我是提莫，一個從業6年的地產人，今天的地產行業與以往不同，變化莫測，方向不定，這應該是大家共有的感覺，地產行業牽扯其多！
在中國大約有9000多萬人口從事地產或與之相關的工作，每一套出售的房子都帶著它所屬的價值，如同股票一樣流通在市場中，有人買入，有人接手，唯一不變得是市場人流，一直在變得是市場需求
今天咱們聊聊小戶型的二手市場怎麼樣！
小戶型一般指100平米以下的面積，統稱為小戶型，面積大致為一室一廳和兩室一廳居多
在17年之前，市面上最好銷售的戶型就是兩室的房子，面積不大，投資較少，首付款比較低，家庭一個孩子也夠用，比較適合80後90後組成的家庭，無論在大小城市均如此，造成這個市場的主要原因來自於“獨生子女政策”，家庭需求面積不大，購入後無論是自住還是買賣效果都不錯，90平米也是契稅的臨界點，過了這個線，契稅就要多交一部分，所以大量的小兩房，小三房面世也不為怪了，畢竟剛需我們需求的是實用，很要求價效比，小面積的房子，首付低，月供低，門檻也要低一些。
我個人的第一套房子就是97平米的兩房，買的是駐馬店鵬宇天下城，是在2013年購入的，當時才3900一平米，也是看中了市中心位置，這個價格在當時不便宜了，再往北一些的地段2千多也能買到，不過當時嫌遠，也沒去看，再一點手上的資金也不夠多，想把錢花在刀刃上，畢竟買市區能夠讓人更加放心一些，再加上當時鵬宇的口碑也不錯，也想著能夠避免一些爛尾的情況，總之一點，買的是放心。
15年我從部隊退伍後，這套房子也交房了，15年10月份開始裝修，所有的東西都是親力親為，小到一個螺絲釘，都是師傅說了資料自己跑到市場去購買的，印象特別清楚，在裝修期間也有不少人諮詢要不要買賣，也有許多做中介的來參觀遞名片，不過當時沒有炒房的觀念，也就沒想著買賣，主要考慮居住為主，當時物價不高，裝下來也就花了8.9萬左右，加上首付付了10多萬，下來也就20萬多了，後邊到了2016年政策調整，房價像過山車一樣翻了又翻，對此也很慶幸當時的決定，如果等兩年再買，首付最少也待20多萬了，而且當時的機率才4點多，現在也漲到6點多了，房子還是那個房子，不過當時的價格已經成為歷史了，算了算，一套房子賺了一倍左右！
到了去年疫情過後，手上的現金流越來越少了，在當時房價上漲期間，自己又購入了兩套房產，都是三房的住宅，決定把這套掛在二手房上去賣掉，本來想掛8千一平米，看了看二手市場，同類的房型不少，但價格出乎意外，基本上都是6千多，高的也才七千多，比起預想低了不少，記得在18年，19年的時候，毛坯房也要7千多才能買到，精裝修的更不用說了，最少也待8千多，自疫情之後，市場忽然冷淡了不少，錯過了最佳賣房的時機，掛到網上也有小半年了，陸續也有人來看，但是出價都不理想，到現在也沒賣掉，為什麼會出現這種情況呢，我分析以下三點。
第一.家庭結構發生了變化
我們80後90後都出生在計劃生育的時代，大部分家庭結構都是獨生子女居多，一般一對父母帶一個孩子，但17年資料發生了變化，國家人口老齡化嚴重，為了發展，國家出臺了二胎政策，就此全國開放了二胎，現在三胎也已經開放，一家至少要有兩個孩子，多的也要有三個孩子，隨著人口的增加，居住面積也增加了不少，大家在看房子時，最主要關心的就是面積和房間數量，一房兩房已經滿足不了購買需求了，最少也要三房起步，面積也是要120—130平米之間的居多，這一條件限制了很多剛需群體，所以現在剛需起步至少要三房保底，這一點在大城市會有一定區別，畢竟房子單價不同，不過大面積住房成為市場主流，這一點是不爭的事實。
第二.換房成本日益增加
我們先了解一下房子的構造，首先由政府進行城市規劃，劃分改造區域，然後成立拆遷辦，然後把土地拿到交易所進行拍售，開發者取得土地後，向政府繳納保證金，然後辦理產權證等一類證件，最後進行施工取得預售證，然後對市場進行發售，所以一個小區從規劃到建設到交付至少需要3年左右的週期，在這3年中，成本日益增加，3年前工程用料可能是3000一個平方，到了3年後也許就漲到了4000一個平方，所以造成3年前首批購房單價在4000一平米，到了3年後市場均價變成了7千一平米，這點我們深有體會，隨著周邊區域規劃愈加合理，價位也是水漲船高，所以在剛開始我們購入一套小房子，到了交付後，發現居住面積不合理，再去換房時發現市場價位已經翻了又翻，除了成本問題，最主要是時間問題，我們沒有3.4年的時間再去等待新房源的推出，所以一步到位也是目前市場的一致觀念，節省時間和成本問題，所以無論是新房還是二手房，人們對待大面積的房子可謂是口味一致，作為優先選擇，反之小面積的房子除了出租出去能夠有一定收益，在二手交易上，客戶太挑剔，價格低了不想賣，價格高了沒人問，然後就造成了這種尷尬處境，主要是首付成本幾乎差別不大，都在一個區間中。
第三.市場庫存量大
可以觀測一下，目前城市開發進度日益加快，幾乎每年都有數十個新樓盤面世，但每年的備案套數始終跟不上推出套數，大街上隨便拉一個人，要不然名下有一套房或者多套房，自己沒有的，父母名下也一定有，這個時代主力群體80後和90後都是在為了房子去奮鬥，基本上有了錢就是買房，揹負貸款也是最多的人群，00後基本是不缺房子住，這兩年市場經濟一般，加上疫情，很多人收入已經還不上月供金額，18年之後，信用卡逾期數量也令人感慨，僅僅19年就有800多萬人信用逾期，所以現在的購買熱情低迷，現在市場庫存量大，很多業主手上也有不少房源進行銷售，當供給大於需求的時候，就開始打起了價格戰，對於接盤著來說，一定是考慮價效比，目前市場新房大多數樓盤以改善為主，基本都是兩房換三房，三房換四房居多，所以大平層也變成了市場主流，這些房源單價很高，有些大平層的單價甚至比同類小區小面積房源貴出一兩千左右，一梯一戶和一梯兩戶也是人們追捧的物件，這種情況下，小面積越來越不受開發商和民眾喜歡成為定局！
所以，如果你是剛需，在量力而行的情況下儘可能購入自己能接受的最大面積，這樣能夠在未來多一點預知行，如果是考慮長期持有進行投資，那麼可以選擇中心城區的小三房，門檻低，變現快，能夠規避很多風險，還是那句話，“投資有風險，上車需要謹慎”
如果剛需上車，儘量能買大不買小，能買市中心就不去看郊區，一定要對手中的資金有一個理性的把握！
