觀點網信託與房企間的“相互成就”早已不是什麼秘密,在“錢袋子”緊縮的地產寒冬,信託正扮演著更重要的角色。
1月12日,企查查資訊顯示,鹽城港達房地產開發有限公司(簡稱“鹽城港達”)股東列表發生變化,中南建設旗下鹽城茗悅房地產開發有限公司(簡稱“鹽城茗悅”)退出股東行列,退出前持股49%,該部分股權由中融信託接盤。
同時,另一方股東為上海港懷置業有限公司(簡稱“上海港懷”),隸屬於港龍中國,依舊持有剩餘51%股權,保持為公司大股東。
鹽城港達房地產開發有限公司為江蘇鹽城君啟花園開發商,該專案由港龍中國和中南置業共同打造。專案位於鹽瀆板塊,且不是一塊淨地,而是已經入市超過半年的銷售專案。
中南將專案股權轉讓予中融信託,此前被市場認為是中南方面退出專案的訊號。
對此,觀點新媒體向中南及港龍雙方求證。港龍表示,中融信託是經中南和港龍中國雙方同意後介入的,會繼續合作。
中南迴應稱,該次股權轉讓是為了專案融資需求,需要將股權轉讓予金融機構做質押,並沒有退出專案開發,未來雙方將圍繞專案開發繼續合作。
君啟過往
2020年8月,上海港懷置業有限公司以12.72億元拿下鹽城東進路南、開放大道東側地塊,樓面價10740元/平方米,專案是一宗商住用地,出讓總用地面積為43865平方米,容積率2.7。
作為2020年鹽城備受關注的專案,拍地競價階段十分激烈,地塊溢價率達到93%,超過萬元的樓面單價也屬於區域貴价地。
在拍地階段,港龍便已經與中南達成了合作,先由港龍子公司出手拍下,隨後在2020年9月8日,專案公司鹽城港達房地產開發有限公司成立,港龍和中南透過旗下公司分別持有51%、49%的股權。
同時,專案案名採用了中南旗下產品系“君啟”。
中南作為江蘇本土房企,且深耕於長三角城市,在整體銷售規模超過2000億背景下具備更強的影響力,對專案去化上或許會更有幫助,而後者同時也是建築行業出身。
2021年5月份,鹽城君啟花園獲得專案備案預售證,備案價2.23萬元/平方米,基本符合此前市場預期,專案由7幢高層住宅,3幢商業組成,戶型產品有115平方米、143平方米、178平方米,總規劃戶數784戶,首批房屋預計於2023年交付。
值得注意的是,專案首開去化不錯,不過隨之而來的樓市寒冬讓鹽城樓市受到了直接影響,儘管長三角三四線城市樓盤去化能力在過去是一個金字招牌。
值得注意的是,專案售價與周邊悅達、綠地專案相差並不大,市場整體遇冷是銷售放慢的主要原因。
根據第三方資料統計,鹽城君啟花園在2021年銷售了超過10億元,仍有幾幢住宅樓在售。
求援信託
這並不是港龍與中南第一次合作,港龍加入了新虹橋採購聯盟、滬閩商地產採購聯盟等房企圈,成功覓得了一眾“圈內好友”,經常合作物件包括碧桂園、正榮、融創、中南等。
合作專案引入信託方亦是常見,此次故事的三位主人公港龍、中南、中融信託在2021年曾出現在南通如東晨園的專案發展中。
去年2月份,為了促進南通如東晨園專案發展,中南、港龍、鹽城港達向中融信託轉讓如東港瑞置業有限公司43.9%股權,以此讓中融信託向如東港瑞增資100萬元並投資76905萬元。
同時,中南質押了持有的鹽城港達49%股權以及鹽城20201601號土地使用權,後者也就是鹽城君啟花園的基礎地塊。
這一次,中南與港龍為了專案融資再次引入中融信託,且透過專案股權作為抵押。
一位業內人士表示,年關將近,對於各家房企來說都是一個極其重要的挑戰,不同於公開債等具有明顯意義的到期時間和規則,不少工程、專案的關聯款項會以春節為結款檔口。
2021年,隨著樓市進入寒冬,各地對於樓市預售資金的管控也變得更為嚴格,只有達到某個節點才會放出部分資金,同時公開債埠又被限制,那麼留給房企的籌錢手段就只剩下了信託為代表的非標融資,可以迅速補充現金流。
儘管信託並非房企首選的融資方式,以高昂融資成本著稱,但是流程較為簡單,能夠快速籌集到現金。
截止到上半年,中南有息負債767.6億元,比年初下降3.9%,佔總負債比重23.89%。其中銀行貸款佔比約53%,非銀行金融機構貸款佔比約30%,債券佔比約17%。
雖然有息負債整體呈現了下降趨勢,但是中南非銀佔比從過去的22%上升至了30%,這部分負債往往利息較高,也是房企調整債務結構時力主削減的方向。
中南財務總監辛琦在中期業績會上曾表示,2021年融資環境下,直融難度會相當大。信託融資都是基於專案層面,會有土地作為抵押然後利用回款作為還款,後續會用開發貸置換。
如今,“活下去”是房企的核心訴求,或許就能等到春天的來臨。
對於另一方信託來說,在房地產近年來高速發展背後扮演了極其重要的角色。然而,既然要“賺大錢”,就得承擔更高風險。
實際上,信託對於房企的輸血有不少方式可以進行,比較常見的操作是中南與五礦信託間一次合作。
2021年2月23日,中南釋出公告稱,以公允價值13億元向五礦信託轉讓莆田瓏禧臺專案收益權,期限18個月,到期後按約定公允價值回購。
換而言之,中南透過轉讓股權作為抵押物,從信託處獲得專案開發資金,隨後會以一定利率從信託處回購該部分股權,也能最佳化房企財務指標。
中融信託是房地產高速發展中的重要受益者之一,不過在市場下行時,也承擔了房企暴雷的風險。
例如華夏幸福、泰禾暴雷後,中融信託旗下也有相應產品逾期。值得注意的是,近期風口浪尖上的陽光城、世茂也與中融信託合作不少。
一位投資人表示,公司債、美元債型別的公開債逾期可能會造成交叉違約,而信託則相對獨立,在現金緊張情況下,房企會優先選擇償還公開債,嘗試將信託延期。