擴張程度。
2021年下半年以來，許多房企出現現金流問題甚至“爆雷”，使得市場擔憂未來物管公司的在管面積增長將變慢。但隨著收購的增加，龍頭公司的在管面積大幅提升。比如最近華潤永珍生活併購禹州物業和中南物業，帶來超過7000萬方的在管面積，對比公司在2021年中報的在管面積，增加了58%，有效整合後將極大保障了未來幾年的業績增長。
另外隨著物業公司管理規模基數變大，增值服務、城市服務等其他業務的發展，物業公司本身對關聯房企的依賴度會一步步降低。今年物業公司在社群增值服務上會持續發力，物業公司自身的運營能力也將有所體現。
市場對民營物管公司的不信任
截至 2022 年 1 月 21 日，華潤永珍生活、保利物業、中海物業這三家關聯房企為國企的物管公司 PEG 均值為 0.86x，而碧桂園服務、旭輝永升生活、濱江服務三家關聯房企為經營穩健民營房企的物管公司 PEG 均值僅為 0.38x，前者是後者的 2.3 倍。
這反映了市場對民營物管公司的擔憂。一方面民營物管公司關聯的房地產公司會不會陷入經營困難還不確定，另一方面民營物管公司究竟是不是獨立運營、地產母公司有沒有挪用、侵佔物管公司資金不確定。
不過，我們也有理由相信，存在治理問題或者有關聯風險的物管公司，也是少部分，而不是大多數。如果說國企物業管理公司，是投資穩健成長的話；民營物業管理公司，是明顯的撿漏和困境反轉機會。
相關公司
背靠國企、央企的頭部高信用公司：保利物業、招商積餘、中海物業、綠城服務等；
靜等房地產信用風險渡過，民營行業龍頭與優質一線：碧桂園服務、融創服務、旭輝永升服務、金科服務、新城悅服務、世茂服務、建業新生活、合景悠活等；
此外，受益細分賽道如商管、商寫等在未來 3-5 年存在量價齊升的邏輯，優質的賽道龍頭與一線品牌：華潤永珍生活、寶龍商業、新大正、星盛商業、卓越商企等。
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