每逢年底，親戚朋友們相聚一堂，總免不了探討一番來年的規劃，買房理所當然成為了熱門話題。在過去的10多年裡，儘快買房，成為了多數人的共識，然而今年的情況似乎與往年不太一樣，樓市開始“左右互搏”，讓購房者們搖擺不定，既想買房、又擔心損失，拿捏不定。
一、樓市向右前進：遇冷，成為了主流趨勢。
根據中指研究院在2022年1月4日釋出的《百城價格指數報告（2021年12月）》資料，在2021年最後一個月，全國百城房產新建房的均價為16180元/平方米，環比下滑接近0.02個百分點。全國百城二手房的銷售價格平均為15999元/平方米，環比上個月同樣下滑了0.09個百分點。
從漲跌的城市數來看，新房有39個城市上浮，有58個城市下滑，價格下滑的城市數環比增加5個。不僅同比新房的銷售價格下滑了，而且同比上一年當月也出現了較大的收窄。新房境況不佳的狀態下，必然會傳導至二手房市場，12月份二手房只有27個城市上浮，71個城市下滑，出現下滑的城市數增加了3個，同比價格也出現了進一步收窄。
其實，房市下滑，並不是沒有原因，樓市“3+2”兩道紅線，直接鎖定了房地產前進的速度。2020年央行和住建部組織多家龍頭房企進行座談會，提出了“收縮房產融資的三道紅線”，要求房企們在期限內完成負債等三項指標的轉綠，同時進一步壓縮房企的融資增幅；2021年之後，央行再度加碼“雙上限”，為各類金融機構制定向房企和個體購房者的貸款融資上限比例。在“3+2”雙重舉措下，金融機構流向房市的資金開始被快速壓縮。
而我們周知，房產市場是一個高度依賴資金運轉的行業，高週轉、高負債是大多數房企的生存法則，一旦資金失去了，那麼整個執行速度都將減緩。所以21年全年，房產市場上的開發商們都陷入到了“打折內卷”的浪潮當中無法自拔。
價格戰愈演愈烈？這是大機率事情。
二、樓市向左，多重積極的訊號襲來，翹尾出現。
正當大家都認為2022年樓市會持續下行的時候，市場上又飄來了一些“積極熱情”的新情況，似乎讓整個行業人看到了“房產起底走高”的新希望。一方面住建部多次提出，要保障有住房需求的人“住有所居”的基本需求，另一方面繼續推進一城一策的差異化調控機制，同時對於過冷的城市房產予以適當的支援。這是調控層面近期的資訊。
金融政策方面，近幾個月也開始有了鬆動的趨勢，特別是在大型房企觸雷之後，央行對房地產的融資貸款定位開始有了轉變。8-12月份，恆大先後陷入到了“債務違約”的風波，面對高達2萬億的債務，無力償還已經成為了板上釘釘的事情，12月3日恆大宣佈2.6億美元債務違約，這意味著更多的債務違約或紛至沓來。
面對恆大債臺高築的情況，央行總結為“個性問題，不是普遍情況”，新華社評價，恆大所處的困境，主因是經營管理不善、盲目多元化擴張導致，其他的房地產企業執行穩健。不過話雖如此，但這件事兒確實也對調整房地產金融政策帶來了啟發，高層多次提出，要重新匹配房產信貸關係，2022年推進穩健的信貸策略。
隨後的一系列舉措，就像給了房市“一顆糖”，例如全面降準釋放1.2萬億的資金量，LPR在新的報價中短期利率出現了下行情況，各大城市的房貸利率開始從高位下滑，據不完全統計到2022年1月初，超過10個城市首套房和二手房的執行房貸利率出現了回落。
這一系列資訊，似乎正在向人們彰顯：樓市又要熱了？
結論：面對上述“左冷右熱”的局面，如果你是一個購房者、是一個無房人，你知道2022年該買房嗎？至少對於指聞君而言，簡單從上述這些訊號中，難以做出抉擇。
不過，筆者倒是認為，2022年該“快買房”還是“賣房”這個話題，咱們還是應該從高層方面的聲音和各項報告中尋找答案。2022年房子“下跌”？國家2份報告給答案。
第一份報告：社科院對2022年樓市的預測。
在2021年12月，社科院財經戰略研究院釋出對22年的房產預測報告《中國住房發展報告（2021-2022）》，在這份報告中，社科院詳細回顧了2021年房地產走勢，然後對22年的房市走向做出了推測。社科院的看法有3個方面：
① 全年範圍內，商品房的平均價格上浮比例大約為-3%至3%。房產銷售面積增幅在-1%至-5%，開發投資速度在2%-5%。②價格漲跌分化明顯，主要體現在月度方面，22年樓市會呈現出先降溫後拉高的情況。在年度上半場，房產可能延續21年低溫的走勢，然後在下半場會迎來一波小熱度。③樓市分化將起到關鍵作用，核心城市、核心地段的房子還有潛力，但是也不排除人口流出的城市房子價格下滑。
第二份報告：央行釋出的2021年四季度儲戶調查報告。
在每一個季度末的時候，央行都會公佈一次儲戶對下季度的各項信心指數，在各項調查內容中，人們似乎對房產的信心和預期格外關注。2萬名儲戶對於2021年第一季度的房產價格，認為上漲的只有16.8%，15.2%的比例認為會下降。對比上一次的調查結果，看跌的比重進一步提升，看漲的比重進一步下滑。
而我們知道，房地產其實是很依賴“信心”的行業，信心指數的高低，直接決定了人們是否願意買房的問題，意願決定著行為方向，隨著房產價格信心指數的降低，意味著下季度購房人比例同樣會減少。
對下季F價，16.8%的居民預期“上漲”，56.7%的居民預期“基本不變”，15.2%的居民預期“下降”，11.3%的居民“看不準”。
從上述兩個相對“權威”的報告中，相信作為吃瓜群眾的你，已經能基本讀懂房產的走勢和方向了。該買房或者該賣房呢？在指聞君看來，都不可以一概而論，畢竟我們國家地大物博，城市數量就超過600個，有的城市房產收縮、有的城市房產預熱，前者應該停止買房，後者應該抓緊上車。
最後，結合當前的房產實際，指聞君給出2022年購房（售房）的3點建議：
1、對於準備購房的人來說。社科院其實告訴了我們選房子的新方向，要抓住“20%”的基本原則，買房首選那些人口淨流入的城市、選擇那些產業結構充裕的城市，這樣的城市就業崗位充足，房地產才具備強力的升值潛力。而對於那些偏遠城市、人口淨輸出城市，則建議儘早避開。
房產學者馬光遠說，今後炒房將成為越來越專業的事情，普通人不要抱著炒房的念頭去購房，可能得不償失，這是必然的事情。馬光遠之所以這麼說，是因為普通人無法辨別什麼樣的房子具備潛力，什麼樣的房子沒有潛力，所以要想保住錢袋子，存款比買房更關鍵。
2、對手上房子多的人來說。是時候決定該不該賣出一些了，尤其是房地產稅正在到來，房產增幅歸零的背景下。社科院首次認為2022年房產增幅可能為負數，同時房產稅試點開始，5年後全面開啟。這就意味著，房子越多，如果城市區位不對，可能損失越大，所以售房也該早打算。
3、對於買房的心理預期來說。保持一顆平常心，無論買房還是賣房，不能心急，房產的上行或者下滑，總會持續相當長的時間，會給足人們充裕的時間做出安排。
