【環球網房產報道】1月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，1年期LPR為3.7%，下調10個基點；5年期以上LPR為4.6%，下調了5個基點。
此前，2021年12月20日，央行曾將1年期LPR下調5個基點至3.8%，5年期以上LPR則“按兵不動”，為4.65%。
1年期LPR連續兩個月下調，5年期以上LPR則是連續20個月不變之後首次下調，LPR“雙降”的背景是什麼？又將對房地產市場產生何種影響？
圖源：中國人民銀行官網
LPR“雙降”為2022年穩健偏寬鬆的貨幣環境定調
自1月17日央行超預期同時下調了MLF和逆回購利率10個基點；1月18日央行副行長劉國強提到“充足發力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，要迎客上門，主動出擊以及靠前發力等”，並表示“降準空間變小了但仍有一定的空間”，市場就一直關注1月20日貸款市場報價利率（LPR）的調降幅度。
如今，1年期及5年期以上LPR同時下降，貨幣政策的力度符合預期。其中，1年期LPR為3.7%，自去年12月20日回撥5個基點後再次下調10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上月回撥5個基點。
本次降息恰處於年初，也為2022年貨幣政策和貨幣環境定下基調，即釋放流動性、降低資金成本和穩定經濟增長。對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，“2022年開年全面降息，對全社會所有行業帶來普惠性的融資成本下降，同時釋放了年內貨幣環境穩健偏寬鬆的訊號，有助於提振市場預期。”
其中，1年期LPR下降有助於降低企業貸款利率，推動企業綜合融資成本穩中有降，有助於激發市場主體融資需求，增強信貸總量增長穩定性。
值得注意的是5年期以上LPR下調5個基點，是連續20個月不變之後首次下調，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，“5年期利率下調和經濟下行壓力較大有關。這是21個月以來首次出現5年期LPR下調，而上次調整出現在疫情後開復工的關鍵階段，即2020年4月份，本次調整也有相似性，和經濟下行壓力較大有關。此次下調也是在央行持續降準、MLF降息、國外市場加息等大環境下進行的，總體上市場各端對降息的預期較為強烈。”
值得注意的是，分析人士普遍認為，5年期以上LPR下調並不意味房地產定位的變化，房住不炒基調不變。國金證券分析師趙偉就認為，“本次5年期以上LPR下調5個基點，是基於綜合考慮激發實體需求、堅持房住不炒定位等多方面的平衡，因此做出了減幅下調。”
中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜也認為，“本次降息是典型的‘非對稱’降息，與房地產相關的5年期LPR下調幅度低於1年期LPR，由此亦可看出，在‘房住不炒’總基調指導下，監管部門對房地產市場的資金改善空間仍持相對謹慎態度。”
而在1月18日舉行的2021年金融統計資料新聞釋出會上，央行副行長劉國強也明確指出5年期以上LPR並不是特別針對房地產行業，“LPR是一個宏觀變數，它的變動不針對具體的行業；也就是說對所有行業也都有影響，是一個總量性的、普惠性的。如製造業中長期貸款、固定資產投資和個人住房貸款等，這些利率定價期限比較長，參考的是5年期的LPR。”
“5年以上LPR是中長期貸款定價的錨，房地產或一定程度受到5年LPR下調的提振，但房價預期、居民收入等約束下，後續情況仍需緊密跟蹤。”趙偉認為。
值得注意的是，LPR下調並非新一輪貨幣寬鬆週期的終點。經驗顯示，貨幣寬鬆週期多出現經濟承壓階段，一般會多次降準降息。因此，並不排除貨幣政策仍有進一步寬鬆的可能。對此，華泰證券研究院分析師易峘分析稱，“本次LPR下調標誌著新的一輪降息週期已開啟。在經濟下行壓力加大以及貨幣政策靠前發力的背景下，政策有望在一季度加大調整力度，預計後續降息節奏可能會加快。其中，1年期LPR可能還需下調25-45個基點，5年期以上LPR還需下調20-35個基點，才能有效支撐2022年貨幣信貸增長及阻止利息支出負擔上升。”
多地房貸利率調降 利於啟用合理住房消費需求
1月20日，貝殼研究院釋出重點城市主流房貸利率資料顯示：2022年1月，貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.56%，二套利率為5.84%，均較上月回落8個基點；本月平均放款週期為50天，較上月縮短7天。
實際上，從9月份監管層開始關注到，由於部分城市銀行房貸額度收緊、貸款審批時間延長，造成了房企的資金和銷售的問題。央行在9月舉行的三季度例會上首提“兩個維護”：要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。此後，信貸端開始有所放鬆。
進入12月，監管層再次釋放了重大利好，明確支援首套房、改善性住房按揭需求。銀保監會強調“重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”。中央政治局會議、中央經濟工作會議提出“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”。
在這一背景下，各個城市密集調降房貸利率和房款週期。根據貝殼研究院觀察，2021年10月以來貝殼50城二手房成交量連續3個月環比增長，12月二手房價格指數環比跌幅出現本輪下行以來的首次收窄，代表市場預期的二手房景氣度指數也停止下降；2022年1月以來北京、廣州、合肥、寧波等重點城市二手房日均成交量均較去年12月日均水平保持增長。
此外，2022年1月103個重點城市平均房貸利率和放款週期已恢復到去年年中的合理水平。其中59城房貸主流利率環比下調，較上月增加19個，廣州、深圳、杭州、南京、蘇州等重點城市房貸利率均下調。放款週期方面，64個城市放款週期較上個月縮短。4個一線城市銀行放款均加快，廣州較上月縮短40天以上，北京平均縮短12天至70天以內。合肥、武漢、杭州、南京、廈門、成都等二線城市平均放款週期均縮短20天以上。
受1月20日央行下調5年以上LPR的提振，行業分析人士普遍認為，後期房地產市場信貸環境將進一步改善。
許小樂認為，“預計年內購房信貸環境保持相對寬鬆，支援合理住房消費需求的釋放，帶動市場量價向中樞迴歸。預計後期更多城市房貸利率下調，信貸環境更加友好，利於合理的住房需求釋放，促進房地產業良性迴圈和健康發展。”
一般而言，房貸利率下調以及信貸環境的改善，可有效提振購房者的置業情緒以及修復市場信心。對此，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜認為，“2022年經濟要穩，房地產市場也需要繼續發揮穩定器的作用，購房者、房企等相關參與主體的市場信心均需要提振。對於房地產行業來說，本次LPR的下調將在緩解企業融資成本、購房者置業成本等方面發揮重要作用。”
陳文靜指出，“各地因城施策下，房貸利率（5年期以上LPR基礎上的加點數）呈現不同程度下調態勢，對購房者置業情緒產生一定積極帶動作用。本次5年期以上LPR下調，將進一步引導房貸利率下降，疊加各城市房貸加點數仍有繼續下調的空間，房貸利率迎來雙降利好（基數和加點數均下降）。有利於降低購房者置業成本，對當前購房者低迷的置業情緒將起到至關重要的提振作用，市場信心有望得到修復。”
此外，LPR的降調還將進一步降低房企的融資成本，也有利於提振房企發展信心。2021年下半年以來，房地產行業良性迴圈受阻，而企業資金端壓力明顯加大是其中重要的拖累項。去年四季度，中央及各部委接連釋放積極訊號，企業融資環境有所改善，相關監管指標也在不斷完善。陳文靜指出，“主要是央企、國企資金端正在得到有效改善，民企資金端改善效果仍不明顯。本次降息將進一步降低民營企業的融資成本，也有利於提振房企發展信心。”
“此次央行降息政策，對於房地產市場將產生積極的影響”，嚴躍進認為，“從房企角度看，中長期貸款資金成本將進一步降低，進而鼓勵房企願貸敢貸，較好啟用房企2022年的投資和新開工意願。從購房者來說，房貸利率成本進一步下調，將進一步啟用合理住房消費需求，活躍交易行情。供給端和消費端的活躍，將促進房地產行業景氣度的提升，助力房地產業朝更穩的方向發展。”
