書接上回！

1996年10月7日的紐約地方法院內，川建國和凱悅集團創始人傑伊·普利茲克（Jay Pritzker）達成了一件調解協議。按照約定，傑伊為了買回之前和特朗普地產公司簽訂的紐約市五大區的排他協議，以及中央車站旁君悅大酒店的全部股權，他需要向建國同志支付1.4億美元。

紐約君悅大酒店

這個協議中提到的君悅大酒店就是我們上文（地產大亨傳奇：美國地產大亨特朗普家族的發家史（上））中提到的川建國改造的康默德酒店（Commodore Hotel）。當年年僅30多歲的川建國在和傑伊簽訂合作協議的時候，就已經預見到未來的凱悅必然要在紐約建造更多的酒店。因此，他不僅在這個專案中讓凱悅佔股50%，同時還承擔了50%的資金缺口。另外還與凱悅簽訂了排他協議，約定凱悅不得在紐約五大區（包括了紐瓦克機場和拉瓜迪亞機場，這直接阻止了凱悅最擅長的機場酒店模式）開業其他酒店專案。

紐約市街景

到了1980年，奢華新穎的君悅大酒店盛大開業。由於他優越的地理位置以及凱悅的管理，從開業開始就人氣爆滿。外加40年的免稅期，每年可以帶來超過3000萬的高額利潤。這一投資，使得川建國立刻在紐約的房地產業出圈了。他也成功地將父親建立的特朗普地產帶進了紐約市中心。

世界著名的高階酒店品牌：凱悅Hyatt

柒

提到川建國最知名的專案，肯定是在競選過程中讓全世界人民被土豪氣息所震驚到的紐約特朗普大廈（The Trump Tower）。

1971年，25歲的特朗普搬到了紐約曼哈頓島。此時的川建國正在著手實施收購康默德酒店專案。但是如同禿鷲熱愛腐肉一樣，對不良資產極度熱愛的川建國又看中了一處地段。只不過這個物業當時還十分的火爆，那就是位於著名的第五大道的邦威特·泰勒百貨公司（Bonwit Teller）大樓。

薩爾瓦多·達利最著名的作品《記憶的永恆》

邦威特·泰勒百貨是美國最著名的百貨公司之一。二十世紀最著名的超現實主義藝術家薩爾瓦多·達利（Salvador Dalí）曾為這家百貨公司做過視覺成列設計。此外，美國五十年代最負盛名的藝術家安迪·沃霍爾（Andy Warhol）也在1961年為邦威特·泰勒百貨做過成列。

安迪·沃霍爾的成列效果 標誌著他從一位成功的商業插畫師轉型成了紐約前衛的藝術家。

此時的邦威特·泰勒百貨是著名零售企業格涅斯克（Genesco，Inc.）旗下的高階奢侈品商業品牌。位於第五大道的邦威特·泰勒百貨大樓是一棟11層高的大廈，也是紐約最核心的商業街區中最重要的商場之一。

但我們川建國看中的東西必然是要拿到的！

邦威特·泰勒百貨大廈

於是，建國開始對格涅斯克集團高層開始了常年的談判。但此時經營格涅斯克的是另一個商業才子富蘭克林·賈曼（Franklin Jarman），經營尚可的富蘭克林自然不會輕易賣掉自己的品牌。但川建國依舊堅持不懈，隔三差五地給富蘭克林寫信，即便石沉大海也無所謂。直到1978年6月，他從《商業週刊》上得知格涅斯克因財務危機導致賈曼被趕出了管理層。而新上任的CEO約翰·海尼根（John Hanigan）為了公司資金週轉，瘋狂的在賣資產用以還債。建國同志知道，他的機會來了。

看到新聞的川建國第二天就聯絡到了約翰·海尼根。當建國同志還在遣詞造句的時候，沒想到電話那頭的約翰直接了當地告訴他：“我知道你想要的買邦威特·泰勒，你想要的什麼時候見面？”

川建國7年的努力沒有白費，他立刻約定了見面時間。經過了解，雖然這棟11層高的邦威特·泰勒大廈歸格涅斯克所有，但這塊土地卻是格涅斯克向英國公平人壽保險公司（The Equitable Life Assurance Society）旗下公平地產（Equitable Real Estate）的租來的。最終在幾輪談判之後，建國最終以2500萬美元的價格買下了大樓未來29年的租期使用權。

Genesco 格涅斯科公司成立於1924年 總部設在田納西州納什維爾

川建國如此精明的人自然不能自掏腰包而且只買下29年的大樓產權，他還要繼續“空手套白狼”。

捌

在川建國和約翰達成協議的時候，他要求雙方要先簽訂一份意向書。但是，這份意向書最關鍵的是要“保密”。保密到連格涅斯克的董事會都不能知道交易細節。約翰·海尼根可能是太缺錢了，竟然就答應了建國。

於是，這份意向書便為川建國後面的一系列騷操作提供了籌碼。

就像之前買下康默德酒店一樣，川建國這次也沒打算自己掏腰包。於是他拿著這份意向書直接找去了大通曼哈頓銀行（Chase Manhattan Bank）。老特朗普和銀行高管康納德·斯蒂芬森（Conrad Stephenson）一直有著密切的合作關係。老康直接告訴建國：除非拿到地權，否則銀行是不會為這筆交易提供貸款的。

大通曼哈頓銀行：已於2000年與J.P摩根合併，成為摩根大通銀行(JPMorgan Chase)

於是，老康和建國經過仔細的計算，得出了兩個方案：

第一，只獲得租約然後用極低的價格改造邦威特·泰勒大廈。透過租金來償還貸款和租金。但是很顯然，這個方案掙不了大錢。川建國沒有多想就否決了。

第二，買買買！將大樓的土地也給買下來，然後蓋大高層。川建國一聽立刻來了精神，這才符合他的風格。

於是，和銀行達成一致的川建國立刻又開始了行動。

前面我們說了，這塊土地是屬於公平保險公司的。而建國同志不久前才因為凱悅酒店的事情和公平保險公司合作過。於是，公平的老闆喬治·匹考克（George Peacock（Peacock是雄孔雀的意思，我們就叫他孔雀哥吧））得知了建國的計劃後，孔雀哥很爽快的答應了建國的條件。於是，雄孔雀和川建國各佔50%的股權，共同開發建設這棟商住兩用的大高樓。

NICE!

就這樣，地權有了！但是想要在紐約建大高樓還有一個叫“上空使用權”（Air Rights）的東西。

玖

很多讀者可能想要問了，什麼叫做上空使用權？

這個東西最早是在中世紀的羅馬法中被提及到。上空使用權是指：土地所有者不僅擁有其土地的使用權，還包括其土地上方對應的天空的使用權利。但是到了二十世紀初，飛行器的誕生便和“無限延伸”的上空使用權產生了矛盾。

1900年紐約時代廣場

試想一下，我開著飛機穿越城市上空路過你的樓頂，你“啪”給我打下來了。你說我未經你的允許經過了你的領地。這是不是很麻煩。況且，二十世紀初飛行器的技術還不夠成熟，其飛行高度也不能和今日相提並論。但紐約的高樓大廈已經可以達到上百米。因此，航空運輸和“私有上空”就有了衝突。

1926年，美國國會頒佈了第一部航空法典《航空商務法》(Air Commerce Act)，明確規定只有地面以上500英尺（約152米）屬於地產所有者，以上皆為通航區域(Navigable Airspace)。

隨著建築技術的不斷進步，人類的建築高度越來越高、越來越高。到了二十世紀二十年代，美國的高層建築建造技術已經可以突破500英尺的限制。而且，隨著人口的大量遷入，紐約等城市的建築也不斷升高。因此，建築超過500英尺的“空中”產權應該怎麼計算變成了一個新的問題。

二十世紀初的紐約

於是，聰明的地產商人們開始打起了“上空使用權”的算盤。既然規定的500英尺以內是跟隨土地產權交易的使用權，那麼超過500英尺的空間就等於是無主的產權了。也就是說這個“上空使用權”就可以單獨進行交易了。不得不歎服資本家為了攫取利益，他們巧立名目的能力真的是超過中國軍閥100倍！

我們川建國同志想要將邦威特·泰勒改造成超高層大廈，他就必須要買下這個地塊上面的“上空使用權”。而這個空權的所有者正是大名鼎鼎的傳奇商人沃爾特·豪溫（Walter Hoving），就是著名奢侈品蒂凡尼（Tiffany & Co.）的老闆。

蒂凡尼的創始人 沃爾特·豪溫（Walter Hoving）

為什麼邦威特大廈的空權會在蒂凡尼的手上呢？原來在邦威特大廈的旁邊便是蒂凡尼位於紐約第五大道的旗艦店。豪溫老爺子當年買土地建設旗艦店的時候就順手將這塊地的空權一起拿下了。

建國同志再次使用“好方案，壞方案”的談判技巧。他請設計師斯考特帶上兩種建築模型：擁有空間權的漂亮高樓，也就是後來的特朗普大廈雛形；沒有空間權的醜陋矮樓。他和沃特說，如果他能獲得對蒂芙尼沒太多意義的空權，就能保留蒂芙尼旗艦店不被破壞，還能用漂亮的高樓為蒂芙尼旗艦店增光添彩。

蒂凡尼位於第五大道的旗艦店

最後，川建國還開出了500萬美元，換取蒂凡尼旗艦店的毫髮無損和空間權。最終，沃特很夠意思的拒絕了雅芳（Avon Corporation），按照合約價格將空權讓給了川建國。

川建國距離自己的大廈又近了一步。

拾

有了空權還有了土地，川建國即將開始建設自己的特朗普大廈。但是，根據紐約土地使用規定，為了保證城市綠化和公共空間的保有率，所有的大廈必須留有一定面積的空地作為花園或者廣場。而特朗普大廈現有的設計並沒有預留空地的條件。恰好在附近57街上毗鄰蒂芙尼旗艦店有一塊4000平方英尺（約371平方米）的空地。如果川建國不想更改自己大樓的設計，那麼他就必須買下這塊空地。

特朗普大廈位於第五大道和57th.St的交界處

這塊地的主人是萊昂納多·肯達爾（Leonard Kandell（與小李子同名，我們就叫他老李吧））。建國找到了老李，但是無論他怎麼遊說，如何開價，老李就是不願意賣掉這塊地。因為他很看好紐約的土地增值潛力。

川建國眼看這個生意談不攏，後面的約翰、老康、孔雀哥都等著他的大廈呢。何況如果更改設計，蒂凡尼的沃特還有大通銀行的老康肯定不願意。最後不知道掉了多少金毛的川建國，終於在蒂凡尼的空權合同中找到了辦法。

原來，在蒂凡尼和老李的合同中有一條規定。在一定期限內，蒂凡尼有權購買毗鄰的老李的土地。

發現了這一條款的建國激動地立刻跑去找到了沃特，並從他手上買斷了這一權力。然後他又跑去找到了老李，並且告訴他如果不合作，他就要強行收購老李的地。於是經過一番討價還價，雙方達成交易：

川建國撤銷強行購買老李土地的權利，並增加租金。

老李同意修改租約，將這塊土地劃給特朗普大廈作為預留空地，並且將租約延長至100年。

老李非常欣賞川建國，於是在後來1986年還將中央公園麗思卡爾頓酒店地塊15%的股權和未來到期後整地塊的處置權轉讓給了川建國。

紐約中央公園麗思卡爾頓酒店

至此，川建國湊齊了建設紐約特朗普大廈的全部條件。

拾壹

在湊齊了所有條件之後的川建國，終於在1979年1月與格涅斯克集團簽訂了轉讓協議。

後來又透過川建國高超的談判技巧，向紐約政府爭取來了21的容積率。終於，川建國向全社會公佈了特朗普大廈的設計和施工日期。

特朗普大廈

川建國第一個租客在大樓還沒有建成的時候就已經找上門來了。那就是原來在這裡的邦威特·泰勒百貨品牌的新東家聯合百貨公司（Federated Department Stores）。他們在大廈在建的時候就預先租走了位於大廈門面的5.5萬平方英尺（約5110平方米）的商位，並支付年租金300萬美元。要知道，川建國向大通銀行老康貸到的資金一年利息也不過250萬美元。也就是說，還沒有開業的特朗普大廈就已經盈利50萬美元了。

聯合百貨公司旗下最著名的商場品牌 梅西百貨（Macy's）

再後來，川建國還擅長運用輿論攻勢來為自己的大廈做廣告。

先是有傳聞說剛結婚的英國王儲查爾斯王子和戴安娜王妃想要購買特朗普大廈，立刻就有記者去電建國同志詢問此事。然而善於利用媒體（真的是很善於運用媒體）的川建國並沒有否定也沒有肯定。於是外界都在傳說這個事情的真假。川建國見輿論反響很大，甚至還開玩笑說不知道查爾斯夫婦會不會習慣在特朗普大廈生活。

1981年查爾斯王子與戴安娜舉辦婚禮

這下特朗普大廈立刻就出圈了，很多的名流都來問詢公寓的情況。

最終特朗普大廈在銷售過程中，川建國還刻意造成排隊的情況。就像我們現在去搶一些樓盤要搖號，特朗普也將所有的人故意安排排隊，造成很不容易買到的假象。最終，特朗普大廈公寓一共加價了12次！

後來，川建國還從孔雀哥手上買下了公平地產的全部股份，成為了大廈的全資股東。這棟大廈對於川建國來說算是一個巨大的成功。以至於提到大廈，建國同志總會驕傲的說：

I work in it, I live in it, and I have a very special feeling about it.·

我工作在裡面，我生活在裡面，它對我來說有非同一般的意義。

這座特朗普大廈的1~6層作為入戶的中庭，7~19層是寫字樓，再往上是商品房（Condo）。為了凸顯大廈的內部奢華，建國同志還花重金打造大廈中庭。他親自挑選了昂貴的大理石石材，並用光滑的黃銅代替鋁合金材質，營造出了奢華的環境。並每年花費昂貴的物業費，維持大廈的奢華感。中庭的設計是大廈最為耀眼和吸引人的部分，至今還是紐約曼哈頓的打卡地。

特朗普大廈全景

特朗普在紐約擁有了自己第一棟特朗普大廈，但這並不能代表他可以“統治”紐約。於是他又看中了另一棟傳奇的大廈：位於華爾街40號的曼哈頓銀行大廈（The Chase Manhattan Bank Tower），現在的名字叫做特朗普世界大廈（The Trump World Tower）。