（一）
時代的饋贈
我曾在《人口週期》裡面提過1994-2021之間樓市牛市的內在邏輯，這是時代對購房人的饋贈，也是對抓住行業風口的幸運兒的饋贈。
朱榮斌，16歲考入清華土木系，95-08年任職中海，08-13年任職富力，13-17年任職碧桂園，17後任職陽光城，直至現在離任。
可以說，朱榮斌的工作時間完美覆蓋了這20餘年的牛市。
朱榮斌高光時刻，任職碧桂園期間，將公司從不足千億跨越3千億。到陽光城後，又將陽光城從不足千億跨越2千億。
（二）
時代的塵埃
朱總在陽光城期間，多次購入陽光城股票，吃瓜網友計算顯示，大約耗資1.36億。之間一直未減持。上個月（12月23日）、這個月（1月5日）減持2次，按套現價格和剩餘持股，大約浮虧7千萬。
btw，朱總任職陽光城4年半的稅前薪酬大約2750萬。
所以，順勢而為很重要，謹慎對待每一次投資選擇。
（三）
時代的軌跡是每個人生命軌跡的疊加
經典裡總說不要預測未來，但矛盾的是，我們的每一次選擇，就是基於個人認知對未來的預測。
普通人的一生中金額最高的3大消費品，基本是房子、汽車、電子消費品。無數細分行業基於這3個行業衍生。
除了這3個，再刨去吃喝拉撒，剩下的大頭是教育支出，國家打擊培訓是應該的，因為真沒必要內耗，普通教育已經足夠培養人才，而內卷的培訓不僅費錢，更不利於人民的幸福感。（上海靜安區撫養1個孩子到初中畢業，平均花費是80萬）
同樣，在《人口週期》裡面也指出過一個人的消費軌跡。
而房子作為人一生中第一大消費品，還具有抗通脹屬性，即保值增值，這區別於汽車、電子消費品。
這意味著買房幾乎是普通人一生中最重要的投資。
然而，課堂裡從沒有教過人們如何買房，同樣，也從未教過大家應該如何炒股。
（四）
地產的中繼
讓我們假設一個新世界，所有人都是全知全能的，都能完美推演未來價格走勢。那麼會怎麼樣？
房產，既然能完美預測，買入時就是完美的合理價，租金也是，房價完美與租售比掛鉤。二手房市場根本沒有存在的必要。
股票，如果房產還不夠直觀，股票更直觀，所有人完美預測5年後的股票，股票市場變成一條直線，這下賺的只能是公司成長的錢，沒有錯誤的定價波動。假如不分紅，在這樣充分定價的市場，這不就是債券了嗎？
感興趣的人，可以查下為什麼巴菲特說股票就是一種債券。
說到底，在房價、股價上漲中賺的錢，賺的都是彼此預期差的錢，有了不同的預期，於是在5年前的買入中支付了不同的心理價。
必勝的辦法，不就是從5年後穿越回來，對吧？
孫正義投資中的時間機器理論與此類似。
同樣，我推崇的翟東昇教授，在我看來也是試圖尋找必勝的預測方法，他也說過他認為預測長週期的10年期國債利率是可行的，包括他的人口週期的一些觀點，筆者看完歎服。
回到地產，在筆者看來，地產在一場長週期的拐點上方。
不應該，也沒必要大筆押注。
18億平的銷售面積，基本是峰值，就算不是，也基本位於頂部形態中了。長週期會有長曲線，曲線斜率變化不以人意志為轉移。而當下，斜率有見頂特徵。
實際上，地產行業貸款在19年達到29%的峰值後已經被政策壓降下來，個人房貸餘額佔比也基本在這幾年見頂。
這些長週期的趨勢一旦見頂，基本是長週期的下跌，最好情況就是橫盤而已。
這跟人口增長基本是緊密相關的，在人口見頂、出生率不斷重新整理低的預期下，地產難有強預期。
順勢而為，
- 不要抄底老破小（除非能拆遷）；
- 不要追高學區房；
- 不要在人口淨流出地溢價購房。
購房應以自住為第一齣發點，購入想對好的地段，儘量往靠近有錢人的附近買，儘量購入有稀缺價值的房產（低密、景觀、商業繁華、交通便利、合理價值的學區等等）。
宇宙第一房企有3條好房子的買地準則，筆者一直記得：
- 最好小學
- 交通便利
- 富人認可
全文完，覺得好就“關注”、“收藏”、點“贊”、“轉發”吧。
