大家好，我是京爺，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！
以下內容為【京爺說房】公眾號| 粉絲問答
關注“京爺說房”【微信公眾號】，加入【知識星球】“京爺說房” 進行提問和獲取資料，有問必答，全程指導。
1、提問：京爺好，目前朝陽大西洋新城F區的四居，與海淀學府壹號院、圓明天頌這兩個盤的四居都各具什麼特質？未來哪個更有保值增值潛質？期待您的專業意見。
回答：你好，大西洋新城F區處於產業中心，且為大西洋新城中比較突出的一個區，還是非常不錯的，如果是南北四居，那也是比較稀缺，板塊+小區+房源都很能打，非常穩健。海淀學府壹號院、圓明天頌作為新盤備受關注，主要是地處海淀，有產業、有教育，大家給予很大的期待。作為新盤，戶型和設計，那自然是相對超前的，這是其優質。仔細來看，海淀學府壹號院，開發商強一些，新型共有產權這種能降低上車門檻，當然產權不純粹，未來有些不確定性。圓明天頌，開發商並不突出，相對純粹一些，戶型也不錯，如果未來品質不錯物業管理不錯的話，確實是個好選擇。未來，保值性，我認為應該都會很不錯的，喜歡穩健一些，我建議考慮大西洋新城F區，新房確實有一些不確定性在裡面。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》
2、提問：您好，SFSD，自住，總首付200。夫妻雙方工作地為東直門和密雲。要求小兩居或者能改小兩居。目前只能夠上花家地，或者星源國際。家人非常偏向樓齡新、面積大的星源國際請問：
①除了環境和增值性差，星源國際還有什麼重大缺陷？（如產權等）
②200首付預算（小兩居或改小兩居）是否還有別的選擇？
③如沒有，星源國際和花家地等老小區您建議買哪個？
④中介說北京今年的政策，普通住宅裡商業不允許繼續註冊，確實有類似政策嗎？
⑤在密雲的次新房和望京片區有瑕疵的房子中，該怎麼選擇？
回答：你好, ① 其實就是這兩個缺點, 居住體驗不好, 升值性差, 其他倒是沒問題, 產權方面和正常小區沒有任何區別, 可以上學可以落戶.
② 還可以看看世安家園的小兩居, 南湖中園一區小兩居.
③ 可以儘快考慮花家地, 至少居住體驗強一些些.
④ 一直有這種政策, 但是清理難度一直都較大.
⑤ 過段選擇望京的房子, 畢竟兩個板塊完全不同的層次, 望京比密雲強太多! 誇張點說是：寧選城區一片瓦，也不選郊縣一間房！詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》
3、提問：請問純投資總價420萬左右，不需考慮學區問題。有三處選擇：1）鵬潤家園（西南二環邊，屬於豐臺麗澤外溢，樓齡較新，小區有棟樓有辦公，只能買50多平一居，高層視野好能看到二環）。2）安華西里/安貞西里（樓齡八幾年的，朝陽三環內/外，附近交通公園不錯）。3）國展/西壩河片區，暫未考察小區，可以幫推薦下。請問這三處地段/小區哪處更優質？升值保值方面風險更小？
回答：你好，1）鵬潤家園小區稍微有些亂，在麗澤概念被熱炒的情況下，表現也不是太好，當然未來麗澤真起來了，那倒也能喝點兒湯。2）安貞安華房子雖然老，但是地段好，交通方便，升值性跟大盤沒問題，比如這次漲幅就在10%出頭。3）西壩河可以考慮一些東西里的獨立管理的樓棟，有些價值。其實這個價格投資應該去考慮次新一居，熱點板塊為佳，望京、朝青、九龍山等。可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價
4、提問：京爺好，請問現在展覽路片區溢價高嗎，是否在回撥。看到現在掛出來的均價也要13萬，中介說目前如果能到12萬就還算合理。不知這種說法靠譜嗎？現在上車還是可以再觀望觀望。
回答：你好, 最近在這裡面買的人不少, 所以估計短期要怎麼降難. 這是整體趨勢, 不過我認為再快速漲下去也難. 這邊一居上車和德勝的也就相差小几十萬, 我還不如去德勝撿漏. 可以檢視星球資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》
5、提問：京爺好，澳洲康都的一居室開間能考慮嗎？感覺整個環境比旁邊的利澤西園強太多了，為何現在感覺兩個校區的一居室竟然沒有多少差價？
回答：你好，考慮這附近一居的往往是小年輕和買學區的，而買學區的往往希望總價低，就會考慮最低上車盤利澤西，這樣澳洲康都的次新品質優點凸顯得不是太好，也經常被市場遺忘，所以相差不大。不過我本人更建議澳洲康都，畢竟樓齡新、管理好一些。詳見星球資料《這些二手房跑贏大盤》
6、提問：想最近出售套現朗琴園住宅，目前是否是好的時機？是否後期還會上漲？
回答：你好，朗琴園是比較優質的小區，畢竟小區次新商品房，就這一點在西城就很稀缺。目前看，應該是還有一些漲幅，建議可以考慮觀望一段時間。詳見星球資料《這些二手房跑贏大盤》
以上內容為【京爺說房】公眾號| 粉絲問答
關注 “京爺說房” 【微信公眾號】，加入【知識星球】“京爺說房” 進行提問和獲取重要資料如下：
購房邏輯：
《京爺北京買房十大頂級思維》
大資料：
《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》
《獨家樓市大資料實時監測，這些板塊正在上漲》
《北京各小區歷史收益統計，讓你成為投資專家》
二手房買房技巧篇
《二手房看房技巧大全》
《二手房砍價技巧大全》
《這些二手房跑贏大盤》
《繞過中介、自行成交全套資料與避險指南》
《淘筍(撿漏)技巧與攻略》
《抵押貸款+撿漏攻略》
《降低首付攻略》
《真偽筍盤該如何區分》
《如何解決徵信有不良記錄（逾期）？》
新房買房技巧篇
《新房看房買房攻略》
《這些新房跑贏大盤》
《全套退定金技巧》
二手房賣房技巧篇
《賣房技巧篇》
