前幾天在微信公眾號釋出的時候，是周總理逝世46週年，筆者出於尊敬，置頂一張總理年輕時意氣風發的照片。
（一）
房產的交易不充分，價格發現未達最優
睡前有些想法，今天寫下來。
公司資產的簡化，是將其證券化，以股票計價，交易場所是股市。
房產同樣是資產，交易場所是二手房市場，但目前暫無證券化的產品（有先驅已走過非法道路，可百度深圳深房理）。
房產沒有證券化的主要原因是產權和使用權。房產產權上目前還沒有“與人拼單，共享居住”的模式，幾個房東都出錢，然後共享居住在1個房子聽起來是不是挺奇怪的（電影倒是有，張家輝的臨時同居）。
由於沒有證券化，房產交易通常有低頻率、低流動性、大資金等特點。因而二手房交易中，房產交易次數不充分、價格發現未達最優。
直白講，二手房市場撿漏機會多於股市，這也是低頻、低流動性、大資金的價格補償。
舉例，即便同1個小區，同1幢樓，同1個戶型，可能不同樓層、不同裝修程度，二手房價格差值可高達幾千，佔總房價比值可達10-25%。
本文試圖將股價的估值體系，儘量代入房價的估值體系。然後，試圖談談能否科學化撿漏。
（二）
pe與roe
筆者對股票投資方面，偏向認同低估值or合理估值，高roe的策略，詳情可參考凌鵬老師對《投資策略實戰分析》的推薦分析~~巴菲特疑似穿越回來的~~等文章
- 房價的pe
舉例：A房100㎡、單價1萬/㎡、總價100萬。目前我自住，貸款已還清。
分析上例，可視同理解為A公司股本100股、股價1萬/股、市值100萬。無負債。
A公司可以做生意，有收入。但A房沒有收入，怎麼算利潤、估值？
可以把A房出租，假設租金1萬/年。由於自住=我租給我自己，節省了1萬/年的支出，將節省的支出，視同我的收入，且不用交稅，利潤率1萬/年。
由此，pe=100/1=100倍。
至此，我們的第一步完成，即得出了A房的市盈率為100倍。
- 房價的roe
roe按杜邦分析法拆解，按上述假設，簡化計算：
- 淨利率=1/1=100%
- 週轉率=1/100=0.01
- 槓桿比率=100/100=1
即簡算，A房roe=1%
算到這，我突然回過神來，這估值體系不就往租售比上套了嗎？
即租金反應了這處房產的真實供求關係，且租金是被多數人（所有潛在租客）都認可的價格（充分的價格發現）。大家回想下，同個小區同幢樓，即便不同樓層，租金是不是也差不多？
那麼，為什麼同一個城市的不同區域，租售比可以相差很大？租售比可不可以幫助我們在二手房市場撿漏？如果可以，為什麼大家幾乎買房時基本不算租售比？
嗯，今天累了，筆者決定下篇接著寫。
這是《房產的定價》第一篇。
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