十餘家房企陷入危機，房地產銷售額卻再創新高，去年首破18萬億

本文來源：時代財經 作者：劉新歌

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疫情和調控的持續影響下，房地產市場走過了艱難的一年，銷售和土地市場呈現出明顯的前高後低走勢，尤其下半年以來，市場一片“涼意”。

資料印證了這一切。1月17日上午，國家統計局釋出2021年全國房地產開發投資資料。2021年內，全國房地產開發投資、商品房銷售及開發企業到位資金增速均呈現“倒V字”走勢，且下半年下滑加劇。

具體來看，2021年全年，全國房地產開發投資約14.8萬億元，同比增長4.4%，較2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。從各月同比增速看，開發投資同比增速的峰值出現在2021年前2月，此後一路下滑，從高峰時的38.3%降至4.4%。

全國商品房銷售額再創新高，達18.2萬億元，同比增長4.8%。自2015年以來，全國商品房銷售額已連續7年增長，但2021年是7年來最低增速，也是連續第三年增速跌至10%以下。

從同比增速看，房地產行業正在告別高速增長時代。2015-2018年，全國商品房銷售額同比增速分別為14.4%、34.8%、13.7%、12.2%，政策調控和疫情影響下，2019年至2021年，全國商品房銷售額同比增速分別為6.5%、8.7%、4.8%。

回顧過去的2021年，房企融資普遍遇到困難，流動性危機暴露。資料顯示，2021年，房地產開發企業到位資金20.11萬億元，同比增長4.2%；其中，國內貸款23296億元，利用外資107億元，分別下降12.7%、44.1%。這是2019年以來兩項資金來源首次同比下降。融資遇阻的情況下，銷售回款和自籌資金對房企更為重要。2021年，在房企到位資金中，自籌資金65428億元，增長3.2%；定金及預收款73946億元，增長11.1%；個人按揭貸款32388億元，增長8.0%。

金融收緊，房企資金受到肘掣，開發投資意願也在降低。2021年，全國商品住宅銷售16.27億平方米，同比增長5.3%，但住宅新開工面積卻同比下降10.9%，創下2015年以來的新低。國家統計局歷年資料顯示，除2015年全國住宅新開工面積下降14.6%，2016-2019年均為正增長，2020年同比下降1.9%，2021年急速下滑至兩位數。

與此同時，銷售端也在承壓。國家統計局1月15日公佈的2021年12月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，70城商品住宅銷售價格環比延續2021年四季度以來的下降態勢，同比漲幅也有所回落。

環比來看，12月份，一線城市新房和二手房銷售價格環比一降一升，二三線城市均為下降。同比來看，一線城市新房和二手房銷售價格分別上漲了4.4%和5.3%，漲幅較11月分別回落0.4和0.5個百分點。二線城市的新房和二手房價格同比分別上漲2.8%和1.5%，漲幅較11月均回落了0.5個百分點。

中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文指出，從預期角度看，四季度央行調查中僅16.8%的居民預期房價將上漲，為2015年二季度以來最低水平，較2018年二季度的36.5%已經腰斬。統計局資料顯示，9月-12月，全國70個城市新建商品住宅價格指數已經連續3個月環比下降，歷史上，一旦房價開始環比下降，一般會持續8-12個月時間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從全年來看，2021年房地產整體在高位上保持了平衡和平穩的態勢，開發投資、銷售等重點指標在歷史高位上保持了連續幾年弱增長的態勢，積極貫徹了“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產長效機制。

“房地產靠新增供地、新房開發維持的高舉高打的執行局面，正在面臨全面觸頂的態勢，從住房供求關係、居民槓桿率、告別大拆大建等因素來看，未來或將面臨下行的局面。但同時要看到，一方面，老舊小區改造、城市更新、保障性租賃住房籌建等存量盤活將部分對沖下滑；另一方面，隨著人口向大城市、都市圈集中，住房的有效供需區域也開始轉向這些地區，並將伴隨公共服務均等化，居住社群建設等，促進行業從投資向住房消費轉型。”

不過，進入新的一年，樓市銷售壓力或有所緩解。1月17日，央行釋出《公開市場業務交易公告 [2022]第10號》檔案，中期借貸便利（MLF）操作和公開市場逆回購操作的中標利率下降10個基點，對LPR等利率下調將產生重要影響。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，上述政策透露出今年將繼續強調保持銀行或金融系統流動性充裕，這對房地產市場也會產生積極影響，如房貸或將放鬆。“據此可以認為，今年一季度銀行信貸額度將進一步放鬆，客觀上也將促進銀行放貸規模的加大和節奏的加快。另外，很關鍵的一點是，房貸利率也有進一步下調的可能，對購房者會產生積極影響。”