2020年如果說是談新冠色變，2021年可以說是談房地產色變，那2022年，普通人應該如何買房呢？
作為在普通家庭當中資產佔比超過六成的重要資產，中國的房地產一直以來就吸引了太多人的目光，我們普遍認為，完整的房地產週期是很長的，可能超過十年甚至二十年，而從2020年以來到現在，大家如果研究的夠深入就會發現，房地產已經經歷了一個小週期了。從2020年底開始的房地產調控，到現在已經進入了新的階段，國民經濟發展的壓力，更是推動著房地產行業內部進行結構性調整，到現在為止，穩定房地產行業的合理融資需求，成為了穩定經濟增長的重要一方面，當前的地產行業，比任何時候都要複雜。
不過大家不要太擔心，11月初，人行旗下《金融時報》發表了一篇報道，名稱叫《房地產信貸政策環境正在改善》，因為是人行旗下的雜誌，通常被大家作為公共政策來解讀，從文章釋放的訊號來看，房地產行業最黑暗的時期已經過去了。中國進入到了房地產調控的深水區，房地產開發商大洗牌的時代開啟了。
未來，什麼樣的房地產企業才能夠基業長青呢？我們老百姓要怎麼樣來考慮房地產的投資呢？又應該如何選擇優質的地產開發商呢？
中國人喜歡買房子，在全球都有名，甚至在很多國家，中國買房投資客的數量，成為了當地中介衡量房地產熱度的一個重要指標。中國人喜歡房子，有很多現實的考慮，也有很多深層次的原因。
東亞國家家庭觀念重，你比如說日本、韓國和中國，基本都講究“宜室宜家”，美滿的家庭生活首先得有個自己的家吧，於是大家去看，不管是我們國家，還是日韓，年輕人買房子的比例在全世界都是偏高的。
中國人喜歡買房還跟過去三十年我們國家的經濟發展模式有關，因為在普通家庭的觀念當中，房地產是過去幾十年中增值最快，保值能力最強的資產。從上個世紀90年代開始，中國的城市化是伴隨著城市的房地產開發進行的，隨著產業逐漸向城市集中，農村人口大量湧入城市，人口帶動購房需求，城市的房子一波又一波的漲，在過去一二十年，真正在人與人之間拉開差距的不是你的能力和學歷，而是你是不是很早就有遠見，早早地在城市買了房。
到目前為止，不管是我們國家的產業結構，還是城市發展的邏輯，雖然都在發生著變化，但對於老百姓來說，還在這一種慣性思維當中，他們認為，房子是家庭財富最好的象徵，有錢，就得買房！
可是啊，房地產是有周期的，城市不可能一直擴張，房價不可能永遠上漲，參考很多國家的歷史經驗來看，過高的房價對經濟、對家庭、對個人都不利。
中國普通老百姓對房地產和房價的觀念發生改變，是被國家政策推著走的，特別是2020年以來，不管你是否關注房地產，都明顯感受到了，不管是從調控政策的力度，還是調控頻率，這一波房地產調控是不一樣的，不是鬧著玩的。
大家如果有一點經濟學基礎，都知道，房地產這個事兒，長期看人口，中期看土地政策，短期看金融政策。人口就不用說了，剛剛出來的新一期國內人口自然增長率，已經創下了四十多年來的新低，甚至比日本還要低，國內的人口未來只有內部,城市與城市間的流動來創造新的需求，很難從總量上再有大的增長，而從土地政策來看，現在國內的城市化率已經不低了，也已經從重視數量進入了重視質量的新階段，城市可以開發和利用的土地必然是越來越少，越來越偏遠的，這也不存在明顯的利好，最後，金融政策，可能是這一次國家房地產調控最有利的手段。國家正是透過各種金融政策，牢牢牽住了房地產灰犀牛的牛鼻子。
那麼，國傢俱體是怎麼做的呢？
首先啊，針對房地產開發商，國家出臺了一個“三條紅線”的新規，這個政策是專門針對高負債、高週轉的房地產企業的。意思是，高負債高週轉囤地發展的模式已經不適用了，開發商得趕緊把負債降下來。
相對於“三條紅線”，第二個政策更加直接有效，國家透過向銀行出臺房地產行業的貸款政策，直接全面收緊了對房地產行業的貸款。2021年1月1日，國家有關部委共同發文，宣告國內正式開始實施貸款限制政策，這個政策要求銀行對房地產貸款進行集中度的管理，管理的手段不僅包括限制房地產貸款餘額佔總體各項貸款餘額的比例，還包括限制個人住房貸款餘額佔各項貸款的比例。等於給銀行上了緊箍咒了，政策力度之大，前所未有，房地產行業很快進入寒冬。
此時，很多人認為國家出手對房地產進行深度調控，是把地產作為了一個棄子，認為地產在經濟發展中的角色無關緊要了。其實，這個想法是大錯特錯的，是一個錯誤的觀念。國家出臺嚴厲的調控政策，更多地是為了防止房地產過度金融化，防止房地產無限膨脹，最終演變為國家金融體系當中最大的灰犀牛。
房地產行業，不管是從體量，還是從社會的實際需求來說，都是國民經濟穩定發展的重要一環，再說得詳細一點，國家的調控政策對於那些能夠本本分分經營，專心打磨產品的房地產公司的衝擊是不會太大的。反過來，那些把房地產開發貸款資金挪用於其他的投資專案，喜歡搞跨境經營，喜歡玩高槓杆資本遊戲的房地產企業，才真正要活不下去了。
國家防範和控制地產風險是真正下了決心的，2020年到現在，全國上下，從中央到地方，從一線城市到三四線小縣城，幾百次的調控政策出臺，房地產行業快速進入寒冬，行業一片風聲鶴唳，地產企業開始暴雷。
2021年，上新聞次數多，媒體曝光多，對房地產企業來說，大機率並不是一件好事情，整個行業的氛圍緊張而又躁動，華夏幸福、花樣年、恆大集團、陽光城等開發商先後出現債務違約事件，老百姓剛剛買完房子，馬上就又要開始準備維權，住進新房的夢想還沒有實現，已經開始擔心交不了房了。
緊張氛圍同樣圍繞著各大城市的房地產交易市場，城市土地拍賣市場遇冷，開發商參與熱情減退，土地流拍成為常態，甚至在南京、杭州等準一線城市，也出現了大量的土地流拍，而二手房市場就冷得更快，更徹底了，二手房交易跌入了冰點。
老百姓也不敢再說，房價永遠不會跌了！大部分老百姓對於地產行業其實瞭解很有限，也很少有人會去真正關注房地產企業的經營資料，只看到短期的市場情緒，於是，很多人選擇觀望，包括大批的剛需消費者。
在資本市場層面，對政策敏感的市場資金同樣對房地產選擇了保守、謹慎的態度，機構投資資金集體出逃房地產行業，上市公司萬科、保利、融創等企業，股價跌跌不休，不管你有沒有暴雷，整個行業已然成了資本的棄兒。境外評級機構關注到國內的地產調控政策之後，紛紛下調對部分房地產企業的評級，特別是那些負債比例過高，未來半年到一年內面臨大量債務到期的企業。
正當大家都覺得房地產行業會像教育培訓行業一樣，被一擼到底的時候，政策卻在漸漸發生變化。
從宏觀政策、市場預期，房地產企業經調控之後呈現出來的不同面貌來看，調控走到這個階段，有些政策需要修復，信貸政策呼喚鬆綁，而對房地產企業來說，大洗牌時代或許已經開始了。
先來看看宏觀政策層面，從中央到地方，監管政策開始釋放利好。
9月份，人行相關委員會召開2021年第三季度例會，會上明確提出“兩個維護”概念，一是要維護國內房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。”人行提出房地產行業“兩個維護”政策在歷史上還是第一次，於是網上出現解讀，對於房地產行業的調控政策，可能要迎來鬆綁。
到了10月，在 2021金融街論壇年會上，相關領導人的發言更是明確指明瞭行業回暖的大方向。劉鶴副總理表示，房地產合理資金需求正在得到滿足。人行副行長潘功勝同時表示，對於房地產市場，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正。也是在這一次會議之後，金融機構對於房地產企業的信貸開始出現放鬆。
在地方，多個城市開始陸續出臺一系列房地產鬆綁政策：10月份，哈爾濱率先啟動救市，政府聯合多個部門出臺促進房地產市場平穩健康發展十六條舉措；緊接著，瀋陽房產局召開房地產開發商的線下會議，明確從11月11日開始，瀋陽市將放鬆限購、限售等一系列限制性政策，包括：外地戶籍購房者只需要承諾具備購房資格就可以買房，購房者前期的貸款如果已經結清，可以按照首貸申請7成貸款，除此之外，瀋陽市還協調了市內各大金融機構，將加快對房地產貸款的放款審批。在中部的武漢市同樣釋出了重要政策，允許非本市戶籍的總部企業高管，在武漢市無住房的，可按照首套房購買不受限購政策的限制。
二手房要開始了鬆綁，一手土地拍賣市場也開始回暖。蘇州市土拍市場遇冷之後，對土拍地塊的保證金比例進行了下調，下調至30%，同時土地款首付的比例下降至50%，目的就在於鼓勵開發商參與土拍競拍。杭州也重新制定了土地的起拍價，和去年的土拍價格相比，打了不小的折扣。
對房地產行業的市場預期也在逐漸發生變化。
先來看看資本市場，市場上一些聰明的資金開始批次買入超跌的房地產企業股票，高盛投資更是公開表態，已經開始抄底國內房地產債券，在股票市場上，保利、碧桂園、萬科等龍頭企業的股票也出現了明顯反彈，板塊出現整體回暖。而那些地產企業掌門人，最瞭解企業的經營現狀，掌握了行業的第一手資訊，紛紛開始回購自家企業的股票，據香港聯交所披露，碧桂園集團董事會聯席主席楊惠妍從11月2日開始，連續三天在場內買入碧桂園公司的股票，累計增持超過1761萬股，耗資約1.28億港幣，大股東的增持行為，不僅提振了市場信心，也表明，或許房地產最壞的日子已經過去了。
經歷了為期兩年左右的行業調控之後，不同房企的命運也出現了戲劇性的分化。恆大深陷債務危機的泥潭無法自拔，花樣年的公告全是負面資訊，而那些高負債無法繼續經營的中小型房地產企業，有的被兼併收購，有的只能破產清算，一些現在知名的地產企業或許將在未來幾年內成為歷史。
大浪淘沙，只有金子才能留下，那些真正關注產品質量，穩健經營的企業，或將受益於這一輪調控政策，不僅進一步釐清了自身經營的邏輯，而且優化了財務結構，抗風險的能力也進一步提升了，對我們老百姓來說，未來要投資房地產，第一步就是要找到這樣的企業。
在大浪淘沙中，房地產開發商大洗牌的時代開啟，只有對政策高度敏感，對自身產品和聲譽保持高度關注的房企，才能在競爭中成為最終的贏家。
目前，我們對地產行業沒有必要過於悲觀，未來房子仍然有投資增值的機會，調控從來也不是一件壞事情，優勝劣汰之後，優質企業將引領房地產新時代的到來。
大家如果留意我們國家的公共政策，應該可以關注到，最近監管還是開始釋放出了比較明顯的訊號，新一輪經濟穩增長或許要來了，也就是說，不管是對於房市，還是股市，未來的宏觀政策都是進一步寬鬆的，房地產行業的基本面沒有惡化的基礎了。
作為舊經濟的代表，這幾年或許我們提到房地產大發展大繁榮的次數越來越少了，但是房地產對經濟穩定發展仍有舉足輕重的影響，過去12345線城市房子都能漲，大大小小的房地產企業都能賺錢，但未來，尤其是在國家城市化率超過60%之後，城市之間的房價一定是分化的，也只有那些穩健經營、合規展業，產品品質高，運營能力強的地產公司才能拔得頭籌。
經營能力不過關的房地產企業正在被快速淘汰，而經營能力強的企業則越來越受到關注。大家近期可能關注到的都是像恆大、花樣年這些企業債務違約的負面新聞，很少關注到，在這一波調控當中，有一些企業正在脫穎而出。申萬宏源、華西證券、花旗銀行等知名金融機構率先看到了行業當中的分化，申萬宏源和華西證券研究所認為，近期監管政策表明國家有意維穩房地產行業，資金端已逐步出現寬鬆跡象，行業調控政策正常化修復開啟，不僅維持對房地產板塊“看好”評級，重點建議關注保利、碧桂園、萬科等龍頭房企的表現。
經營不善的房地產企業在快速被淘汰，經營穩健，抗風險能力強的房企卻越來越受到市場的認可。
未來五到十年，也將是國內房地產產品和品質提升最快的時代，因為只有創造好產品，提供好的服務，企業才能基業長青。
不是房地產企業不行了，而是國家透過宏觀調控幫我們清退了一批經營有問題的企業，在當前經濟環境中，房地產企業已經沒有容錯空間了，一旦犯錯掉隊要想再追趕，必然是難上加難。因此啊，再次也給大家夥兒提個醒兒，未來房子不要隨便買，首當其衝要看看房地產開發商是誰，如果是碧桂園和萬科這樣的知名企業，還是靠譜的，其他的中小企業就要相當的謹慎了，畢竟，房地產普漲的時代過去了，接下去買房子跟買股票是一個道理，不僅要懂，還要會挑！
