不出意外，今天09：15，央行公佈最新一期LPR，1年期下降10個基點，由3.8%降至3.7%；5年期下降5個基點，由4.65%降至4.6%。
時隔21個月，5年期LPR利率終於下調，房貸降息了。
此訊息一發布，對於樓市來說，如久旱逢甘霖，終於迎來了最大的利好。
無論市場買方還是賣方，都大大提振了信心。還有10天就該過年了，在這個非必要不出京的春節假期，買房人可以懷著好心情好好去看看房了。
此次金融政策調整的意義，不僅僅只是房貸利率下調，給買房人減輕了負擔，更為重要的是其出臺的背景，在於來自宏觀政策層面對穩定市場拿出的真誠，我們不妨來回顧一下此次降息的背景和過程。
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20個月來首次下調政策利率
1月17日，央行宣佈降息。1年期MLF中標利率下調10個基點，由2.95%降至2.85%；7天逆回購中標利率下調10個基點，由2.2%降至2.1%。
MLF俗稱為“麻辣粉”，MLF發揮中期政策利率的作用，透過調節向金融機構中期融資的成本，來對金融機構的資產負債表和市場預期產生影響，引導其向符合國家政策導向的實體經濟部門提供低成本資金，促進降低社會融資成本。
MLF在今年1月到期5000億，本次續作7000億，市場多了2000億中線資金；加上7天逆回購量1000億（到期100億），市場共多了2900億資金。
這意味著市場中的錢多了。
此次降息是央行自2020年4月之後首次下調政策利率，距離2021年12月降準僅僅一個月。
去年全國範圍的土拍都不盡如人意，即使是首都北京，也經歷了首次集中供地的火爆到後兩批土拍的慘淡。
2021年，土地出讓金財政收入同比下滑10%；扣除22個集中供地城市後，全國土地出讓金為4萬億元，同比下滑19%；分省來看，全國僅4個省份2021年賣地收入同比有所增長，27個省份皆下滑。
再加上網際網路、教培等行業在去年遭遇的打擊，受YQ影響旅遊、航空等行業的慘淡經營，雖然2021年全年國內生產總值1143670億元，GDP同比增長8.1%，但分季度看，一季度同比增長18.3%，二季度增長7.9%，三季度增長4.9%，四季度增長4.0%，增幅卻是下降的。
在穩增長、提振經濟、保障就業的宗旨下，透過降準降息救市勢在必行。
另一重因素，則是考慮到要避免國內降息與美聯儲加息撞車，從而給人民幣匯率帶來較大下行壓力。
因此，此次降息體現了央行在貨幣政策操作的前瞻性。
02
貨幣政策工具箱開得再大一些
降息次日，在國務院新聞辦舉行的2021年金融統計資料新聞釋出會上，央行相關領導即對包括此次降息在內近期一系列的政策導向做出瞭解釋，其中，最重要的一點是：
貨幣政策要充足發力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方；要靠前發力，前瞻操作，走在市場曲線的前面。
1月17日降息即是貨幣政策主動作為、靠前發力的體現。
央行領導明確指出，將透過LPR傳導降低企業貸款利率，促進債券利率下行，推動企業綜合融資成本穩中有降，有助於激發市場主體融資需求。
同時，也表示了在經過2021年兩次降準後，當前金融機構平均存款準備金率是8.4%，這個水平無論是與其他發展中經濟體還是與我國曆史上的存款準備金率相比，應該說都不高了，進一步調整的空間變小，但仍然還有一定的空間，可以根據經濟金融執行情況以及宏觀調控的需要使用。
2021年我國宏觀槓桿率為272.5%，連續5個季度下降，為未來貨幣政策創造了空間，槓桿越低空間越大。
在提及房地產市場時，央行領導介紹說，2021年末，全國房地產貸款餘額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點；其中四季度房地產貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。
這說明近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步迴歸常態，市場預期穩步改善。
同時表示，央行將保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性。
03
此次LPR下調對樓市的影響
2021年四季度中央層面多次發聲，維護房地產市場健康發展、維護住房消費者的合法權益，要求少數房價回穩的城市房貸供需關係迴歸正常。
1個月前，央行下調了1年期LPR利率，但這僅有利於降低企業融資成本，可緩解開發商的資金壓力，但對個人房貸利率並無影響。
而5年期LPR利率的下調，才真正對以個人房貸為代表的長期貸款成本有減負作用。
事實上，自2019年8月央行實行房貸利率的新政策，商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，5年期LPR從2019年8月至2020年4月，經歷了4次下調由4.85%降至4.65%，每次下調均為5個基點，之後就再未調整過。
這次5年期LPR利率從4.65%降到了4.6%，10年期100萬商業貸款每月可以少還約24元。
當然，LPR利率下調僅對已有貸款且執行LPR浮動利率的個人有效，目前普遍按自然年調息，要從2023年1月1日起才能享受降息帶來的利息支出變化。
對於新申請房貸的個人來說，新貸款合同的利率將參照新的LPR進行加點，如商業銀行加點不變，則商貸首套利率為4.6%+55bp=5.15%，商貸二套利率4.6%+105bp=5.65%。
可以說，在1年期LPR下調後，緊接著5年期LPR也被下調，說明此次政策性降息是貨幣政策逆週期調控力度的加碼。
貨幣流動性加強會有更多貸款額度流入市場，保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產市場的合理融資需求，緩解房地產市場下行壓力。
儘管降息及LPR下調有利於樓市回暖，但是，幻想像以往那樣透過槓桿進行投資、博取房價快速上漲的收益，並不現實。
中央對樓市的要求是“穩中求進”、順應居民高品質住房需求，促進行業平穩健康發展和良性迴圈，但前提是堅持“房住不炒”，需落實市場長效機制，因城施策、分類指導，著力穩地價、穩房價、穩預期。
因此，這一年內的降準降息，註定不會大水漫灌，也註定在“三穩”的方針下，房價不會出現大幅上漲。何況，北京市自集中供地以來，對房價的控制，已經達到了透過現房銷售手段錨定2年後房價的目標。
一種可能性的房價上漲是，去年底市場競爭激烈，很多專案在住建委批覆的指導售價基礎上採取不同程度的打折優惠措施，如某新盤取證價格為6萬元/平米，但實際銷售僅賣5.5萬元/平米，今年若調回6萬的價格，相當於漲了5000元/平米。基本不存在在取證價格基礎上漲價的可能，因為不允許。
可以肯定的是，北京的房價在全國最嚴厲調控下，已經迴歸平穩。2021年，在四季度市場受信貸收緊影響成交量的情況下，全年新房與二手房成交總量仍創近5年新高，說明真實的市場需求是旺盛的。
2022年，北京樓市將穩步上升，買房人應及時出手。
