文：小遠
2021年房地產銷售面積再次超過17億平方米，銷售額超過17萬億元，甚至有些人預測，銷售面積和銷售額可能都會超過“18”。隨著第四季度政策和市場的逐步復甦，房地產銷售也跟著回暖。我國房地產市場經歷了上半年的高熱後，向著下半年的深度調整轉變，全年規模保持在較高水平。
根據房地產指數系統百城價格指數，上半年市場表現穩定，從下半年開始，房地產市場持續降溫，累計漲幅大幅收窄。2021年無疑是中國房地產史上的轉折之年，在房地產的調控力度空前強勁，全年房地產調控600次以上，百城新建住宅價格累計上漲2.44%，同比收窄1.02%，為近七年來最低水平。
自9月底以來，中央和各部委不斷髮出保持穩定的訊號。不僅信貸環境的邊際有所改善，而且房地產企業的融資環境也逐步改善。然而，房地產開發投資和銷售資料下滑，土地市場遇冷，流拍率上升等事件一一出現。儘管房地產市場處於冷靜期，房地產公司交出的成績單也還不錯。2021年，TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元，同比增幅高達19.8%，尤其是排名第一位的碧桂園，那麼，誰才是房地產業真正的“利潤王”呢？
從去年的資料來看，恆大地產排名第5，實現營業收入4458.53億元，同比增長4.46%；淨利潤338.96億元，同比下降12.5%。自2019年以來，許家印一直在“買買買、合合合、圈圈圈”，囊括瑞典NEVS、英國Protean、卡耐新能源、荷蘭e-Traction、德國hofer動力，並與博世、麥格納、採埃孚等60家汽車供應商企業以及15位世界頂級汽車設計大師簽署了合作協議。
可以說恆大不僅在蓋樓，也在造車的路上越走越快，恆大汽車能否實現“2025年實現年產銷100萬輛、2035年實現年產銷500萬輛”的目標還有待觀察。不過，恆大集團的房地產繼債務之後又出現了大事。2021年12月，恆大在海南擁有的8塊土地，由於超過兩年的動工期限，被迫無償收回。其中的6塊土地是恆大在2015年以86億元的巨資拿下的。
然而，在2022年初，恆大收到了另一項行政處罰決定。海南行政執法局向恆大發出處罰決定書，要求恆大在10天內拆除39棟建築，總建築面積43萬平方米，約6100戶業主受到拆遷影響。
事實上，早在2017-2018年，恆大就因未經批准擅自建房而受到處罰。2020年，還有一項針對39棟住宅樓的建設釋出的停工令，並撤銷了預售許可證。主要還是因為這是違法建築，因此被下令拆除。
恆大建設的海花島位於海南省的海灣區域。海花島堪稱世界上最大的人工島，建築的平面形狀如海上盛開的花朵，因此被命名為“海花島”。據悉，海花島的房價為每平方米1.8萬元，被拆除的房子值77億元。2022年元旦，恆大海花島還如常舉行了新年慶典。
與此同時，上個月，海南儋州恆大海花島被評為“2021第十二屆中國十大丑陋建築”第一名。成為榜首的理由是資本的肆意妄為，破壞了海洋生態，形狀怪異而雜亂，是炫富、媚俗文旅專案的典型。2021年，恆大集團實現合約銷售金額4430.2億元，合約銷售面積5426.5萬平方米。與2020相比，恆大的合約銷售額減少了39%，合約銷售面積同比下降了32%。
中海地產則蟬聯了中國房地產“利潤王”，2020年實現營業收入1857.9億元，同比增長13.5%，淨利潤439億元，同比增長5.5%。雖然收入不到萬科的一半，但淨利潤超出24億元。與大多數同行保持在10%的利潤情況相比，其淨利潤率高達23.6%。
2022年1月6日，根據中海地產的2021年物業銷售和土地收購更新簡報。2021年，中國海外系列公司累計合約物業銷售金額約3694.95億元，同比增長2.4%；相應累計銷售面積約1890.47萬平方米。僅2021年12月，其銷售金額就高達397.69億元，同比持平；相應銷售面積約228.34萬平方米，同比增長12.7%。
作為一家在香港起步的房地產企業，中海地產深耕房地產已30年之久，從90年代末就開始進入一線城市和二線城市。它實施了我國第一個城市更新專案，即上海海華花園，拉開了我國城市更新和舊城改造的序幕。2020年，它又在30多個城市中新增了64幅土地，總建築面積為1349萬平方米。
中海地產能得到城市更新專案的豐碩成果，也與自身的央企背景、財務實力以及在核心城市處理大型專案的能力密不可分。中海地產隸屬於中國建築集團，連續17年被評為“中國房地產行業領導公司品牌”和“中國藍籌地產企業”。2020年，其品牌價值達到1216億元，位居行業第一。
中海地產上屬的中海集團還涵蓋三大主要業務：城市運營、承建投資和物業管理，涉及寫字樓、酒店、教育等十幾個行業。未來中海還將擴大大型複雜專案，如城市更新、舊城改造和地鐵上蓋等。可見，在房地產業進入存量時代，城鎮化建設更加註重內涵發展的背景下，中海地產還將發揮土地儲備優勢，更加穩定的前進。
中海也確實有這樣的信心擔當“利潤王”。截至2021年上半年，中海三條紅線指標全部達標，淨負債率、資產負債率和現金短期負債率分別保持在32.5%、53.4%和2.6倍，財務狀況相對穩定。最重要的是，中海在2021年持有的現金達到1174.27億元，比年初還增加了6.3%。在行業利潤率下降的情況下，這些資本就已經使中海佔據了一席之地。對於具有獨特優勢的中海地產來說，無疑是另一張王牌。
