作者|陳盼盼
出品|焦點財經
“我們沒有想到今年市場如此劇烈，一季度還是陽光普照，三季度已是至暗時刻。我們沒有想到市場如此脆弱，市場主體躺平之快，土地降溫之快，大大超出預期”。在對2021年回顧中，貝殼找房高階副總裁、貝殼研究院院長李文傑如是說。
市場冷熱動盪，與之息息相關的房地產經紀行業怎能獨善其身？貝殼市值縮水、中原人事震盪、居理買房裁員、恆大車房寶散場、房多多收退市警告，悲觀訊息層出不窮，曾經硝煙四起、群雄逐鹿的中介生意不好做了。
“唇亡齒寒”
2021年是地產行業多事之秋：調控頻密，信貸收緊，市場觀望情緒濃厚，成交額斷崖式下調。
貝殼研究院統計，去年3月貝殼50城二手房成交套數創近2019年以來歷史新高，9月創2019年以來的歷史單月最低值(除疫情、春節等特殊時點外)，從峰值到谷底，僅半年時間累計下降超六成。其中，9月份，深圳及東莞三季度鏈家成交量分別較均值水平下降89%和93%。
二手房價從一季度快速上漲到四季度的快速下跌，去年11月較7月累計下跌38%，基本回調至2020年同期水平；房價下跌的城市範圍持續擴大，至11月重點50城中48城房價環比下跌，是2019年以來的最大值。
“唇亡齒寒”，樓市下調，房產中介公司業績直接“入冬”。財報顯示，去年第三季度，貝殼找房總收入181億元，同比下降11.9%；淨虧損8.88億元，而2020年同期淨利潤為0.75億元。其中，二手房GTV下降34.3%，淨收入61億元，而2020年同期為88億元。
同期，房多多營收1.69億元，較第二季度環比減少了57.8%，同比下降79.36%，其中被其視為核心業務的SaaS，營收佔比不足2%。
上半年，我愛我家業績還強勢反彈，到了第三季度營業收入28.17億元，同比下降0.06%；歸母淨利潤同比下滑52.4%至0.97億元。
“節衣縮食”
業績低迷之下，房產中介進行一系列的關店、裁員、戰略收縮、人事調整......
去年10月，中國最大的房產中介平臺貝殼找房位於北京、上海、深圳、杭州、廈門等地的分公司先後裁員，涉及研發和金融等業務部門。殼稱行業環境發生較大變化，對部分業務進行調整。
位元組跳動旗下的房產交易平臺幸福裡在去年11月29日上午官宣入股 “麥田房產”，下午就爆出對部分城市的新房直銷團隊進行了調整。
臨近年底，已完成6輪融資的居理買房被爆裁員，個別城市收縮業務。其創始人兼CEO王鵬坦誠，“在特殊的行業環境下，出於公司短期生存和長期發展的考慮，暫時縮減了部分不盈利城市的規模，目的是儲存好“彈藥”“糧草”，在行業冬天裡先求生存，再發展”。
深圳市房地產中介協會資料顯示，去年前三季度，深圳市已有642家中介門店關停，調研群體中有效實名登記中介人員約4.1萬人，較2020年同期減少14.2%。
裁員之外，我愛我家、中原地產相繼發生人事動盪。我愛我家單是去年8月-9月就有5名高管離職，包括公司副總裁及資訊長劉東穎、副總裁盧俊、監事會主席張鵬、監事劉慧、董事文彬。
去年11月3日，中原地產宣佈，內地主席黎明楷將在年終退休，由施俊嶸接替。隨後，中原地產內地總裁賴國強、上海中原董事總經理陸成、內地副總裁兼華西區總裁及藤雲執行副總裁莊澤寶宣佈卸任。
不過，這些都沒有恆大房車寶的散場更令人唏噓。
2020年末，風光無限的恆大宣佈成立房車寶，雄心勃勃地宣稱投入200個億、擁有全民經紀人會員2162萬、線下門店30635家、平臺年精準導流實地看房客戶超2000萬、年交易規模1.2萬億元，還計劃2021年底或2022年初上市。
彼時，房產中介賽道備受資本青睞，58、阿里紛紛入局，硝煙四起。房車寶的入局，將這場混戰推向新高潮，一度視為貝殼找房最有力的競爭者。
然而不足一年，恆大集團就深陷流動性危機，自顧不暇。房車寶沒有逃過戰略收縮的命運，多個區域公司幾近解散，留下一地雞毛。
“一落千丈”
業績欠佳，戰線收縮，上市房產中介公司正在遭遇資本和市場雙重“拋棄”。
“中國居住服務平臺第一股”貝殼找房自2020年8月上市後，廣受追捧，市值一度超過6000億元。但是去年2月以來，其股價由76.84美元一路跌至22.79美元，市值蒸發4000多億元。
屋漏偏逢連夜雨，渾水乘機做空貝殼，稱貝殼存在收入造假、虛報門店、中介數量及房屋交易額等情況，“這是一個巨大的騙局，就像瑞幸咖啡一樣”，引發市場熱議。最後，這場狙擊貝殼以一句“你不懂”及逐一拆解回應而告一段落。
1月6日，公告披露，姚勁波旗下公司擬在6個月內減持我愛我家7749萬股。
三年前，姚勁波以7.12元/股獲得我愛我家1.5億股股份。去年全年，我愛我家股價跌幅超20%，期間一度跌至2.81元，創下了近年來的最低值。以我愛我家當前在3元左右股價計算，姚勁波這波減持，或虧損過半。
“中國產業網際網路SaaS第一股”房多多上市800多天，股價從129美元跌至不足1美元。1月7日，因收盤價連續30個工作日低於每股1美元以下，房多多收到納斯達克退市警告，為中介寒冬再添一絲陰霾。
丁祖昱預測，進入青銅時代，房地產行業規模將回到五年前，未來五年行業規模年均10.6-12.7億平方米。
不過，行業下滑，房企賣房對渠道依賴越來越高。根據CRIC不完全統計顯示，全國大多城市的渠道使用率在50%~60%的水平上，僅少數城市渠道使用率處於較低水平，不足兩成，而天津、南寧、昆明等城市渠道成交佔比高達70%以上。
“我們要正視房地產週期，而不是恐懼”，在李文傑看來，“沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春”，無論未來世界如何變化，只要牢牢把握住不確定性中的確定性，終將穿越週期、屹立潮頭。
