作者：世聯評估 | 首發：價值領地微信公眾號
致讀者
2021年，疫情多點散發不斷，經濟負重穩中求進。我們堅守專業本位，緊跟市場動態，力爭產研結合，積極發聲交流，全年釋出文章近百篇、創作專著1本。
新的一年，我們將一如既往，願成為客戶最具信賴的諮詢服務公司，以傳統的土地房地產評估和資產評估業務為基，穩步拓展諮詢和投後業務板塊，從宏觀層面的經濟政策研究、市場研究、行業研究層層深入，最後聚焦到特定專案上，為客戶創造更大價值！
—— 世聯評估價值研究院
EXTRACTS
報告摘選
2021
近年來，中央堅持“房住不炒”定位和“穩地價、穩房價、穩預期”的政策主基調，從提出構建房地產長效機制到促進房地產業良性迴圈和健康發展，更加強調對房地產的全域性調控思路。
◆據統計，2021年各類房地產調控政策釋出超過600次，各地調控政策“前緊後松”，首次出現“集中供地”“二手房交易指導價”等新型調控政策，加強房地聯動、二手房報價管控，促進市場平穩健康發展。6月以來大部分城市房地產市場進入下行期，銷量普遍低迷，一些庫存較高、去化困難的城市出現反向調控，防止房價惡性下跌、房地產市場風險蔓延到其他領域。全國層面上，從房地產各細分領域進行全面調控。
土地市場，促進房地聯動，重點城市住宅用地實行集中供應和出讓、土拍規則進行調整最佳化，如限溢價、查資質、禁馬甲、查資金等；城市更新防止大拆大建，在北京、南京等21個地市開展第一批為期2年的城市更新試點。
住房市場，新房“四限”政策不斷打補丁、調控升級，二手房市場出臺交易指導價甚至與房貸掛鉤，法拍房納入限購，推進保障性住房建設。
住房租賃市場，政策支援力度加大，尤其是保障性租賃住房，從土地、金融、稅費等方面提供支援，並將保障性租賃住房專案納入REITs試點。
房地產融資方面，加強房地產金融監管以降槓桿、控風險，包括三道紅線、貸款兩集中管理、預售資金監管等，四季度開始矯正對房企偏緊的信貸措施，融資環境得到適度改善，要求保持房地產信貸平穩有序投放，滿足合理的資金需求。
◆透過盤點全年政策及其影響，研究院提煉了九大熱點及其政策要點。2021作為“十四五”開局之年，部分熱點也將成為“十四五”時期乃至中長期經濟社會發展的關鍵詞，產生更加深遠的影響。
◆經濟與行業發展
2021年，我國GDP為114.4萬億元，按不變價格計算比上年增長8.1%，兩年平均增長5.1%，超預期完成全年經濟發展目標。雖然下半年經濟同比增速出現下滑，但是全年經濟總體呈現穩定恢復態勢，為“十四五”發展實現良好開局。
其中，第二產業增加值約45.1萬億元，增長8.2%，佔比39.4%；第三產業增加值約61.0萬億元，增長8.2%，佔比53.3%。第二、三產業分別拉動經濟增長3.1、4.5個百分點。
從重點行業看，資訊傳輸、軟體和資訊科技服務業延續了近年的快速發展勢頭，增長17.2%，在各大行業中獨領風騷；而住宿和餐飲業、租賃和商務服務業在2020年受到疫情重創，其增速由負轉正，分別增長14.5%、6.2%；此外，房地產業、建築業受疫情、行業週期和政策調控等因素影響，增速明顯下滑，2021年下半年雙雙出現同比負增長，全年分別增長5.2%、2.1%，增速不及同期GDP增速，行業面臨持續下行和調整壓力加大。
◆投資增長情況
2021年全國固定資產投資約54.5萬億元，比上年增長4.9%，略低於2019年增速，投資馬車拉動作用稍顯乏力。
其中房地產開發投資約佔1/4，2021年累計實現14.8萬億元，比上年增長4.4%。受房地產融資收緊和市場銷售平淡等影響，開發投資增速持續出現回落。
2021年房地產開發企業土地購置面積21,590萬平方米，比上年下降15.5%；土地成交價款17,756億元，小幅增長2.8%；房屋新開工面積下降11.4%。由於集中供地和土拍規則升級，2021年土地市場從火熱-驟冷向平穩過渡 。
從房地產細分領域看，2021年住宅投資約11.2萬億元，增長6.4%，在房地產開發投資總額中約佔75%；商業、辦公投資額分別為1.2萬億元、0.6萬億元，分別下降4.8%、8.0%。由於商辦市場庫存較高、去化緩慢，投資增長動力不足。
◆房地產銷售情況
近年來，受調控政策、經濟下行疊加疫情因素的多重影響，房地產行業負重前行。
2021年部分房企資金鍊斷裂、債務危機多發、風險值飆升，進入下半年市場需求端觀望情緒加重；儘管開發商各種花式促銷，年底新建住宅銷售全線反彈，全年商品房銷售依然比較低迷。
2021年商品房銷售約17.9億平方米、18.2萬億元，兩年平均增長2.3%、7.0%。商品住宅銷售面積和銷售額兩年平均增長分別2.1%、8.4%。
相比住宅市場的低位增長，商辦市場表現慘淡，銷售量價雙雙下滑，持續出現萎縮。由於銷量普遍偏低，整個市場去庫存壓力依然較大。
◆存量住宅市場
◆資產證券化市場
2021年資產證券化市場累計發行房地產相關產品192單，比上年增加34單；發行金額約7,200億元，較上年增長近20%。
由於房地產行業風險加劇，金融監管趨嚴、房企融資收緊，CMBS、CMBN、類REITs產品發行稽核更加嚴格，與2020年相比，2021年發行單數和規模均出現收縮。而RMBS發行量明顯增加，發行金額增長約23%，在全部產品規模中約佔15%，個人住房抵押貸款資產證券化產品已經成為資本市場不可或缺的一部分。
2021年出現兩大亮點：一是基礎設施公募REITs發行上市，帶動REITs產品攬金364億元；二是國家政策大力支援保障房建設，保障房/公租房資產證券化產品呈現爆發式增長，資產證券化市場為保障房建設融資提供了重要通道。
以上內容摘自世聯評估《2021年價值研究院年度報告》。
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本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！如需轉載本文，請點選【轉載須知】查閱轉載規則。
