2021年“房住不炒”政策延續，加之“三道紅線”等金融監管及供地“兩集中”政策實施，房地產行業加速洗牌，房企面臨內部資金和外部競爭等壓力，房地產行業進入調整期。我們對2021年行業收併購規模、企業特徵及標的進行梳理，研究收併購的趨勢與規律，並對行業發展進行預判，以期為企業提供決策參考。
交易金額回升至疫情前水平
2021年收併購交易金額回升至疫情前水平，同比增長21.3%，宗數持續降低14.0%。具體來看，境內房地產公司作為買方涉及的交易金額約2836.4億元，同比增長21.3%；完成的收併購約有221宗，同比下降14.0%。
圖：2018-2021年各季度房企收併購金額及宗數
資料來源：WIND及中指研究院綜合整理
分季度來看，2018年一季度達到峰值，此後逐漸回落至2018年底，2019年一季度交易金額達到一個小高峰後有所下降，2021年四季度再次達到峰值；2021年四季度由於有三筆百億以上的交易，收併購金額達936.0億元，且四季度收併購交易宗數為66宗，收併購市場較為活躍。
圖：2020年和2021年房企收併購單筆交易金額佔比
資料來源：WIND及中指研究院綜合整理
平均單筆交易金額12.8億元，較2020年增長41.1%。2021年，房企平均單筆交易金額為12.8億元，較2020年增長41.1%。2021年共有7宗單筆交易金額超過100億的大宗交易，較2020年增加4宗，其中佳兆業集團130億元收購泓達投資100%股權；融創中國125.53億元收購武漢中央商務區100%股權。
圖：2011-2021年房企收併購金額與同期全國300城成交樓面均價關係圖
資料來源：WIND、中指資料CREIS
2021年，房企積極調整發展模式和節奏，收併購金額有所增長。近十年來看，房企收併購金額和土地成交樓面均價呈現出同趨勢波動現象，當土地市場價格升高時，房企選擇收併購方式拿地的力度就有增大趨勢，如2021年二季度全國300城成交樓面均價超7000元/平方米，房企收併購金額也達到當年較高位。
頭部優質房企和國、央企收併購力度強勢
2021年，部分房企出現違約，加之融資監管趨嚴，房企收併購有所增加。2021年，共有126家房企參與收併購，其中百強TOP30房企收併購金額和宗數佔比均為12.7%。
圖：2020年（左）和2021年（右）重點房企收併購交易金額
資料來源：WIND及中指研究院綜合整理
注：中房股份為忠旺集團借殼上市，南國置業為電建地產借殼上市
頭部優質房企和國企、央企收併購力度強勢。融創、碧桂園、金茂等頭部房企熱衷收併購，其中碧桂園、金茂連續兩年位列收併購金額前15；遠洋、建發等國企、央企受益於融資成本低等優勢，積極補充優質資產，收併購金額較高。
表：部分企業2021年收併購動態
資料來源：WIND及中指研究院綜合整理
2021年，融創、碧桂園等頭部房企繼續透過收併購鞏固多元化成果。碧桂園2021年有近10宗收併購，其標的物涉及領域較為多元，包括地產開發、物業、商業等，拓寬利潤來源的同時增強業務的協同性。遠洋、金茂等透過收併購優質公司和專案，擴充土地儲備。如遠洋集團40億收購紅星地產70%股權；金茂擬10.8億收購綠城北京朝陽豆各莊地塊30%權益。
房地產和物業仍為收併購主要方向
從房地產企業併購標的型別來看，除房地產開發、商業有所下降外，其他收併購標的都有所增長。2021年房企收併購標的仍然以房地產開發為主，交易宗數佔比達56.6%。2021年，房企仍然聚焦地產主業，透過收併購補充優質房地產開發資產的同時，快速佈局新城市和新區域，行業整合力度進一步加大。同時，物業收併購佔比22.7%，較去年提升1.4個百分點，收併購力度持續加大。其中，碧桂園40.32億元完成持有藍光嘉寶52.83%股權。商業收併購與2020年基本持平，商業資產最佳化持續。2021年，房企在商業地產領域的收併購宗數22宗，佔比8.8%，與去年基本持平。
圖：2021年百強TOP30房企收併購拿地金額前十城市（左）和拿地面積前十城市（右）
資料來源：中指資料CREIS
在金融嚴監管的背景下，2021年百強TOP30房企選擇謹慎的投資策略，透過招拍掛、收併購、城市更新等多元化方式進行土地資源的拓展，圍繞各區域內的核心城市進行佈局。從其收併購城市分佈來看，呈現以下特點：
- 第一，一二線城市受關注。2021年收併購拿地金額前十城市中除鹽城和湖州外其餘均為一二線城市；拿地面積前十城市中有蘭州和南寧等5個二線城市。
- 第二，長三角持續升溫。2021年收併購前十城市中，蘇州、湖州分別位列拿地金額與拿地面積前十城市首位；此外，南京、寧波上榜拿地面積前十城市。
未來趨勢
在金融嚴監管和支援收併購相關政策背景下，行業集中度將進一步提高，我們認為2021年房地產的收併購將呈現以下3個主要特徵：
- 收併購將更加謹慎。“三道紅線”、“兩道紅線”等政策的實施，短期內對觸線房企將造成一定的資金壓力，房企將更加註重資金的安全性，在優選專案及資產包的前提下，收併購或將更加謹慎。
- 優質專案成重要方向，國央企收併購增加。2021年12月底，《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》釋出，政策趨向支援優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質專案，未來優質專案收併購或將成為重要方向，而且國央企收併購或將繼續增加。
- 物業收併購繼續提升，商業併購將以提質為主。2021年，物業企業擴規模仍是重點，優質物企間的併購將是重要方向，未來行業收併購將進一步加速；隨著商業地產逐步進入存量市場，以及線上商業模式的衝擊，商業併購將更加重質不重量，優質商業資產的爭奪仍將持續。
未來，房地產行業的轉型和日趨精細化的管控機制，對房企的發展帶來了更大的機遇和挑戰。房地產企業在做好內部管理積極優質發展的同時，應積極與相關企業透過收併購方式進行融合，透過專案和技術等為抓手擴充企業的資源和實力，在未來的良性競爭中立於不敗之地。
