近日，房地產企業融資的節奏顯著加快，這被認為是房地產融資逐步迴歸常態的重要標誌。
一方面，央企和國企融資提速，比如，保利、中海、招商、建發、大悅城地產、華僑城等近期先後發債，另一方面，優質民企如龍湖、綠城、濱江、新世界發展等也陸續完成或啟動發債計劃。
顯而易見的是，雖然融資迴歸常態，但也“因企而異”，行業融資正傾向於央企、國企及部分龍頭民企，而身處流動性旋渦的房企仍然掙扎在生存線上，並期望透過交換要約、出售資產等方式獲得一線生機。
行業洗牌還在持續，趨勢很明顯，房地產行業將在收縮中逐漸完成優勝劣汰，形成新的行業格局。
1 融資向少數房企傾斜
密集發債成為當前房地產行業最顯著的現象之一。
1月20日，招商蛇口、建發地產相繼披露中期票據融資方案，前者擬發行額度為12.9億，後者擬發行額度為10億元。同一天，越秀集團釋出公告稱，擬發行不超過7億元公司債，而此前一天，大悅城地產也確認將發行15億元境內公司債。
據和訊房產觀察，2022年開年以來，保利、中海、華僑城、電建地產等央企相繼以較低利率發債，以中海為例，1月17日，中海披露2022年度第一期中期票據發行情況，3年期票據發行總額18億元，發行利率低至2.88%，5年期票據發行總額12億元，發行利率3.25%。
很多地產國企和城投公司也成為債券市場的常客。據不完全統計，1月以來，首開、金隅集團、上海浦東發展、廣州地鐵集團、寧波城建、蘇州吳中城投、長春城投、鄂州城投等企業均進行了相關融資。
去年下半年，國企和地方城投公司成為土地市場的主角，在大多數城市的二三批集中供地中，他們普遍以低價成交的方式撐起了土拍市場。在業內看來，在行業遭遇流動性危機的背景下，國企和城投公司對各地方樓市的穩定性起著至關重要的作用。
不過，真正令外界相信行業融資境況明顯好轉的標誌是民企融資力度增強。
1月21日，碧桂園釋出公告稱，擬發行於2026年到期的39億港元的4.95%有抵押擔保可換股債券。此前一天，碧桂園成功發行今年首筆ABS ，發行金額5.2億元，票面利率5.3%。標普認為，碧桂園此舉凸顯了在動盪的融資環境下高於同業可比公司的融資實力。
1月17日，龍湖釋出公告稱，已於2022年1月13日及14日向專業投資者公開發行2022年公司債券（第一期），規模及票面利率分別為6年期債券發行規模為20億元，票面利率為3.49%，8年期債券發行規模為8億元，票面利率為3.95%。
據查詢，龍湖2021年第三期境內公司債5年期利率為3.35%，7年期利率為3.7%，2021年上半年，龍湖整體融資成本為4.2%。也就是說，從票面利率角度看，龍湖的融資能力穩中微增。
除了龍湖和碧桂園，據和訊房產不完全統計，金科、濱江、綠城中國等也於近期陸續發債，比如，1月10日和1月21日，綠城先後發行票息為3.62%的中期票據和年利率為2.30%的增信債券。
“目前民營房企融資確實有所恢復，政策也確實在邊際改善。”聯合資信表示，當前房地產行業的融資更多將利好國企、央企及優質民企。該機構認為，從市場反應來看，地產企業的分化也越來越明顯，雖然近期部分正向措施不斷出臺，但投資者信心仍相對有限。
2 投資者信心難言恢復
當前，房地產企業的融資分化有進一步擴大的趨勢，一方面，融資向央企、國企和少數龍頭民企傾向，另一方面，身處流動性危機中的房企境況難言改善。
比如，1月21日，標普將融創長期發行人信用評級下調至“BB-”，前一天，惠譽剛剛將融創長期外幣發行人違約評級（IDR）由“BB”下調至“BB-”，展望負面，這意味著，持續的重大不穩定情況可能令融創沒有足夠能力償還債務。
不僅是融創，雅居樂、時代中國、世茂、禹洲、富力等房企的相關評級均遭不同程度的下調。1月19日，奧園表示不兌付1月到期的兩筆美元債，保留有限現金資源以待債務重組。這在一定程度上說明，流動性比較脆弱的房企境況不僅沒有顯著改善，甚至還可能進一步惡化。
對於這種現象，聯合資信認為，房地產行業銷售情況在2021年12月份仍未充分恢復，加之房地產企業在2022年上半年仍有較大到期債務需要償還，弱信用資質房企的流動性壓力依舊處於高位，金融機構對於房地產企業融資仍持謹慎態度。
更深層的原因仍然是投資者信心不足。“投資者對地產債的投資核心是對資金、政策和個體風險的博弈。”聯合資信工商三部認為，在目前的市場環境下，投資人對財務政策的穩健性、表外債務、理財產品、境外債務、實控人及關聯方債務更重視。
一位不願具名的證券分析師表示，企業財務指標已經失效，背後反映出來的是投資者對財務報表真實性的質疑，當下的投資邏輯更多是基於歷史經驗和長期的信任關係，再疊加基本面的分析，僅憑指標很難去判斷。
雖然已出臺併購貸等相關政策支援，但實際效果傳導需要時間。聯合資信認為，寬信用的利好通常透過強信用資質企業逐步傳導到普通房地產企業，預計融資分化的局面至少在上半年仍將持續。
當前，多數房企應對債務危機的普遍方式是展期，比如，禹洲、大發、富力、祥生、上坤等房企已完成或正在推進交換要約。在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，展期可以為部分房企爭取時間，但走出困境還要看市場回暖的速度以及這些房企自身銷售去化的恢復情況。
好的現象是多個層面的利好政策仍在不斷出臺，比如，五年期利率下調5bp至4.60%，可以切實減輕購房者的還貸負擔，在“增信心、防風險、穩增長”的預期之下，業內人士預計，2022年樓市調控政策會有鬆綁。
但不是所有出險房企都能在這場危機中生存下來，那些資產質量良好，只是流動性暫時遇到困難的房企，顯然更容易走出困境。
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