水果打折了，衣服打折了，房產會打折嗎？
近期由於國內房地產市場低迷，房產價格走向成了一個熱門話題。那麼房價何去何從，或者新房打折銷售到底是真是假？
市場上有些行業打折銷售是常態，有些行業卻幾乎不搞打折的噱頭。為什麼各行業打折促銷有如此大差別，得從各行業的特點說起。
根據各種產品和服務的來源及主要形成過程，可以分為天然資源行業、製造行業、包括智力和體力的勞動服務行業、金融服務行業等，它們的賺錢方式分別靠天然產品賺錢，以勞力賺錢，以資本和社會資源賺錢等。
主要靠天然資源產品賺錢的，如資源開採業等。資源產品價格的形成受供求關係影響最大，如國際市場原油期貨價格可以從每桶十幾美元到一百多美元範圍波動。
主要靠勞動力賺錢的，如服務業等，由於供求比較穩定，價格一般不會有大的波動。服務業打折促銷往往是銷售淡季，打折只是減少機會成本的損失，少賺單價薄利多銷。雖然虧不到本錢，但是打折幅度有限。相當於找工作時若沒有萬元月薪的崗位，八千月薪也能接受，但是再低就很難接受了。
主要靠資本賺錢的，如金融業。我們或者可以這樣理解銀行貸款，拿本金加利息的總價格購買相當於本金的提前支配權。銀行就是用本金來賺取利息的，利息的波動再大相對於本金也只是個零頭。本息九折則不但沒有了收入，就連本金都被虧掉了，這是萬萬不可能的。
主要靠社會資源賺錢的，包括銷售渠道等，如超市等社會零售行業。新店開張或者節假日為了招徠顧客往往使用打折銷售這張牌，但是從長期來說價格卻是基本穩定的。因為決定市場價格的供求關係基本穩定，可以短時間內提高商場的資源利用效率薄利多銷，但是卻無法擴大整個市場需求。
從產品的角度，包括天然產品和人造產品，形式上都可分為標準化、通用化產品和個性化、差異化產品。
一般來說標準化或通用化的產品，由於買家很容易貨比三家，供求關係引起的價格波動用打折來吸引眼球的效果十分有限。而個性化或差異化產品由於價格則是千差萬別，並且買賣雙方的資訊不對稱，商家利用打折促銷的噱頭以賺取更多利潤。
容易實現標準化分類的包括如原油、礦石等天然資源產品，水泥、鋼材等工業產品。
由於打折銷售讓買家產生撿到便宜的錯覺，達到增加銷量的目的，商家往往以滿足不同消費者需求為由，個人消費品多實行差異化經營，從產品的材質、功能、外觀等極力追求與眾不同，避免了顧客與其他同類產品比較，從而保持資訊的不對稱和定價的主動權。如服裝鞋帽等典型個性化商品折扣價基本是常態，打折幅度只有你想不到。這類產品的打折促銷只是商家的銷售策略。
鮮活農產品上市時，由於可以挑選到更好的，價格比較貴。而到後期被選剩下的產品由於品相較差，價格肯定無法相提並論，打折促銷只是個噱頭。而臨近保質期的食品等打折銷售，則相當於搶救沉沒物資，否則過期變質價值歸零，打折銷售收回資金超過倉儲和銷售成本就算賺到。教科書上資本主義經濟危機時傾倒牛奶則是儲存和銷售等成本大於銷售收入，商品價值歸零甚至可能成為負資產。換季的商品打折是因為節約倉儲成本比促銷減少的收入更多，並加快資金流轉。
一個行業可能包括幾種賺錢方式，但形成價格的主要因素往往只有一個。例如鋼鐵市場價格的波動會對鐵礦的價格產生影響，但是對汽車價格的影響微乎其微。
回到新樓盤會不會打折銷售的問題，首先要搞清楚房地產開發商銷售的是什麼，影響房價的主要因素是什麼。有人認為水泥、鋼材等建築材料和建築工人薪水都在漲價，因此房價下降似乎是不可能的。但是蓋房子的是建築承包商，經過房開公司之手除了產權外並沒有發生物理化學性質的變化。所以確切地說房產開發商提供的為購房者獲取合法支配某個位置一定限度空間的權益的服務，只是這個權益必須有房屋建築作為載體。
對於房地產開發主要靠哪個因素賺錢，我們可以舉一例子說明：某公司自有資金投資 5000萬拍得一塊地，然後以此為抵押從銀行貸款5000萬用於支付工程款、薪酬、管理成本和稅費等支出，這個資產負債率在房地產行業應該比較正常。按照三年的建設週期，需支付銀行本息約6000萬，加上不低於貸款利息的預期利潤，那麼該樓盤至少需回籠資金 12000萬。
如果市場不景氣，你指望全部樓房打九折出售，那麼樓盤只能回籠資金10800萬，還完銀行貸款本息6000萬，房開公司剩下4800萬，不但沒賺到錢，還虧了200萬。
或者有人說，房地產開發利潤率這麼高回籠資金怎麼可能只有12000萬呢？那我們可以假設市場預測可以回籠資金13000萬，按照5000萬投資三年賺它2000萬，利潤率應該不低了。但是房地產開發是個競爭激烈的市場，如果房產預期價格大於這個，誰也不敢保證土地競拍不會被半路截胡。土地成交價格很可能上漲，所以只能假設13000萬。此情況下假設房產市場不景氣，整個樓盤打九折銷售，則總共能回籠資金11700萬，還完銀行貸款本息，房開公司剩下5700萬，雖賬面上沒有虧本，但是即使不考慮通膨因素也只賺了個寂寞，甚至還不如存銀行。
如果樓盤能如期銷售完畢，開發商雖然沒賺到錢，但是工程還不至於爛尾。不過虧本生意沒人做，買完後開發商會退出當地房產開發市場，一段時間內該地區房地產有價無市，買不到新房。
上面是在靜態下的假設，實際操作中為了節約成本減少利率負擔，房產開發公司都是邊銷售邊支付建築成本的，在拍下地皮後，先貸款2500萬把房子蓋到一半拿到預售證。在沒有銷售出房子的時候房產開發公司的流動資金應處於最低限度的，那麼這時候就會打出廣告：預約登記一萬抵五萬！一方面是儲備客源，另一方面是減少向銀行貸款支付部分工程款。只要源源不斷有資金回籠，房開公司就能支付建築商工程款和銀行到期本息。但是房產市場遇冷低迷，沒有流動資金，而前期的銀行貸款需要還本付息，還要需要支付建築商工程款，開發商資金鍊就會斷裂。既然急需回籠資金為什麼不會打折銷售嗎？原因一是虧本的生意沒人做，二是如果房價下降反而導致市場持觀望態勢，房子更不好賣，並且直接導致地產評估價格縮水。
如果資金回籠速度不及預期，銀行到期本息及工程款無法按期支付，老闆跑路樓房工程爛尾或者房地產公司破產在所難免。而爛尾樓往往需要等到新一輪增長並達到崩盤前價格才可能重新盤活，上世紀九十年代初期海口房地產便是如此。
房地產開發只是與建築業相關的行業，從本質上來講是透過資本的配置和流動來調動建築商在適當位置形成建築物的土地金融。透過資本的賺錢方式，決定了從開發商處購買新房不存在你大幅度折扣，你跟房開談優惠，但是農民工工資也不能打折扣，銀行貸款不會給房開打折扣。
然而石屎森林千篇一律，房產價值各不相同。一個城市內不同位置房價差距可以超過三倍，不同城市之間的房價差距可達二十倍以上，說明決定房價的主要因素不是建築，而是位置，居民對它所帶來的經濟收入和生活舒適程度的認可。就好比造幣廠印刷紙幣，紙張只是個載體，但是鈔票幣值不在於紙張大小，而在於發行鈔票的央行賦予它的面值和它流通的市場的認可程度。房產的價格則主要取決於城市的經濟發展和居民收入水平，城市間橫向比較則應該與城市的經濟地位和發展前景相匹配。如果房地產市場估價超過實際價值越大，崩盤的風險越大。如上世紀九十年代的海口，與廣州相比經濟發展水平顯然不在同一個層次，但是房價卻遠高於廣州，崩盤的結局則無法避免。
房地產位置資訊雖然是完全透明的，相鄰位置的不同樓盤一般沒有明顯的價格差。但是同一個樓盤內不同樓層、位置、朝向、戶型等因素，存在差異化產品某些特性，具備了差異化經營的條件。開發商在掌握樓盤均價的前提下，幾乎所有樓盤都會制定一戶一價格的銷售策略，並根據銷售不同形勢的需要，在適當時機推出不同價格房子的用於營造氣氛。例如市場低迷時在均價一萬左右的地段，打出價格8***元起的廣告就頗能吸引眼球，購房者熱情高漲時主推高價戶型贏得利潤。
這就是為什麼房地產行業雖然一定程度打出優惠促銷的廣告，但是真正到了售樓部，實際折扣率一般都不會超過三個百分點。朋友不妨在留言說說購房時拿到了幾個點的優惠？
