經歷總結 | 買房的7個錯誤決策及避坑心得，望大家引以為戒

在一線城市打拼，闖出一片天地，一直是很多年輕人的夢想，也是畢業的首選。但是，如果你想紮根，怎麼能沒有屬於自己的窩呢？但買房，尤其是一線城市，技術含量很高，一輩子也不能操作幾次，往往缺乏實踐經驗，最終導致錯誤決策。

這段時間，我回顧了我從象牙塔出來工作的二十幾年，回顧了幾個關鍵的錯誤決策，發現它們基本上與樓市有關。

說實在的，作為一個80後，我們畢業以後的走向往大了說，和國家命運息息相關；往小的方面說，和樓市緊密聯絡。

這期間的一些決策，回想起來，對我們未來的命運走向產生非常大的影響。一旦失誤就會走很多彎路，如果能在買房的過程中避免這些錯誤的決策，相信現在的生活會更加寬裕。

以下就是老張結合自己和身邊朋友的經歷，對買房的七個錯誤決策以及避坑心得，希望大家引以為戒。

01

鹿城房客

買小房過渡

作為一個五線小城的做題專家，2007年研究生畢業後，來到上海工作。工作以後，單位辦下了上海戶口並幫忙落在集體戶，然後面臨的就是住房問題。

當時的想法是紮根，不買房不行，畢竟戶口轉移到房子裡是一個很現實的問題。因此，在我工作安定下來後，第二個月就開始騎腳踏車轉悠，一個小區一個小區看過去。

當時糾結的問題是先買小房子過渡以後再換，還是一步到位買大一點一步到位，猶豫不決。之後2008年11月國家出臺了4萬億政策，2009年新年過後上海房價暴漲，我很著急當年6月我匆匆在最初劃定的幾個小區中，搶了一個小二房，朝向戶型都很一般。

現在回頭總結看：

一是目標不明確，不知道自己想要什麼，對地段學區配套都沒有明確的規劃；

二是不想有壓力，想先買一套小房子過渡，把壓力留給未來；

三是對國家宏觀政策不敏感，2008年11月出臺救市政策，但上海樓市在2009年3月才開始大幅上漲，如果政策剛剛出臺就加快購房步伐，選擇空間會大很多。

避坑心得：

購買第一套剛需房時儘量不要考慮過渡方案，這是低階思維，一定要充分利用首套首貸的優勢，儘量買超出預算的房子。

另外，考慮到未來房地產稅試點，該方案對首套房肯定會更加友好，高起點，未來必能走上增值的快車道，你必須要明白這個簡單的道理。

02

鹿城房客

忽視房齡

一線城市已經是存量房市場，二手房交易為主。新房要麼位於偏遠地區，要麼非常昂貴。但是在我買房的那個年代，還是有很多新樓盤的。

記得當時上海浦東金橋板塊新開了一個樓盤，叫“碧雲新天地”，當時上海地鐵6號線即將開通，從小區側門右轉100米，就是博興路地鐵站可以說近在咫尺標準地鐵房，馬路對面就是金橋翡翠坊商業街，生活配套成熟。

該社群也是目前浦東金橋板塊最火的社群，交易活躍度常年位居前列。當時我也去踩過這個盤，開盤價僅為每平1.45W，主戶型是95平的兩房，現在回想起來心痛的厲害。

想想但是我也是剛工作各方面沒有足夠的經驗，也沒有足夠的勇氣，當時想都不敢想背上100W的貸款，所以就放棄了。目前該社群的平均交易價格已攀升至9W-10W，升值堪比火箭，漲幅遠高於我買的第一套二手老房子。

避坑心得：在同樣的地段和配套板塊，優先選擇新房或次新房，房產升值會嚴重優於其他選擇。

03

鹿城房客

浪費房票，貸票

2009年買第一套房子的時候，手頭有5萬，家裡資助了60萬，當時上海並沒有實施限購政策，只要有錢，想買多少套都可以，而且房票不限，將其視為投資的黃金時代。

以我當時的資金，完全可以選擇將手頭的錢分成兩份，直接購買2處房產的，那現在的局面就很不一樣了。

另外，當時我完全可以在房產證上加父母的名字，如果我以後想騰出房票，只需要刪除我的名字並支付點契稅就可以了，當時我的操作白白浪費了房票，想想真是扼腕嘆息。

避坑心得：一定要善於利用政策，合理安排房票貸票。機不可失失不再來。

04

鹿城房客

圖便宜買戶型差的房子

買第一套房的時候，個人經驗很少，沒有重視戶型朝向，當時看中買下的房子，不是坐北朝南，也沒有南北通透，但是比同小區的其他房子便宜10%，所以倉促的做了決定，認為陽光不足問題不大，夏天冬天溫度不適有空調調節。

然而，正應了這句話，誰住誰知道，住久了，會遇到各種各樣的不便，上午曬不到太陽，下午夕曬，而且房價漲幅也低於同小區的方正戶型。

避坑心得：在戶型的選擇上，不要貪小便宜打小算盤，寧願選擇戶型好、朝向好的房子，雖貴但終生受益，自住舒服增值還快。

05

鹿城房客

貸款沒用足

記得2009年國家鼓勵購房貸款，銀行外放了很多錢，首套房商貸利率可以打七折。

但出於種種考慮，我沒有申請商業貸款，只申請了30萬的公積金貸款和6萬元的公積金裝修貸款，因此有限的預算讓我只能購買100萬左右的小兩房，如果當時能合理使用商貸，將預算增加30%，就可以買到非常心儀的房子了。

避坑心得：

買第一套房子時，要充分利用槓桿，珍惜第一次貸款，儘量多貸，畢竟首套剛需一直是國家政策鼓勵的方向，即便在如今房住不炒房的大環境下，銀行對首套的政策也一直比較寬鬆。

另外需要注意的是，如果你打算紮根一線，千萬不要在老家或者別的二三線城市為了所謂的剛需或者投資浪費首次貸款資格，一線都是認房又認貸的，其他城市有過貸款記錄了，一線買房就算二套了，首付會非常高。

06

鹿城房客

不敢貸款

到了2012年，那時候已成家已有孩，生活穩定，原來的首套房面積較小，又需要老人來帶小孩，實在不夠住，當時手上有了一些積蓄，雙方父母也能資助，就想著再買一套房產，也能和老人分開住。

實際情況是：

我父母資助100萬，我岳父母資助50萬，自己手上45萬左右（手上需留20萬裝修，等於25萬購房資金）。

以當時的資金完全可以購買300萬左右的三房（二套房當時六成首付，商貸利率上浮10%，不能公積金貸款，首套房公積金貸款仍歸還中），而浦東中環附近金橋板塊均價在2萬5左右。

但我過於保守還是買的兩房，理由有以下三點：

一是考慮如果買三房，總面積會超過180平，人均超過60平，超過的部分需要交房產稅；

二是當時上海剛剛調整普通住宅標準，外環內200萬以下是免營業稅的，如果購買兩房，只要做一些技術處理，是可以避開這筆開支的，三房將無法避免地要交營業稅；

三是不想給自己太大的貸款壓力，最終只商業貸款了80萬購買了一套242萬的大兩房，加上各種稅費中介費，總共支出了255萬。

但是現在覆盤，如果當時下定決心購買三房，資金是完全沒有問題的，多出來的面積享受了十年的升值，自己也住得更舒服，而以當時上海房產稅的溫柔一刀，是絕對可以承受的。

避坑心得：

只要資金沒有太大問題，能買三房絕不買二房，能買二房絕不買一房，不要有包袱怕貸款。

我自身的體會是，資金壓力也就是前3-5年，隨著工作年限的提高收入在增加，而貸款的資金隨著每年的通脹，壓力是在逐年減輕的。據統計中國人的平均貸款時間也就是8-10年左右，之後要麼置換要麼就是提前還清了。

07

鹿城房客

孤陋寡聞、錯失良機

時間一晃到了2018年，那時候小家庭也有了一些積蓄，職場也走向成熟。雙方父母覺得手上的資金放銀行就是被通脹侵蝕，也願意再拿出一些資金，也就動了購買第三套房產的念頭，讓父母可以改善居住環境，將面積偏小的首套房出租。

但是由於上海嚴厲的限購政策，苦於沒有房票，而我妻子在體制內的醫院工作，感情和睦，也不願意辦理假離婚，計劃慢慢擱置下來。

直到2021年，我無意得知上海可以將房產贈與自己的外地父母，唯一的代價就是3%的契稅，但是可以騰出房票，而且理論上不限次數。

我身邊已經有幾起成功操作的案例。我的內心又開始躁動。正準備操作並打算提前還清貸款的時候，2021年7月23日上海出臺樓市新政將住房贈與納入限購，直接將該漏洞打上補丁，也徹底斬斷了我購買第三套房的希望。

避坑心得：

雖然現在很多城市都限購限貸了，但即使是一線，同樣有很多合理合法的規避方法。

一定要注重平時的學習和積累，再者就是多接觸一些房產大咖，你認為的不可能也許在他們看來只是小菜一碟而已。

08

鹿城房客

總結

以上是老張結合自身和身邊朋友們十多年來的購房經歷總結的一些入門級的避坑法則，希望大家都能正確決策，避免悔恨。

回想自己整個購房歷程，每次的決策，都和當時國家以及地方的政策密不可分，個人的命運，是和這個國家的命運息息相關的。過去二十年，但凡在大城市購買了房產並長期持有的，都是市場的贏家，妥妥地跑贏了通貨膨脹，充分享受了時代的紅利。

國運即房運，我堅信今後依舊會如此！

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