2021年，中國房地產市場經歷了從上半年高熱到下半年深度調整的轉變，全年規模仍保持較高水平。9月底以來，中央及各部委連續釋放維穩訊號，信貸環境邊際改善，房企融資環境逐步轉好，但信貸環境邊際改善傳導至市場端仍需過程，按揭放款和開發貸等資金到位尚需時間。2022年，我國經濟面臨新的下行壓力，房地產市場將會怎樣變化，購房者置業情緒能否恢復？
圖：2020年1月至2021年12月百城新建住宅均價及環比變化
新建住宅方面，2021年百城新建住宅價格累計上漲2.44%，為近七年最低水平。其中上半年市場表現平穩向好，下半年以來市場持續降溫，累計漲幅明顯收窄。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2021年百城新建住宅價格累計上漲2.44%，為近七年最低水平，較2020年收窄1.02個百分點。上半年，新房市場平穩向好，百城新建住宅價格累計上漲1.70%，較2020年同期擴大0.43個百分點；下半年以來，隨著調控政策和信貸環境的持續收緊，市場預期逐漸轉變，百城新房市場不斷降溫，價格環比漲幅持續收窄，11月、12月連續下跌。下半年百城新建住宅價格累計上漲0.73%，較上半年收窄0.97個百分點，較2020年同期收窄1.43個百分點。單12月來看，百城新建住宅均價16180元/平方米，環比下跌0.02%。
圖：2020年6月至2021年12月百城新建住宅均價環比下跌城市數量變化
資料來源：中指資料 CREIS
從漲跌城市個數看，自2021年6月起，百城新建住宅價格環比下跌城市數量呈上升趨勢，至12月，百城中價格環比下跌的城市有58個，較11月增加5個，為年內最高。
圖：2020年1月至2021年12月各梯隊城市新建住宅均價環比變化
資料來源：中指資料 CREIS
分梯隊來看，各梯隊城市下半年以來新房價格漲幅均呈下行趨勢。2021年，一線城市新建住宅價格累計上漲2.43%，漲幅較2020年收窄1.50個百分點，其中下半年以來環比漲幅快速下行，11月由漲轉跌，12月繼續下跌；二線城市價格累計上漲2.52%，漲幅較2020年收窄1.15個百分點，其中12月環比上漲0.03%，處於年內較低水平；三四線代表城市價格累計上漲2.31%，漲幅較2020年收窄0.18個百分點，6月起三四線代表城市新房價格環比漲幅逐漸收窄，12月轉跌。
百城二手住宅價格方面，下半年以來市場熱度明顯回落，價格環比漲幅快速收窄，四季度以來環比連續下跌。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2021年，百城二手住宅價格累計上漲3.27%。具體來看，上半年百城二手住宅價格累計上漲2.56%；下半年以來，二手房市場快速降溫，百城二手住宅價格環比漲幅持續收窄。下半年，百城二手住宅價格累計上漲0.70%，較上半年收窄1.86個百分點。單12月來看，百城二手住宅均價為15999元/平方米，環比下跌0.08%，連續三個月出現下跌，且跌幅持續擴大；另外，下半年以來百城二手住宅價格環比下跌的城市數量也逐月增加，12月達71個，較11月增加3個。
綜合來看，2021年上半年，百城新建住宅價格漲幅較2020年同期有所擴大，二手住宅價格漲幅也居年內高位。下半年以來，受調控政策和信貸環境收緊影響，新房和二手房市場降溫；部分城市受“二手房成交參考價”政策的疊加影響，二手房市場降溫更為明顯。雖然10月份以來，信貸政策邊際寬鬆訊號不斷釋放，調控政策邊際調整預期不斷增強，但市場下行預期短期內仍難以改變，12月市場價格仍呈現下跌態勢，百城新建住宅價格環比連續2個月下跌，二手住宅價格環比連續3個月下跌。
