十幾天前，物企圈發生了今年第一單大型收併購事件：

1月5日晚，華潤旗下華潤永珍生活收購某TOP50房企的物業公司，收購代價不高於人民幣10.6億元。

在行業的深度調整階段，收併購已經成為去年物管圈的關鍵詞。

可以預見的是，今年物企圈收併購事件仍將持續發生。

回首看2021年的物管圈，最讓豔姐意外的事有三件，都和收併購相關：

第一件就是曾自帶光環的物業上市第一股彩生活，出售核心資產鄰里樂控股集團100%股權於碧桂園服務，代價33億；

第二件則是在2020年在物業併購圈十分活躍的藍光嘉寶，將約64.62%的股份轉讓給碧桂園服務，代價49.64億；

第三件則是碧桂園服務與富力物業簽訂股權轉讓協議，擬以不超過100億收購富力物業全資子公司富良環球，該金額重新整理了物業併購案金額紀錄。

這幾個併購案有幾個共性：

① 收購方都為碧桂園的物業公司，並且收購金額都不算小；

② 這幾家物業公司在業界都大有名氣；

③這幾家物業公司所屬的房企或多或少都面臨著流動性危機，出售物業也是為了紓困債務等問題。

在2021年之前，物業圈的併購遊戲模式大多是大魚吃小魚，而到了2021年，物業圈直接開啟了大魚吃大魚的遊戲模式，併購氣勢異常兇猛。

這只是2021風起雲湧的物業圈的一個切面，排隊上市、上市折戟、資本新玩法也成為了2021物業圈的關鍵詞。

01

失色

在物業圈，2021年逃不開的話題就是彩生活出售核心資產。

時間倒回到2014年6月30日，彩生活在香港主機板上市，成為物業上市第一股，一時風光無限。

“上市之前，大家都認為老潘在吹牛，沒有人相信物企也能上市，但我們屌絲逆襲了”，彼時潘軍在接受媒體採訪時自我調侃道。

其後幾年間，潘軍退居幕後的局面一直維持。

6年後的2020年，彩生活已然成為了物管圈的頭部企業，截至2020年12月31日，彩生活的合約管理總建築面積為5.63億平方米。

然而到了2021年，彩生活卻遭遇了上市以來最大的黑天鵝，它成為了2021年變賣資產陣列中的一員。

2021年9月29日，彩生活與花樣年短暫停止買賣。

10月26日晚，花樣年和彩生活釋出聯合公告，稱因未按時償還貸款，彩生活核心資產鄰里樂控股集團100%股權已轉給碧桂園服務，總代價33億元。

10月27日，彩生活恢復了買賣，而它迎來的卻是當頭棒喝。開盤股價即大幅低開，較上一交易日收盤價最大跌幅40.71%，一度跌至1.50港元/股。

彩生活對於此次變賣資產的目的進行了闡述，說話漂亮，態度正確：

“本次資產以超過市值的價格進行交易，有助於降低彩生活負債水平，提高競爭能力；本次交易後，彩生活亦不再對外出售資產，將以潛心篤行之態，持續輸出高質量的服務。”

物業圈巨頭出售部分資產，很大一部分原因在於其母公司遭遇的信用危機，出售物業公司在一定程度上也能緩解困境。

這幾年，彩生活發展也是遇到了瓶頸：

自2018年底彩生活合約面積首次突破5.5億平方米之後，此後幾年合約面積一直徘徊在5.5億平方米左右。由於缺乏成長性，彩生活股價長期低迷。

事實上，其上市之初，手裡還握著兩張王牌：

一張是9150萬平方米的在管面積，這個面積在當時是名列前茅的；

一張是“網際網路思維改造傳統物業”的創新思想。

彩生活當時開發出彩之雲APP及相關平臺，透過網際網路化的方式提升基礎物業管理各模組，吸引服務商入駐平臺，為社群居民提供產品或服務，從而獲得收入分成。

彩生活在當時能夠成功突圍，很大程度靠的就是網際網路思維。

然而如今物業行業經過7年多的發展，顯然網際網路思維已經成為幾乎每個物企的必備能力，甚至競爭程度可以用內捲來形容；

此外，類似碧桂園服務、萬物雲、雅生活規模的超越彩生活，其規模光環也逐漸減弱。

說實話，如果沒有信用危機事件，彩生活或許還是那個彩生活，然而出售資產的動作觸發後，彩生活在很多人眼中可能就褪去了那個光環。

02

終結

彩生活還算幸運，只是割了部分的“肉”，但有些物業公司，則沒有這麼幸運了，典型的案例就是：

藍光嘉寶和富力物業

2020年是藍光嘉寶的高光時刻，當年藍光嘉寶引入了中民物業董事長總裁孫哲峰作為副董事長，在2020年進行了近20起物企併購。

但讓人沒想到的是，這個曾經在併購市場上十分活躍的企業，在2021年被收購了。

2021年3月，碧桂園服務釋出公告，其擬以54.32億元的代價，現金收購藍光嘉寶1.27億股股份（包括75萬股內資股及1.26億股H股），佔藍光嘉寶總股份的71.17%。

8月19日，藍光嘉寶正式從港交所退市，54.15港元/股，是藍光嘉寶服務停留在港交所的最終價格。

此前嘉寶服務已經歷了常規董事會“清洗”，剔除了藍光系背景的董事，由碧桂園服務的人接管董事會。

藍光嘉寶的出售，很大一部分原因在於藍光發展償債壓力大，資金鍊緊張，業績放緩，不得不通過出售物業來“回款”。

另一家變賣幾乎全部家當的物企，則是富力物業。

2021年9月末，碧桂園服務釋出公告，擬以不超過100億元代價收購富力物業旗下唯一子公司富良環球。收購完成後，碧桂園服務將持有富良環球100%的股權，並間接收購富良環球所持有的各個目標公司100%的股權，其業績、資產及負債也將同時與碧桂園服務並表。

本次對富力物業的併購是碧桂園又一次大手筆收購，這宗百億併購案例也再次重新整理了物管行業的併購紀錄。

從去年典型的併購案可以看出，去年物業併購案的金額遠超過往幾年，到了30、40億乃至100億。

之前幾年比較典型的併購案都在十幾億，頂多上20億左右。

近3年併購金額超過10億的物業併購案

併購金額高，很大原因就在於這些物企的規模和品牌知名度都較以往物企高，而去年又到了不得不將它們擺上貨架的地步。

縱觀2021年，碧桂園成為了物管併購圈的最大贏家。

據不完全統計，碧桂園服務已先後收購藍光嘉寶、富力物業、彩生活鄰里樂、誠和物業、蘇寧銀河物業等7家物業公司部分或全部股權，總計斥資約193億元，增加在管面積約2.8億平方米。

據傳，碧桂園服務還曾與恆大物業接洽，但併購最終未達成。

如今，房地產市場進入深水期，不可否認的是，未來仍會出現一些知名房企變賣物業公司的案例，而類似碧桂園這些物管圈的“王者”，或許仍將繼續買買買的模式。

03 上市與放棄

2021年，物企圈的另一個關鍵詞，還是離不開上市。

去年上半年，大批中小型物企密集遞表，上半年遞表物企達到21家，已超2020全年17家上市物企數量，很多人以為物企的春天來了。

然而到了去年下半年，受到房地產行情影響，物企上市的步伐明顯放緩。

截至去年12月17日，成功赴港上市的物企包括：

新希望服務、德信服務、朗詩綠色服務、中駿商管、領悅服務、康橋悅生活、融信服務、京城佳業、德商產投服務、榮萬家、宋都服務、華髮物業、越秀服務、星盛商業。

去年成功上市物企

從上表中可以看到，成功上市的物企大多為中小型公司，也不乏星盛商業、中駿商管等“小而美”的特色商管物業公司。

然而到了去年下半年，受到市場監管趨嚴，以及房企信用事件頻發、商品房銷售承壓等影響，與之關聯度極大的物業板塊也受到了波及。

下半年開始，港股物業及管理板塊有近40家物業股股價呈下調趨勢，有超10家物業股跌幅高達50%。

雖然很多物企遞表，但到了下半年，很多物企上市進度緩慢，甚至折戟港股。甚至是曾經被看好的規模較大的物企，其上市歷程也不太順利。

2021年申請上市、面積超過5000萬平米的物企有三家：

世紀金源服務、富力物業和長城物業

去年1月20日，世紀金源服務遞表，到2021年7月20日失效，就成為了年內首家衝擊IPO失敗的物企。

而長城物業提交申請時還曾引起熱議，沒上市時，一直打造的品牌形象是“物企top10”，“最大的獨立第三方”。

在長城物業遞交招股書後，碧桂園服務也參股了，很多人都以為上市是板上釘釘的事。

然而出乎意料的是，2021年12月16日，長城物業在港交所遞交的上市申請材料失效。

而富力物業也因為其地產公司的資金問題，而不得不折戟港股。

也就是說，2021年規模最大的三家，都沒有成功在港股上市。

來看下這張去年典型物企上市進度情況，有的是二次遞表、有的是招股書二次失效、有的決議暫緩上市、有的則是終止上市......

其中主動決定不上市的物企包括富力物業、陽光智博服務以及祥生活服務。

祥生活服務的上市之路走得還比較順利，首度遞表就成功拿到了入場券。

然而，讓人萬萬沒想到的是，一隻腳踏進港交所之後，祥生活服務選擇撤了回來。

2021年12月13日，據港交所披露資訊顯示，祥生活服務方面此前提交聆訊後資料集呈失效狀態。就此，祥生活服務方面回應，其欲尋更好時機，因而決議暫緩上市。

2021年6月，陽光智博向港交所提交了招股書，然而2021年8月5日晚間，陽光城釋出公告稱：陽光智博與萬物雲以換股的方式進行合作，前者以100%股份戰略投資萬物雲，獲取萬物雲4.8%股份。

至此，陽光智博也終止了上市之路。

一些物企選擇主動退場，也和目前整個行業形勢和物業生態有關：

在房地產行業下行、物業板塊高同質化的局面下，市場對於物企上市的態度也已發生轉變。進入2021年，雪湖資本、高瓴資本等原本是物業股市場上活躍的機構投資方在去年新上市的物企中消失了。

市場對於物業股的熱情下降，物業股估值回落已成趨勢。讓人大跌眼鏡的例子就是2021年上市的首家物企宋都服務，上市首日大跌36%。

縱覽已經上市的物企，規模較小、缺乏特色業務線、發展前景不確定……大多中小型物企除了上市之初獲得一筆募集資金外，上市之後的融資之路基本都被堵死。

更多處於“腰部位”的物管企業也在考慮上市是否值得，物業板塊抗週期化的內生特質，已重新面臨考驗。

未來對於小型物企來說，其上市之路也會越來越艱難：

2021年5月，港交所公佈了有關主機板上市盈利要求的新規，決定將主機板的盈利規定上調60%，並規定最近一個財務年度盈利不低於3500萬港幣及前兩個財務年度不低於4500萬港幣。

同時，港交所表示該標準將於2022年1月1日起生效，這也意味著，後續物管企業上市門檻將提升。

04 新玩法

去年7月以來，物業股價也急轉直下，已經上市物企，不少在母公司拖累下，待價而沽。

與此同時，也出現了一些之前比較少見的資本玩法。

下半年在一片蕭瑟中，最讓人振奮的訊息莫過於行業巨頭萬物雲擬赴港上市官宣。

而在此之前，陽光智博與萬物雲以換股的方式進行合作，前者以100%股份戰略投資萬物雲，獲取萬物雲4.8%股份。

也因為這個合作，陽光智博也終止了上市，但如果仔細計算的話，或許還是一個划算的局面：

以年內上市的12家物企，首發當日的市盈率約為28倍計算，陽光智博獨立上市的總市值預計在48億元左右。而申銀萬國此前對萬物雲估值約為2300億。以此推算，陽光智博換來萬物雲4.8%股權價值約110.4億元。

而且按照當時的約定，陽光城此後還可以繼續以公允價格投資增持萬物雲，將持股比例提升至5%以上。

陽光智博接下來只需等待萬物雲成功上市就可獲得收益。

陽光城的這種“以股易股”的創新打法，或許可以給到一些中小型物企資本化一些借鑑。在物業板塊估值下行的行情下，這或許是一個優選項。

當很多物企透過變賣資產來救母公司或兄弟公司的時候，世茂服務又在去年年底釋出關聯交易公告：

12月13日，世茂股份曾宣佈計劃以約16.5億元的代價出售旗下物業管理業務給關聯方世茂服務。

根據公告，這筆錢世茂服務用於購買世茂股份旗下的物業管理服務業務及相關增值服務。

如果這一賣真的成功，世茂股份至少新增了筆不錯的收入，可緩解短期內流動性壓力。

這可以說是一個雙贏的局面：

對於世茂股份來說，可藉此剝離了非主營業務，商業物業管理服務在收入佔比中本就不及5%。

而對於世茂服務來說，其用16.5億元買下商業物業管理服務的賽道，還買了個賽道，對於其未來增長也是大有裨益。

要知道，商業物管公司受資本青睞，其物業費也比住宅物業費高。

當然，這一切還停留在計劃方面，世茂股份也公告中也指出：該交易仍然存在不確定性，尚需經世茂股份與世茂服務雙方股東大會審議通過後方可生效。

在今年1月5日，世茂服務對外發布公告稱，就此前有關收購世茂股份物管資產事項的通函寄發，由於該公司需要額外時間編制及落實將載入該通函的若干資料，預期該通函寄發日期將延至2022年3月31日或之前。

但透過這個案例，也讓很多人見識到物業公司還可以有這種操作。

上述這兩個典型案例真的是重新整理了豔姐對於物企資本玩法的認知。

05 未來賽道

總結來看，2021年的物業板塊，有興奮、有喜悅、有悲傷、也有無奈，五味雜陳，各中滋味或許只有物業人自己清楚。

當然，在這樣一個寒冬，我們也不必太多迷茫和彷徨，因為物業行業或是未來最有發展前景的產業之一，只會越來越好。

從資料來看，據克而瑞測算，2021年年末，物管行業在管面積或約為351億㎡，行業總營收超1.3萬億元，近5年複合增長率分別為9.2%和14.5%。

到2025年，物業管理行業在管面積預計將達430億㎡，行業總營收突破2萬億元。

從政策面來看，不同於經常被調控的地產行業，物業行業是受到政策扶持。去年以來，住建部和各個地方政府都出臺了諸多支援物業公司做好質價相符，以及鼓勵物業公司探索各類增值服務的檔案。

此外，伴隨著人們物質生活已經十分豐富，人們必然會追求精神和服務方面的高階享受，物業服務也成為購房者以及業主非常注重的一環。

可以肯定的是，未來在政策面上仍會獲得諸多支援和鼓勵，而非打壓。

當然，目前擺在物業公司的課題是：

如何在發展物業管理這一主業的同時，在社群增值服務、城市管理服務、商業管理服務這些多元賽道發力，乃至開闢新的業務賽道，開啟新的業務增長空間。

城市服務是眾多企業追逐的風口之一。萬物雲、保利物業、雅生活服務等頭部物企，透過拓展、收併購等方面介入城市公共服務領域，服務半徑從小區到城市擴圍。

再比如中海等房企和華為合作，引入了智慧社群體系，除了降本增效外，還提升了專案溢價。

未來的時代也一定是從增量市場向存量市場轉變的時代，當母公司輸血不可持續，物業公司的價值差異或許會真正體現出來。

最後以南方週末的新年獻詞作為總結，豔姐覺得和現在的物業管理板塊很搭：

舊的一頁悄然翻篇，沒有正式道別。

新的世界加速拼圖，不會友情提示。

歷史正在流淌、奔騰、沖刷，淘盪出新的河床，鐫刻出新的走向。

參考資料

1、祥生活上市暫緩，釋放了一個“冷”訊號，樂居財經

2、熙說物業丨碧桂園服務併購藍光嘉寶的猜想，中物研協

3、從滬深主機板4家上市物業公司窺探行業發展縮影，澎湃新聞

4、物業板塊：無“雷”的2021年？，智通財經網

主編：張豔

責編：doug

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