01 “兄弟踩踏”
02 現房大法好？
03 網紅多於精品
2022年首批集中供地的銷售指導價格被媒體曝光。土地市場首度營業，透露了樓市價格走勢的端倪。
據新浪北京房產訊息，西南二環紀家廟地塊指導價格標定在10.9萬/平米，給了市場一個“倒掛”預期。比較明顯的可比價格是，去年供應較大“三兄弟”盛行的區域，2022年首批供地中，第一控制了節奏，第二鎖定了去年的指導價格。
直白的說，沒漲。
加之整體供應地塊的平均化和半數地塊設定競現房銷售面積的調控工具儲備，2022年開年的小陽春，將在平靜中度過。
01
“兄弟”踩踏
18宗供應地塊，沒有海淀，各個區域也比較分散和平均。
在銷售指導價格對比中，比較直觀的是，昌平、崔各莊、王四營即將上市的第四個“兄弟”的價格，與去年持平。
朝陽區王四營1304-L04地塊，建築規模9.2萬平米，根據公示的起始價格和地價上限測算，溢價率控制在10%內。
地塊預設了競現房銷售面積條件。銷售指導價格7.1萬/平米，與去年已經陸續開盤的王四營三兄弟銷售指導價格完全相同。
王四營三兄弟：保利·錦上、中綠·東嶽府、朝陽壹號，供應集中。保利·錦上2021年9月率先開盤，賣得快些。區域整體在北京十一學校進駐的利好中持銷。
朝陽的崔各莊三兄弟也是搏殺的熱點區域。龍樾合璽、和光悅府、望京養雲，作為距離望京較勁的五環外板塊，區域標定的銷售指導價格為8.8萬/平米，去年開盤的。
而賣得最好的是政府產權佔比20%的望京養雲，摺合價格約7.04萬/平米的低價爭取了週轉率。
如圖，此次供地的崔各莊30-L03-01地塊需要配建4400平米保障性租賃住房，今年的銷售指導價格同樣設定在8.8萬/平米。
這令很多在售樓處曾對著地塊公示圖對購房者說，“區域未來供地價格還會漲”的銷售們有些尷尬。
而作為朝陽供應大區，其實崔各莊本有3塊土地，此次朝陽區首批掛地，崔各莊只放量一塊，控制了市場供應節奏。
但是在競品集中的區域，第四個兄弟緊隨其上， “以身作則”地詮釋了北京新房市場的“不漲價”且供應增，“兄弟們的”的踩踏效應難免。
當下，購房者對市場的最敏感因素是價格。同崔各莊三兄弟中價格便宜的望京養雲賣得最快一樣，在昌平三兄弟中——龍湖雲璟、奧森春曉、北清雲際，龍湖雖為後來者，但是憑藉價效比優勢快速去化。
2022年的新供土地中，昌平上架一塊緊鄰北清雲際的地塊，配建3500平米保障性租賃住房，銷售指導價格也整齊對標北清雲際的6.2萬元/平米，同樣設定了競報現房銷售面積的條件。
一波還未平息，一波又來侵襲，直接的地理位置PK和直觀的價格比對，可能成就後來專案的銷售話術：你看，半年價格沒漲，買我。也提出了更高的產品差異化要求：這麼多房子，“憑什麼買你”。
02
“現房大法”好？
2022年的首批掛地中一個熱門話題是，半數地塊設定了競現房銷售面積的條款，一旦觸發，最多可達成全部建築面積現房銷售。
在北京土地市場，這種模式從去年開始受到關注，不過也不是北京創新。
2018年，深圳的明星專案龍華金茂府就曾出現過現房銷售試點。（《一座“冷銷”金茂府的命運自白》鋒面News2019年11月28日報道 ）
2016年南京、2017年杭州的土拍規則有過短暫的試行，2014年上海土地市場黃浦區五里橋街道某宗地塊，列明要求現房銷售。業內也曾多次因此掀起，是否要取消商品房預售制度的大討論。
此次的在18宗地塊中，有9 宗涉及到競報“現房銷售面積”程式，其中6宗地塊設定了雙保險，為“競現房+搖號”。
可見，對沖土地市場過熱的調控儲備工具足夠充足，但在過往北京土地市場的實踐中，“競現房”這個大招兒，並不是都用得到。
2021年的第二批次集中供地土拍中，中鐵置業+興創聯合體競買大興地塊，最終產生5.4萬平米現房銷售面積，約佔可出售住宅建築面積的一半。
2021年第三批集中土拍的明星地塊——大望路珠江帝景專案旁的勁松地塊，被葛洲壩以11.4億元底價拿下，銷售指導價為10.66萬/平方米，持平區域二手房，但是要求全部現房銷售。
同批次土拍中，也相對熱門的房山拱辰街道地塊，經過28輪角逐以18.63億觸及價格上限，啟動 現房銷售面積競報程式，但卻無人參與競現房環節，中建智地拿下。
雖然2022首批土拍中“競現房”地塊在競買規則中佔比大，但在實踐中的現房銷售比例取決於房企對土地市場的熱度。
而在業內看來，2021年的部分房企自身流動性危機和“兩集中”供地政策的奏效，已經反轉了市場預期。大面積現房銷售的場景難現。
對於現房銷售制度會給市場帶來的影響，觀點分立兩派。
對於深受“貨不對版”，爛尾危險利益侵害的購房者來說，所見即所得購買現房是最大的福利。
對於開發商來講，除小部分豪宅開發商和高階專案，大部分樓盤沒有了預售制度，資金成本驟增，會反饋到房價裡傳導到購房者身上。
而大批次現房銷售，也會使得市場供應節奏被打亂，一定時間內的供應減少，價格上漲。因為市場價格，除了限價調控外，應是由供求關係決定的。
03
“網紅”多於精品
2022年的首度土拍，應該不會再現去年的火爆。市場也沒有驚喜，海淀無供應；被期待的太陽宮地塊並未出現。
潛質豪宅地塊西南二環的紀家廟，在豐臺麗澤區域利好的輻射區。紀家廟地塊設定了競政府持有產權份額條件，最高至15%；並且儲備了搖號並投報高標準方案的競買條件。
根據其價格上限，紀家廟地塊溢價率控制在5%，銷售指導價格10.9萬元/平米。若競買激烈，達到最高15%的政府持有產權比例，相當於售價9.26萬元/平米。明星地塊的光環，被一個一個競買條件的帽子壓蓋。
此前的大望路珠江帝景勁松地塊萬眾期待，千呼萬喚始出來，最終成交後，供應量少且現房，市場熱度拿捏得恰好。
如此可見，日後的“太陽宮”地塊們，或遭遇拆分、或配建保障性租賃住房、或競現房比例和政府持有產權，還可以設定購房人優先條件……調控工具箱足夠齊備，預期早已改變。同時在低利潤和高週轉的生存訴求下，創新、研發受限，難現高質量的豪宅精品。
這兩年的樓市， “網紅”多，經典少。
-End-
拍攝/文 Mars
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