今天這篇文章,我們簡單總結下2021年的北京樓市的二手房市場情況。
2021年,已經到了尾巴梢。12月份的二手房成交量起色了一些,還有兩天的資料沒出來,預計最終網籤量在1.45-1.5萬套左右。我們取個高值,按照1.5萬套計算好了。這個成交量,放在今年下半年的北京樓市來看,表現相當不錯。我們來看下2021各月份網籤量曲線圖。
自2021年3月份起,各月二手房網籤量開始持續下跌,在10月份砸出來一個坑。11、12最後倆月,成交量回升,尾巴又翹起來。雖然12月份網籤量回升明顯,但放在全年比較,這個網籤量也就一般,排名倒數第五而已。
2021年月均二手房網籤量為1.6萬套左右。在前幾天的文章裡,我們提到過二手房網籤量與樓市行情的大致關係,這裡再重複下:樓市熱度大致有三條分界線:1.2萬套,1.5萬套,2萬套。
月均成交1.2萬套,市場正常。如果月均成交量在1.2萬套左右,說明市場處於正常執行區間,不會有太大的波動。
月均成交小幅度超過1.5萬套,市場升溫。如果月均成交量在1.5萬套左右,說明市場已經開始升溫,熱力開始傳遞,隨時可能向上增長。
月均成交2萬套,市場火熱。月均兩萬套,大家已經開始進入搶房狀態了,此時,房價必然上漲。
按照這個標準,2021年的北京樓市,可以用“明顯升溫”來形容,談不上火熱。
2021年,北京全年的二手房網籤量19.2萬套左右。這個數量級,創造了北京樓市五年來網籤量的最高峰。
從曲線圖可以看出,自2017年至2021年,這五年中,今年的二手房網籤量最高,大致在19.2萬套左右。這個數字,僅次於2015的19.5萬套、2016年的26.8萬套。單純從全年網籤量的角度看,2021年的北京樓市,無疑是近五年來行情最好的時刻。
2015年,北京樓市開始活躍,房子價格也開始大幅上漲。2016年,二手房成交量只能用瘋狂來形容,月均達到了2.23萬套;這一年,也是北京房價漲幅巨大的一年。之後2017年出臺317房產調控政策,網籤量暴跌二分之一。
2021年的二手房成交量基本追平了2015年,但2021年的北京二手房市場,呈現出與以往明顯不同的特點。
其一,先大漲,後大跌。今年上半年,北京很多區域的房價開始大幅度上漲,網籤量雖然處於下跌趨勢,但絕對值依然很可觀。到了下半年,北京樓市風雲突變,二手房價格和網籤量同步大幅度下跌。今年二手房網籤量高,主要是靠上半年把數字給拉起來了。
這點與2015年的情況截然相反,2015年,二手房價格和成交量都是由低到高,逐步抬升。
其二,政策環境完全改變。今年的北京樓市行情,與上個週期相比,所處的政策環境截然不同。上一波行情依賴於各種去庫存的政策,而現在房住不炒是最大的ZZ正確。各地束手束腳,先別說大幅刺激,光是取消部分政策、放開限制,都未必能做到。北京同樣如此,自17年到現在,各種調控層層加碼,已經把樓市捆綁的像個粽子一樣了。
在這樣的環境下,今年的二手房網籤量能夠達到19.2萬套,其難度顯然要比15年高出一大截。
其三,樓市分化抑或輪動尚未到來。這一波的北京樓市行情,還未到結束時候,但就目前情況看,不同區域房價,分化很厲害。從2020至2021年這一波樓市行情,房價變化趨勢跟上一波行情相比存在比較大的差異。相同點,都是學區房領漲,然後蔓延至其他區域。不同點則在於,學區房漲的快,跌的快;漲幅兇猛,跌幅巨大;此時,很多區域房價依然紋絲不動。2017年則是,317房產調控政策出臺後,非核心區域的房價最先下跌,然後蔓延至核心區域。
這一波北京樓市行情,核心區域的學區房和次新房,已經早早收兵,到了尾聲。至於其他非強學區性質的房子和一般住宅的價格,行情依然在蔓延,但速度慢、幅度小,有的房價甚至依然紋絲不動。