預判2022年，我們認為，狹義整體庫存穩中有降，主要是基於供求疲軟，成交回落幅度預期將大於供應，不同城市間分化將持續加劇
◎文 / 克而瑞研究中心
■■■
指標說明
自房地產行業“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調整、交易持續低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規模也由降跳增，迎來新一輪週期變換，為市場各方所關注。
為此，我們梳理了全國百城資料，透過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期釋出《全國商品住房百城庫存月報》，
以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。
1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及週轉房等不可銷售或出租的房屋面積。
2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批准預售可供銷售的商品住宅建築面積中，尚未銷售的商品住宅建築面積。
3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。
2021年12月，房企推盤積極性略有回升，供應環比上漲7%，成交隨著迎來“翹尾”行情，同環比齊增，不過總體供過於求格局未變，狹義庫存小幅微增至6.1億平，成交“回暖”，去化週期由2021年11月末的16.95個月下降至16.41個月，顯著高於2020年同期水平。廣義庫存重回高位，增至38.81億平，潛在庫存風險依舊較大。
商品房待售面積
跳增至5.1億平住宅增480萬平居首、商辦成交疲軟
國家統計局公佈資料顯示，2021年12月末，商品房待售面積51023萬平方米，比11月末增加858萬平方米。其中，住宅待售面積增加480萬平方米，辦公樓待售面積增加94萬平方米，商業營業用房待售面積增加46萬平方米。
事實上，2021年以來，整體庫存延續穩中有降態勢，6月小幅跳增後，7-11月持續回落，12月顯著跳增至5.1億平，同比增長3.5%。分業態來看，因年末房企業績衝刺，推盤積極性較高，成交雖然迎來年末“翹尾”，但總體延續供過於求，導致住宅待售面積顯著跳增，總量基本回歸到今年7月水平；商辦市場成交表現略顯疲軟，整體待售面積穩中有增，疊加疫情不確定性影響，使得後期去化壓力依舊較大。
狹義庫存
穩中有增至6.1億平二線同環比齊降，三四線漲幅居首
2021年12月，狹義庫存延續穩中有增態勢。據CRIC監測資料，2021年12月百城商品住宅庫存量達到了61298萬平方米，環比上漲1%，同比增長3%。結合樓市供求，12月迎來“翹尾”行情，供求皆有不同程度放量，房企推盤積極性略有回升，供應環比上升7%，同比仍下降32%，成交穩步上行，環比上漲24%，同比下降31%。不過整體市場仍延續供過於求格局，受此影響，狹義庫存小幅微增，6.1億平高位持穩。
不同能級城市環比變動不大，漲幅基本在3%以內，同比來看，一線同比下跌4%，降幅有擴大趨勢，主要源於去年高基數影響；二線城市基本與去年同期持平，小幅微降2%；三四線庫存壓力穩步增長，同比上漲10%，在不同能級城市中居首。
具體來看，北上廣3城環比變動不大，僅深圳環比出現大幅增長，主要源於本月供應顯著放量，而成交則持續降溫，新開盤專案平均去化率僅47%，即便是超級網紅盤，也未能如期實現“日光”。為了爭搶客戶，在售專案加大促銷力度，工抵房、首付分期等優惠頻現，但並未收到很好的效果，部分滯銷盤去化率低於10%。同比來看，上海的狹義庫存顯著低於去年同期，主要是基於市場韌性較強，居民購買力充裕，整體成交高位波動；北京供求持穩，整體庫存變動不大。廣州本月供應小幅放量帶動成交回升，同比漲幅持穩6%。
二線城市中，北部內陸城市諸如青島、瀋陽、太原、武漢12月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP4。多數城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內，西安庫存壓力激增，狹義庫存環比上漲32%；同比來看，漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著；南京、寧波等前期大熱城市，需求回撥加劇，同比漲幅也較大。與之形成鮮明對比的是，杭州、合肥、重慶、貴陽等去庫存效果顯著，同比下降均超2成，庫存風險相對較小。
三四線城市狹義庫存同、環比均呈現漲多跌少，不同城市間分化持續加劇：欽州、臨沂、衡陽、岳陽等城市主要源於歷史遺留問題，庫存基數較大，疊加成交轉淡，使得狹義庫存同比漲幅均在3成以上；而中山、汕頭、惠州、東莞等東南沿海城市則主要受到政策“調控”影響，成交被抑制，資料實難反映真實的市場需求。此外，少部分城市諸如三亞、漳州、晉江、淮南、太倉等12月庫存同、環比齊降，且同比跌幅均在30%以上，庫存風險相對較小。
圖2-3 2021年12月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）
表2-1 百城2021年12月末商品住宅庫存量和同環比變動情況（單位：萬平方米）（略）
庫存消化週期
穩中有降至16.41個月三四線19.31個月去化承壓
縱觀2021年全年，整體去化週期自下半年以來加速上行，12月，因成交迎來“翹尾”行情，因而去化週期穩中有降，由2021年11月末的16.95個月下降至16.41個月。
不同能級城市持續分化，核心一二線市場韌性較強，成交熱度延續，去化週期穩中有降：一線降至11.37個月，環比降幅達到7%；二線降至15.2個月，環比降幅達到5%。
三四線庫存積壓現象較為明顯，主要源於成交熱度回落，去化週期達到了19.34個月，顯著高於百城平均，去化風險浮出水面。
具體來看，一線城市分化加劇，北京去化週期超18個月，上海、廣州、深圳則低於12個月，庫存風險相對較小。變化趨勢來看，北京、深圳均呈現同環比齊增，主要是受狹義庫存穩中有增，成交熱度回落影響。上海由6.12個月降至5.75個月，顯著低於去年同期，居民購買力相對充裕，購房積極性依舊較高，廣州環比回落，同比持增，增幅達36%。
30個二線城市中僅有哈爾濱、大連、長春、蘭州、呼和浩特、青島等6個城市庫存消化週期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；四成以上城市去化週期降至12個月以內。從變化情況來看，商品住宅消化週期環比跌多漲少，同比則是漲多跌少，其中哈爾濱、蘭州、呼和浩特等面臨去化週期大於20個月且同環比齊增，整體庫存風險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，合肥、石家莊等得益於成交熱度回升，去化週期同環比齊降。
三四線城市形勢更為嚴峻，去化週期高達19.34個月，環比與上月基本持平，而同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增，66城中27城去化週期已在20個月以上，其中淄博、臨沂、煙臺、防城港等內陸三四線主要是歷史遺留問題，庫存基數較大，整體成交轉淡下，去化週期保持同環比齊增，而惠州、汕頭、珠海、麗水、金華等則因前期需求透支疊加調控加碼等多重因素，去化週期拉長至20個月以上。而桂林等迎來此消彼長的輪動行情，去化週期不足10個月且低於去年同期，整體庫存風險相對較小。
表3-1百城2021年12月末商品住宅庫存量去化週期和同環比變動情況（單位：月）（略）
廣義庫存
環比跳增6%至38.81億平內陸弱二三線庫存風險激增
廣義庫存本月穩步回升，2021年12月末達388137萬平方米，環比上升6%，同比上漲4%。一方面狹義庫存高位波動，另一方面，年末房企加緊業績衝刺，現金流吃緊，加之東北凍土期來臨，整體開工意願穩步回落，從統計局資料來看，12月全國房屋新開工面積為16075萬平方米，同比下降31%，較11月擴大了10pcts。
不同能級廣義庫存均呈現同環比齊增：三四線環比上漲8%居首，主要源於12月土拍市場集中放量致未開工地塊量大增，二線同環比漲幅均在5%-6%，庫存風險基本可控。
一線城市中，上海、廣州、深圳均保持同環比齊增，深圳漲幅最為顯著，主要是受狹義庫存激增影響；上海、廣州本月均完成了第三輪集中土拍，土地成交量穩中有增，以此也帶動了未開工地塊量的攀升。與之形成鮮明對比的是北京，雖然廣義庫存環比持增，但仍低於去年同期，考量到成交熱度延續，整體庫存風險不大。
二三線城市中，貴陽、大連、瀋陽、唐山、株洲、石家莊、煙臺12月末廣義庫存量遙遙領先，高位持穩，突破1億平方米，南昌、長沙、蚌埠、岳陽、滄州、太原、淄博、蘭州、寶雞、哈爾濱、佛山次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。
變化情況來看，環比波動不大，多數城市漲跌幅不超過10%。不過相較於2020年同期，漲多跌少：以成都、西安、蘭州為代表的弱二線城市和以保定等為代表的基本面較差的內陸三四線城市，同比漲幅均超15%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉淡，潛在庫存風險依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支，潛在庫存風險上升的問題，諸如鎮江、雲浮、蕪湖等城市廣義庫存也出現顯著增長。而部分城市諸如石獅、合肥、湖州、漳州、福州等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在25%以上。
表4-1 百城2021年12月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）
綜上，12月樓市迎來“翹尾”行情，供求皆放量，但供過於求格局延續，由此拉動狹義庫存穩中微增至6.1億平，但去化週期顯著小幅回落至16.41個月，廣義庫存再度跳增至38.81億平，延續高位波動。分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強，12月狹義庫存微增，但仍低於去年同期，去化週期1年左右持穩，庫存風險基本可控；二線“中規中矩”，狹義庫存波動不大；廣義庫存雖然同環比齊增，但漲幅基本在5%-6%持穩。三四線壓力陡增，狹義庫存同比漲幅屬不同能級之首，顯著超百城平均，廣義庫存環比跳增8%，主要與地方政府供地規模放量密切相關。
預判2022年，我們認為，狹義整體庫存穩中有降，主要是基於供求疲軟，成交回落幅度預期將大於供應，不同城市間分化將持續加劇：
一線城市整體庫存量有望持穩或小幅微增。主要是基於一方面今年以來一線土地成交量大幅上升，疫情不確定影響下，一線抗跌保值性顯現，房企重回一二線戰略意圖明顯，明年加大供應是大機率事件；另一方面，當前行情轉淡的背景下，一線成交尚有支撐，中高階改善需求有望穩步釋放，供應加大，成交高位波動也將使得庫存量持穩或微增。
而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如北海、防城港、寶雞、連江等，這些基本都是人口淨流出城市，目前商品住宅消化週期均在40個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。
而就廣義庫存而言，仍將維持增勢，主要是基於三四線整體工程進度放緩所致。一方面，房企現金流依舊吃緊，雖然信貸有放鬆徵兆，但主要是針對居民端，因而房企開工意願本就不會太強；另一方面，三四線抗風險能力較低，回款週期相對較長，明年房企推盤節奏會明顯放緩，基於此，房企更加會傾向於選擇推進核心一二線城市專案的工程進度。而對於廣大三四線而言，未開工土地總建面會穩步上升，最終導致廣義庫存總量攀升。
排版/土木
本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿轉載
以上代表克而瑞研究中心團隊觀點，僅供參考
轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合
