騰訊房產近日釋出的《2022中國居民購房意願調查報告》，系統總結了居民最新的購房需求和不同城市不同年齡層的居民購房偏好，從這個報告中可以看到未來5年有購房需求的使用者群集中在80後、90後、00後三個年齡層，但學區房跌落神壇，更多家長明確表示不再考慮學區房，而且資金暴雷房企的低價房也逐漸被購房者“拋棄……
一、雖然學區房跌落神壇，但“為了給孩子上學”依舊在購房動機中位列第一，買學區房時必須注意什麼？
根據報告的記載，“2021年隨著新的學區政策發展，全國各地學區房開始逐漸跌落神壇。調查資料顯示，只有32.02%的購房者表示依然會考慮購房學區房，而更多的購房者則明確表示不再考慮購買學區房，還有一小部分人仍在觀望學區房政策走向。”但是報告同時還記錄了“22.76%的訪客買房主要是為了孩子上學，在所有買房動機中，位居第一。”而且，在“買房時最關注的因素排名”，教育也是位居榜首。
由此可見，即使學區房開始逐漸跌落神壇，但是買房為孩子上學的需求依舊很大，在所有購房動機中也是處於領先地位。那麼如果購房是為了給孩子上學，購房時需要特別注意什麼呢？
首先，需要看清一個現實問題，只要“承諾上某某學校”沒有寫入購房合同，都可能是無法兌現。近年來，很多樓盤以“某某重點學校的學區房”為賣點進行營銷，再差的樓盤一旦和重點學校掛鉤，很快就會火起來。然而，開發商關於學區房的承諾並不一定會實現，由此引發的維權事件也層出不窮，且這些被維權的開發商中不乏位列前十的大房企。
一般而言，業主關於學區房進行維權的原因主要有三種：第一，開發商承諾小區配建重點學校但遲遲不能落實學校具體是哪一個；第二，開發商以臨近教育資源為噱頭銷售偽學區房；第三，賣房時公開承諾是學區房但無法如約兌現。
既然存在這些問題，所以如果是為了給孩子上學買房，請務必注意：
第一，開發商無權決定是否上某個學校，決定權在教育部門，千萬不要輕易聽信開發商的承諾，最好去找當地的教育部門進行核實，核實清楚擬購買的樓盤是否能就讀某個知名學校。
第二，口說無憑，不論是新建配套學校，還是可以上已有的學校，認真核實購房合同中是否明確約定了，如果沒有，就有可能無法實現。
第三，對於開發商承諾新建配套的學校的，一定要核實清楚在規劃上是否有這個學校的規劃，是否已經取得了相關的規劃許可證，是否已經開始施工，是否也已經在當地的教育部門進行報備確認。
第四，在購房時，做好關於學區房的相關取證，比如相關的溝通記錄，宣傳材料等。同時，在溝通的時候，務必注意要多次強調購房目的就是為了給孩子上學，並做好相關取證。
除此以外，由於這兩年教育改革力度很大，所以還要多關注政策的變化，儘量避免因為政策的變化導致買了房卻上不了心儀的學校。
二、“困難房企”的低價房被購房者“拋棄”，如何儘量避免買到爛尾樓？
調查結果顯示，七成購房者明確表示不會購買資金暴雷房企的房子，擔心將來爛尾，不能如期拿到房子。這兩年爛尾樓、延期交房井噴一樣湧現出來，傷了很多購房人的心。其實，不止是“困難房企”的房子可能會爛尾，由於期房的週期一般都比較長，即使買房時開發商並沒有報出資金問題，在後續也可能會出現爛尾樓。
那麼，買房時，該如何儘量避免買到爛尾樓呢？
首先，購房時必須對開發商及開發商的關聯公司，尤其是股東公司進行基本的審查。比如看看是不是“困難房企”，是否已經存在爛尾樓、拖欠工程款、商品房逾期交房等情況。這些年我所經手的一些爛尾樓中，不乏一些專案已經爛了很多年了，竟然還有人源源不斷地在購買。買了以後才發現是爛尾樓，變成了“買房即維權”。
現在網路十分發達，這些核實即使不透過專業律師的配合也可以實現。比如可以在中國執行資訊網上輸入開發商的名稱，核實下是否有執行資訊，是否是失信被執行人。比如可以在天眼查或企查查上檢視開發商及關聯公司的概況，尤其是關注法律風險及行政處罰欄。
其次，必須檢視五證，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。五證是最基本的保證，如果五證都不具備，最好不要購買。
再次，支付房款的時候必須支付到開發商的政府監管賬戶。現在很多開發商收取房款會在現場刷POS機，有一部分開發商在POS機上玩貓膩，將房款直接轉到了第三方名下。不論是透過POS機還是其他方式將房款轉移到第三方名下或者非監管賬戶上，都可能會導致後期樓房爛尾。所以一旦發現存在這種問題，要及時和開發商溝通，要求必須提供政府監管的資金賬戶，甚至必要的時候要及時舉報投訴。
第四，要求開發商及時出具房款發票。一部分開發商在收取房款的時候往往是不開具發票的，僅僅出具收據。實際上一旦開具了發票，往往代表著房款落到了政府監管賬戶上，有利於後期的資金監管。
第五、關注施工進度。一旦出現施工停滯，及時和開發商、施工單位進行溝通、核實。
第六、一旦發現開發商有轉移房款、拖欠工程款或施工停滯等跡象，立即透過政府資訊公開申請的方式向相關主管部門申請資金監管的相關資訊。必要時甚至要直接請求主管部門對挪用房款的行為進行查處或投訴。
