文/謝逸楓
截至2021年12月31日，全國上市物業公司達到55家，其中2021年全年14家，正在申請上市的物業公司超過30家，預計到2025年全國上市物業公司突破100家。值得注意的是2021年，物業併購數量、金額創歷史新高，大魚吃小魚的現象，導致物業集中度不斷加強。
房企將物業、商業、酒店、文旅、教育、汽車、醫療的分拆上市，表面看是房企多元化的經營模式、業務模式、發展模式突破，背後實際上是未來轉型路徑的探索。2020年的非標與理財限入樓市、房企三道紅線、貸款集中制、22城宅地集中供應制，已經讓房企爆發危機。
2021年物管企業上市熱情呈現前高後低的趨勢，收併購市場如火如荼，大型物管公司延續2020年“大魚吃小魚”的競爭格局，繼續在資本市場上大刀闊斧的搞收併購。截至2021年12月，2021年物業管理行業已披露相關資訊的併購交易達71宗，交易金額約333.3億元.
涉及併購方包括碧桂園服務(06098.HK)、華潤永珍生活(01209.HK)、雅生活服務(03319.HK)、融創服務(01516.HK)、龍湖智慧服務、萬物雲等在內33家物業企業。其中，主角還是行業老大哥碧桂園服務。2月25日，碧桂園服務以54.32億元收購藍光嘉寶服務股權，開創首例上市物企間的併購案例。
9月20日，碧桂園服務釋出公告稱以不超過100億元收購富力物業。9月28日，碧桂園服務釋出公告稱以不超過33億元收購彩生活服務核心資產鄰里樂控股。單單這三筆，碧桂園服務就花了187億元，約佔年內物管行業收併購總金額比重的56%，佔據了半壁江山。
在碧桂園服務一季度收購完藍光嘉寶服務後，物管行業開始上演“你方唱吧我登場”的好戲。3月底，龍湖智慧服務以12.73億收購億達服務。6月，合景悠活以4.98億元收購申勤物業80%股權。11月，融創服務以6.93億元收購了當代置業旗下物業公司第一服務公司32.22%股權。
大型物管企業“大魚吃小魚”的收併購模式不斷深入，強者恆強的趨勢不斷凸顯。2021年年底，全國物業管理面積總計將達274億平方米，TOP10企業以在管面積計的市場份額將由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，且百強企業市場份額則會由2020年的49.7%提升至2021年的52.1%，首次實現佔比過半，行業馬太效應愈發顯著。
2021年，在方興未艾的物管賽道中，透過收併購、藉助關聯母地產公司、戰略合作、或第三方市場化拓展等多元方式擴規模的模式，依舊是物管企業發展核心戰略，諸多物管企業制度並公佈管理規模的增長目標。其中，把管理規模增長目標定得最猛的是合景悠活。合景悠活年內稱未來三年規模要翻10倍。
在擴規模的持續助推之下，上市物管公司的經營業績保持高增長態勢。根據51家港股物管企業2021年上半年業績報統計顯示，2021年上半年，港股上市物管企業營收平均同比增長52.26%，中位數為50.61%。歸屬股東淨利潤平均值為67.74%，中位數為60.25%。
淨資產回報率方面，2021年上半年物管企業依舊保持保持較高的投資回報率，ROE平均值為14.17%，中值為10.36%。在良好的投資回報形勢之下，港股物管上市企業股價表現卻是差強人意。截至2021年12月24日收盤，年初至今，51家上市物管企業股價漲跌幅平均值為-15.6%，漲跌幅中位數為-21.37%。
其中，年內股價實現收漲的企業僅有10家(上漲率為19.6%)分別是中海物業(02669.HK)、和泓服務(06093.HK)、第一服務(02107.HK)、濱江服務(03316.HK)、綠城管理控股(09979.HK)、建發物業(02156.HK)、正榮服務(06958.HK)、德商城投服務(02270.HK)、融信服務(02207.HK)、德信服務集團(02215.HK)。
股價表現最為差勁的前十名，分別為恆大物業(06666.HK)、彩生活(01778.HK)、時代鄰里(09928.HK)、雅生活服務(03319.HK)、榮萬家(02146.HK)、卓越商企服務(06989.HK)、融創服務(01516.HK)、世茂服務(00873.HK)、金科服務(09666.HK)、奧園健康(03662.HK)。
目前，港股市場51家物管企業中，已有49家披露2021年上半年財報。49家物管企業現金及現金等價物期末餘額合計為1,350億元，平均值為27.5億元。其中，現金及現金等價物期末餘額超過100億的企業共有三家，分別是碧桂園服務的217億元、恆大物業的140億元、華潤永珍生活的124億元。
展望2022年，物管行業透過收併購手段進行擴規模的競爭格局。首先，目前物管企業現金較為充裕，尤其是頭部物管公司，賬上幾十上百億的資金，足夠支撐企業進行大規模收併購。其次，因為以碧桂園服務為首的頭部企業擴張的勢頭非常猛，讓不少中小型物管企業內心焦躁不安。
最後，在政策持續收緊之下，房地產開發商的拿地速度及開發速度或多或少會受到一定的限制，過去依賴開發商母公司輸血的物管企業，或會選擇加入第三方在管資源的獲取。此外，目前部分房地產開發商出現流動性問題，不排除此類房地產開發商為緩解流動性壓力，將出售旗下優勢的物管資產來度過低谷。這或給急於擴規模的物管企業帶來增量機遇。
2021年11月8日，融創服務與融創中國訂立收購協議，以18億元人民幣收購融樂時代（海南）商業管理有限公司100％股權，將商業管理服務業務納入戰略方向之一，並與物管業務協同發展。同月1日，融創服務以6．93億元收購第一服務3．22億股股份，佔第一服務總股本的32．22％。
2021年11月前3天內就發生四起主要收購事件，交易金額超過25億元。近期碧桂園服務、綠城服務、方圓生活服務、旭輝永升等多家物管企業均相繼實施收併購。2021年下半年以來物管行業收購事件超40起，累計交易金額超過200億元，相較於上半年收購熱度不減，且有升溫趨勢。
碧桂園服務繼2021年上半年收併購金額突破90億元后，下半年累計收併購金額又超百億，包括以不超過人民幣100億元的代價與富力物業簽訂股權轉讓協議，收購富良環球100％股權。以及以不超過人民幣33億元的代價向彩生活收購鄰里樂控股100％股權。該現象使得物管行業在集中度提升的同時，分化加速，馬太效應凸顯。
例如海倫堡物業收購的鑫和物業、方圓生活服務收購的廣東益康物業等，其出售方的持有者均為自然人或合夥企業。這意味著，物管行業的部分中小規模企業正在被加速出清，行業加速整合提升，更趨專業化。收購標的圍繞物業管理展開的同時，向相關多元業務延伸，以透過收併購突破技術壁壘。
或涉足更多物業延伸領域，拓展並完善業務結構。例如，融創服務、旭輝永升、康橋悅生活等均透過收購涉足商管服務。碧桂園服務透過收購鄰里樂擴充套件科技賦能的社群增值服務；海倫堡物業透過收購鑫和物業涉足保潔服務、家政服務、園林綠化等。
當前，在“三條紅線”壓力下房企投資和擴張能動承壓，地產開發業務規模增速放緩，在此背景下，房企將觸角更多延伸至多元化業務，以為業績提供補充支撐。與此同時，近年來物管行業陸續得到多個國家政策支援，物管賽道被利好，成為房企佈局第二增長曲線的重要選擇之一。
2020年5月，業主的建築物區分所有權、物業服務合同的規定被納入《民法典》。2020年末至2021年初，住建部等多部門多次推行相關物業管理政策，推動物業服務完善化，兼顧養老、幼托，並鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大資料等技術，加快線上線下結合服務管理。
在政策推動下，物管企業加速發展，行業競爭也同步加劇，收併購、整合被順勢推進。相較於房地產行業融資收緊的大環境，當前物管企業上市籌集資金還相對輕鬆，資本的密集湧入助力行業加速整合、分化。
物管企業自2018年起形成分拆上市浪潮，2020年進入上市高峰期，全年共有18家物企登陸資本市場，港股物管企業市值合計超過7000以港幣。2021年上半年上市熱度延續，截至目前上市物管企業已超過55家。在資本開始篩選優質標的的背景下，出於提升市佔率、彎道超車、提升競爭力等目的，物管企業兼併、收購現象加速湧現。
物管企業透過收併購一方面有利於驅動其規模擴張，提高市佔率，繼而以規模效益降低服務成本。2020年，世茂服務、雅生活服務、和泓服務、旭輝永升服務、融創服務的物管企業透過收併購把握市場機遇，實現營收及在管面積規模的同步大幅提升。
其中，雅生活服務透過收購新中民物業60％股權，併入在管面積158．9萬平方米，2020年總在管面積增至374．8萬平方米（不含諮詢顧問及參股公司面積），同比增長112．3％。另一方面，收併購可滿足物管企業的業務結構最佳化、衝破技術壁壘等戰略發展需求。
具體來看，今年以來物管收併購除了過大規模外，重要集中在增值服務、城市環衛、商管服務、技術賦能四個戰略方向。其中，增值服務主要圍繞家居、生活、諮詢等方面展開，旭輝永升斥資6．96億元收購美凱龍物業80％股權，以提升美凱龍業務，共同研究從地產開發前期介入到業主拎包入住的一站式置家服務。
城市環衛是城市服務領域的重要方面，涉及城市地下治理、河水治理等專業領域，存在一定的技術門檻，旭輝永升、佳兆業美好等物管企業透過收併購涉足。商管服務屬於住宅類物業管理的拓展，融創服務、銀城生活服務等透過收購商管公司拓寬物業管理範圍。
在網際網路時代背景下，透過技術賦能的“智慧”服務產品已覆蓋社群物業的方方面面，物管企業透過收購科技公司進一步提升智慧化水平，提升競爭力。方圓房服於今年6月以540萬港元收購廣州方恆資訊技術有限公司100％股權，預期將進一步涉足智慧社群及物聯網應用領域。
即使能夠成功上市，物企們也面臨著上市破發、股價集中回撥的窘境。2021年，新交表企業數量高達36家，新增上市物企僅僅14家，上市平均用時已延長至190天，相較於2020年拉長51.2天。目前55家上市公司總市值加起來為6500億港元，而在2021年內，整體市值曾高達萬億，相當於下降超過三成。
2021年全年新交表企業累計有36家，新增14家上市物企，其中12家企業經IPO上市，數量較2020年（17家）相比明顯下降。2021年上市行情呈現“前高後低”趨勢，1-7月間，物管市場延續近2年來的火熱行情，28家物企（不含上房服務）赴港交表，僅7月上旬就有6家企業成功上市。近四個月無一家物企透過聆訊。同期，物業股股價、市值也雙雙下跌。
2021年共有14家物管企業上市，分別為榮萬家、宋都服務、星盛商業、新希望服務、中原建業、越秀服務、中駿商管、朗詩綠色生活、領悅服務、德信服務、康橋悅生活、融信服務、京城佳業、德商產投服務。要想超越2020年17家的上市規模，大機率只是時間問題。
截至目前，A+H股物管上市公司已達到55家，目前已提交招股書的物管企業仍有23家。後續物管企業，主要特點以“小”居多，在管規模普遍不高。物管企業選擇扎堆上市，一方面是為了追趕“風口”，另一方面也是出於對港交所新規的憂慮。
2021年5月，香港聯交所出臺了上市新規，計劃於2022年1月1日起將申請人主機板盈利規定調高60%，即主機板上市申請人於三年營業記錄期的股東應占盈利必須符合幾點最低要求。最近一個財政年度盈利不低於3500萬港元，近兩個財政年度累計不低於4500萬港元，三年累計盈利不低於8000萬港元，引申歷史市盈率約14倍。
克而瑞在其研究報告中指出，此次新規出臺，意味著規模不夠大、盈利不夠穩定的小型物管將被直接攔在資本大門之外。根據新規要求，會進一步助推物管行業的兼併收購，物業管理企業的分化趨勢顯現。對於現下的物管企業，記者粗略進行了幾檔分類，第一檔是以碧桂園服務為首的頭部物企。
規模是企業的基本盤，行業整合將會繼續進行。經過近幾年的加速衝刺，企業規模達到一定體量之後，新的問題和發展戰略也將逐步顯現。2021年，房地產與物業行業唇齒相依。政策調控導致房地產開發企業資金鍊緊張，房企內外債務危機一旦顯露，關聯物業企業也深受牽連，股價大幅下挫或成為母公司首選要出售的優質資產包。
受地產行業大震盪的影響，除個別央企、國企物業股價稍微企穩外，其餘物業股都在大幅下挫，當前已經有多支物業股的市盈率低於10倍，跌幅最深的股票，無一例外深受母公司嚴重債務危機的牽連。在市場的冰凍期，監管層考慮、投資人離場心態、母公司急需資金紓困以及企業自身意願的多重因素影響下，2021年下半年待上市物企被擺上貨架出售、推遲上市或者已經透過聆訊也暫停上市。
截至2021年7月27日收盤，其市值已達到了1655億港元。第二檔是以華潤永珍生活、融創服務為代表的物企，市值500億港元以上。第三檔則是雅生活服務、綠城服務等物企，市值在100億-500億港元之間。最後則是諸如德信服務這類百億市值以下的物企。
截至2021年，上市物企達到了55家，除去富力物業、陽光智博、祥生活服務，排隊等待上市的物企還有23家，物業股稀缺性降低，估值逐漸迴歸理性。物企市盈率與去年相比，基本下滑。近四個月，物企股價平均下跌22.4%，最高跌幅為世茂服務，跌幅達76.72%。融創服務、彩生活和恆大物業跌幅緊隨其後。
2021年搶注物業股的一眾資本，如高瓴資本、騰訊、阿里、紅杉資本等，在頭部物企紛紛入局後，也減少了入場，2021年上市的物企基石投資者陣容明顯有所削弱。政策風向的吹拂，為物業股的集體下跌添了一把力。7月23日，8部門關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，物管股受到波及，一天的時間，47家物企市值蒸發1008億元。
2021年下半年，房企的債務危機殃及到物管圈，紓困地產，物企自顧不暇，在頻繁的出售資產補給地產的公告中，物企穩定現金流的既有印象被打破，物業股資本市場預期不斷被壓縮。例如富力物業、陽光智博、祥生活服務紛紛出售。
2021年12月29日，港交所披露資訊顯示，潤華物業科技發展有限公司(以下簡稱“潤華物業”)招股書呈“失效”狀態。10天內，除了已經明確終止上市的陽光智博服務外，俊發服務、上房服務、長城物業、禹佳生活服務、眾安服務七家招股書相繼失效。截至2021年底，全年共有14家物企遞表失效。
其中，禹佳生活服務物企已是二次遞表，但仍未逃脫“失效”命運。與此同時，融匯悅生活、珠江城市服務也已經踏上了失效的邊緣，招股書稽核有效期不足2天。2021年6月份10家物企密集遞表，打破物企單月遞表數量記錄，而這股跟風遞表熱潮為12月份的批次失效埋下“隱憂”，截至2021年12月31日，這11家物企無一家透過港交所聆訊。
物企招股書失效此起彼伏，除了新力服務、富力物業以及陽光智博外，2021年失效的物企還有天譽智聯服務、海悅服務、長城物業、禹佳生活服務、眾安服務、俊發服務、上房服務以及潤華物業。失效的物企中，部分脫胎於地產母公司的物企，關聯方掣肘已被擺在了明面上。
隨著俊發服務招股書的失效，年內遞表已失效物企達到了11家。進入9月，物企招股書失效頻發，受地產流動性危機影響，部分物企的上市目標開始動搖，其中富力物業和陽光智博自主放棄上市，2021年9月20日，富力物業以不超過約100億元人民幣賣身碧桂園服務物企。
8月5日，陽光智博換股萬物雲。2021年8月5日，陽光城集團股份有限公司釋出公告稱，控股子公司上海陽光智博生活服務集團股份有限公司全體股東，擬以持有的陽光智博100%股份戰略投資萬物雲空間科技服務股份有限公司，並換取萬物雲4.8%股份。
曾明確會二次遞表的新力服務，距離招股書失效已經3個月有餘，伴隨著關聯地產公司新力控股(2103.HK)的債務承壓。2021年12月27日，新力物業轉讓江西悅生活裝飾工程有限公司（以下簡稱“悅生活裝飾工程”）股權。2021年度新增上市物企數量就此定格在了14家，55家上市物企集結。
截至2021年12月27日，年初至今，共有34家物管企業(包括再次遞表的企業)向港交所遞交了IPO申請書。其中，已成功登陸港交所上市的物管企業有14家，連續兩年物管行業新上市企業超10家.已透過聆訊並未上市企業有三家，即中南服務、祥生活服務及中梁百悅智佳服務。已遞表但並未透過聆訊的企業有18家。
截至2021年8月至12月27日，透過港交所聆訊併成功上市物管新股，僅有德商產投服務和京城佳業兩家，而截至1月至7月底，共有11家企業上市。2021年新上市14家物管股中，上市至今股價錄得正向投資收益的僅有兩家，分別是融信服務(漲幅為1.02%)和德商產投服務(漲幅為3.8%)。10家新上市物管股股價均出現不同程度程度下跌，其中榮萬家股價跌幅最甚，年初至今股價跌幅約為55%。
8月，龍湖物業完成對楷林商服100%的股權收購。9月份，龍湖物業再次完成對九龍倉旗下物企的收購。從此次赴港IPO的新品牌來看，龍湖將商業運營和智慧服務兩個航道多年的佈局納入其中，已準備良久，在業務模式方面也有新的延伸。
36家於今年遞表的物企中，成功上市的有10家(今年共新增上市物企14家，另外4家為2020年遞表，於2021年初上市的物企)，主要集中在2021年7月份。二次遞表的物企有8家，以截至2021年12月29日失效的遞表物企為計，年內遞表的28家物企首次過會率僅32%。
目前36家於2021年遞表還未上市的物企共26家，其中失效的物企共11家，透過聆訊等待上市的物企共3家，分別為中南服務、中梁百悅智佳、祥生活服務。中南服務於11月12日，在經歷兩次遞表後，終於過會，然而46天過去，遲遲未釋出後續配股進展以及上市時間表，不禁引發業內對其終止上市的猜想。
繼萬科之後，又一家頭部房企擬拆分物業赴港上市，這次的主角是曾被屢屢追問分拆計劃的龍湖集團。2022年1月7日，龍湖集團控股有限公司（00960.HK）釋出公告，擬分拆龍湖智創生活有限公司（以下簡稱為“龍湖智創生活”）於聯交所主機板獨立上市。同日，龍湖智創生活向聯交所提交上市申請表格。
此次龍湖拆分物業板塊上市，並非六大航道中的“龍湖智慧服務”，而是一個全新品牌“龍湖智創生活”，涵蓋物業管理服務和商業運營管理服務。2021年2月，龍湖物業收購美好幸福60%股權，並在6個月後完成對美好幸福100%的股權收購。3月，龍湖物業以12.73億元的代價整體收購億達中國旗下物業板塊億達服務100%股權。
8月，龍湖物業完成對楷林商服100%的股權收購。9月份，龍湖物業再次完成對九龍倉旗下物企的收購。從此次赴港IPO的新品牌來看，龍湖將商業運營和智慧服務兩個航道多年的佈局納入其中，已準備良久，在業務模式方面也有新的延伸。
營收及利潤的快速增長，得益於龍湖智創生活不斷增長的在管面積，截至2021年12月28日，龍湖智創生活物業管理服務總簽約及戰略合作面積約4.4億平方米，在管面積約2.5億平方米。龍湖智創生活亦向61個購物中心專案提供物業管理服務，在管面積約為930萬平方米（包括室外公共區域及停車區域），以及向180個寫字樓及其他商業專案提供物業管理服務，總在管面積約為1580萬平方米。
龍湖智創生活的業務模式較為獨特，一方面是建立住宅社群管理及服務、針對辦公、產業園等非商業態的管理以及商業物業運營和管理服務三大業務板塊並打造各業態之間的協同效應。另一方面，藉助於會員體系搭建“一個龍湖生態體系”的搭建，提升客戶基礎，發掘增長潛力，利用科技改進產品和服務，強化自身業務。
在豐富物管業態的增值服務方面，憑藉物業管理專業知識及品牌知名度，龍湖智創生活還提供豐富的案場管理服務、前介服務、分戶驗收服務、保養和維修服務等非業主增值服務，以及包含到家保潔和衛生、搬家、家裝，以及為家庭提供定製化團體旅遊服務等業主增值服務。
在商業運營服務板塊，截至2021年12月28日，龍湖智創生活向60個購物中心提供商業運營服務，管理服務內容包括定位和設計諮詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出、消費者服務等，合計管理面積580萬平米，服務超過13000名租戶。
龍湖智創生活將 “物管+商管”結合，這與另一巨頭華潤永珍生活的“住宅+商業”雙輪驅動的模式十分相似，後者2021年半年報資料顯示，其住宅物管的合約、在管面積分別為1.6億平方米、1.2億平方米。無論從合約面積、在管面積還是營業收入方面看，龍湖智創生活的規模在物業企業中均排名靠前。
2021年11月12日過會的祥生活服務，坦言欲尋求更好的時機，故暫緩上市。2021年12月23日，剛剛透過聆訊的中梁百悅智佳，似乎成為了物企過會即將上市的獨苗，而根據上市前期必要的準備程式，中梁百悅智佳最快要掛牌入市。2021年度上市名額被鎖定，而年底物企過會的入場券僅有2張席位，融匯悅生活、珠江城市服務招股書失效。
2021年12月23日，來自上海的中梁百悅智佳服務有限公司 （以下簡稱“中梁百悅智佳服務”）在香港交易所披露聆訊後的招股書，其將很快展開招股、掛牌上市。華泰國際為其獨家保薦人。業務覆蓋中國23個省市自治區的154個城市。
截至2021年6月30日，公司在管專案291個、在管總建築面積約3320萬平方米，簽約管理的專案508個、簽約總建築面積約7120萬平方米公司。大部分業務位於長三角，約56.1%的在管建築面積位於長三角地區。根據招股書顯示，中梁百悅智佳服務在上市前的股東架構，控股股東為楊劍、徐曉群夫婦。
其中透過楊氏家族信託持股66.81%、楊劍先生持股13.13%、徐曉群女士持股1.64%，合計持有81.58%的股份。公司執行董事李家城先生持有7.97%的股份。馬飛先生持有2.34%的股份。Yung, Jeffrey Yan-Leun先生持有1.87%的股份。碧桂園服務(06098.HK)持有6.24%的股份。
