2021年中期，雅居樂成功實現由“黃”轉“綠”，成為了為數不多的綠檔民企，這使得其在這場行業流動性危機中看似健康而安全。
但在這個冬天，雅居樂即便是踏入了安全區範圍仍是無法避免一場生存競跑……
借物業股"抵押"發債24億港元后，雅居樂再透過債轉物業股權方式回籠24億港元避免債務違約。
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“三道紅線”與房企融資持續收緊等壓力疊加之下，越來越多的房企選擇資產出售以緩解資金壓力、改善財務狀況、盤活資產等。“永續債之王”雅居樂亦是其中一員。
2021年下半年以來，受新房市場調控收緊、房貸利率上行等因素影響，房企銷售額急速降溫。7月份雅居樂82億的銷售金額相比於6月144.2億的銷售額來說，近乎是腰斬，跌幅高達43%。為提振銷售，保障現金流，雅居樂開始在個別城市進行促銷打折。
如雅居樂旗下位於廣州老城區荔灣白鵝潭核心區的豪宅專案天際715專案。這是一個還未誕生就貼上豪宅標籤的明星專案，寄託著雅居樂在廣州主城局的發展圖景，極具意義。但是，2021年10月，中介朋友圈裡傳出天際715專案“工抵房”特批房源訊息。
據悉，按照中介訊息，首批30套工抵房“一口價僅需370萬起”，相當於直接讓利至少120萬/套。另據一份價格清單顯示，每套房優惠額實則在160萬至210萬元之間，單價在5.1-6.5萬/平方米左右，個別戶型甚至低至3.3萬元/平方米，這比年初預選房7.5-9萬/平方米售價降低了將近2.5萬元/平方米。這對於市場來說，是個不小的刺激，首批30套迅速售罄，而雅居樂也乘勢再推出50餘套。
顯然，這樣的促銷活動給雅居樂的銷售帶來了一些正向作用，下半年雅居樂的銷售陸續恢復，全年錄得累計銷售1390.1億元，目標完成率為92.67%。
但，加快銷售並不能完全緩解雅居樂所面臨的的現金的壓力。另外80%的 銷售回款率無形中也增加了雅居樂的現金流壓力。
為獲得現金，雅居樂還借物業股"抵押"發債融資以及透過債轉物業股權方式回籠資金。
2021年11月，雅居樂宣佈借物業股雅生活股價"抵押"發行可轉債募資24億港元。這一方式也被認為是當時狀況下可獲得最大效益的融資，並且融資所得金額最終是迴流到雅居樂層面。
2022年1月10日，雅居樂公告披露，其於2021年7月1日至12月31日止期間，已就14項非核心物業的出售訂立若干物業認購書及/或物業買賣合同，售價合計約人民幣28億元。該14項非核心物業包括酒店5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區商業配套3宗、公寓1宗。
在寒冬之際，出售資產是現金的直接流入，對最佳化報表的作用也是最為明顯。
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當雅居樂把手術刀揮向天際715這個標杆專案之時，但雅居樂在利潤、銷售金額、均價的取捨之中選擇現金只之時，市場上也開始質疑雅居樂“光鮮亮麗”的賬面。
僅從三道紅線指標看，雅居樂並無踩中一道紅線。截至2021年6月30日，雅居樂剔除預收款後的資產負債率為68.4%，淨負債率為45.3%，現金短債比為1.18倍，為綠檔房企。
但從債務層面來看，雅居樂看起來並不安全。更有金融圈人士表示，很大一批國內的民營機構，已經收緊給雅居樂的融資合作了，就是因為近期他們家負面較多，怕形成壞賬。
在10月償還了30億元人民幣熊貓債後，到2022年底前雅居樂還有約128億元需一次性償還的債務到期，其中包括摺合83億元人民幣的美元債。
2021年11月，穆迪將雅居樂的評級進行了下調，調到"負面"，標普也把雅居樂的長期主體信用評級從"BB"下調至"BB-"，展望 "負面"。而下調的背後反映的正是市場對雅居樂也起了流動性擔憂。
雅居樂最新公佈的2021年前三季度報顯示，公司賬面上的現金及等價物為465億元，而公司短期負債，包括短期借款，已經達到395億元，這還不包括應付票據。
雖然應付票據沒有出現在公報中，但從374億的應付賬和票據推測，這個規模小不了，開發商把債務透過應付票據的形式，“隱藏”了起來，轉移到了第三方身上。
近期，更是爆出雅居樂武漢專案停工的訊息。
據武漢“雅居樂國際花園”的建築總承包方所述，雅居樂集團應該支付而沒有支付的工程進度款，已經高達1億元。如果他們繼續施工，到2022年一季度末，還需要1億元的工程款。現在的雅居樂集團，既不支付所欠的工程款，又拿不出切實可行的付款計劃，他們建築方墊資的資金壓力太大，無奈之下，只有被迫停工。
而實際上，不少和雅居樂合作的乙方單位，大約從十一月以來，就陸陸續續收到了雅居樂拖延付款的訊息。
根據企業預警通資料，雅居樂現存7筆境外債券。其中於2022年雅居樂到期的境外債券有3筆，這幾筆債務合計11億美元，摺合成人民幣約70億元。
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除了這些短期負債以外，雅居樂還有約130億元永續債，每年幾個億利息。雖然前不久用物業股權質押，獲得了一筆融資，把境外債還上了，但也僅僅是解決了短期的小問題。
永續債這種融資方式集債性與股性為一體，按照會計規計入權益而非負債科目，可最佳化負債報表，進而反向提升債權融資空間。但永續債卻是如砒霜一樣的存在，利率往往高於普通融資，如若借款企業贖回日未能履約時，利率則會大幅提升，從而吞噬企業利潤。
儘管2020年開始，雅居樂有意控制永續債的規模，但此前的放縱終究還是給其留下了130多億的永續債黑洞。此前，雅居樂表示，將適時贖回永續債。截至2021年中期雅居樂永續債存續規模為130.1億元，較2020年底總規模下降4.57%，但仍保持較大規模。
如何排雷？
標普表示，儘管雅居樂仍可在境外銀行獲得融資，但這主要是為了再融資，預計隨著銀行對開發商境外貸款的審批更加嚴格，該公司的境外銀行貸款規模也將隨之下降，未來將需要依靠內部現金流和境內銀行貸款來償還到期債務。
在2021年8月投資者會上，陳卓林也表露如今的市場環境下，雅居樂整體戰略將有所改變，首先保持足夠現金流，其次努力償債，最後再投資。
2021年，我們也確實看到了一個更加節制的雅居樂，收縮了招拍掛力度、多元化佈局，開始贖回永續債、調整組織架構……
2022年，希望是雅居樂排雷歸來的一年。
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