觀點網房企們2021年的銷售成績單紛紛發放。
1月9日傍晚，前五強頭部房企中保利最後一個披露銷售業績。在掌舵者宋廣菊退休這一年，保利邁出的每一步都備受關注——外界期待看到，這家經歷高層迭代的央企在行業鉅變中會有怎樣的變化。
從銷售層面看，2021年1-12月保利發展實現簽約面積3333.02萬平方米，同比減少2.23%；實現簽約金額5349.29億元，同比增加6.38%。
可以窺見，自2020年因疫情影響銷售增速降至個位數8.88%之後，2021年再次下探至6.38%，這也是保利近十年來最低增速。
資料來源：企業公告、觀點指數整理
縱觀保利的銷售趨勢，也基本與市場走勢契合。
以上下半年為分界線，上半年單月銷售成績同比並不低，尤其在1-3月，單月銷售增速整體達到60%-80%；累計同比來看，截至5月也有超50%的增幅。
隨後，因年中廣州、佛山、東莞等保利重倉城市的疫情，不管是簽約金額或同比資料錄得近幾年來最低點，銷售502.87億元同比減少27%——如2019、2020年，保利都在6月份錄得了全年最高單月資料，攬金接近700億元。
下半年以來，受新房市場降溫、調控收緊、房貸利率上行等影響，保利單月錄得銷售業績跌至三四百億量級，均呈現同比下降。
資料來源：企業公告、觀點指數整理
而保利最新披露的12月成績單，持續反映市場冷淡情緒。
2021年12月，保利發展實現簽約面積244.70萬平方米，同比減少15.59%；實現簽約金額367.07億元，同比減少7.78%，也將累計增幅拉至6.38%。
值得一提的是，儘管如此，保利2021年銷售增速仍高於其餘前五強房企——融創錄得增速4%，萬科則錄得負增長為-10.08%。
此外，在恆大近四成銷售降幅影響下，保利2021年銷售排名也有所前進，位列行業第四。
除了銷售層面的上升，保利2021年在投拓拿地上也頗為積極，尤其是在集中供地浪潮中開啟了土地收割模式。
從2020年至今，保利在公開市場拿地上就呈現出積極態勢。如2020年整年拓展專案成本2353億元，同比增長51%，拿地銷售比46.79%，2019年則為33.7%。
而在2021年5月份召開的年度股東會上，觀點新媒體瞭解到，保利前總經理劉平披露2021年計劃房地產及相關產業直接投資總額3950億元——相較2020年上調後的金額增長17.9%。
因此一定程度上也可預判，2021年集中供地趨勢下，保利作為資金較為充裕的房企，在拿地上將更為積極。
觀察可知，保利全年拿地節奏也呈現曲線波動：上半年計新增84宗地，總拓展成本963億元，新增全口徑建面1651萬平方米，權益支付價款640億元，在上海、廈門等一些集中供地土拍市場上斬獲大體量地塊。
下半年伊始，伴隨著行業資金面收緊，房企拿地積極性普遍下降。於保利而言，第三季度則仍保持一定的投資力度，直到第四季度才有所下降，其中10月、11月合計拓展成本141.88億元。
最後一月，保利如往年一樣再次反彈。
最新公告披露，12月保利發展新增加房地產專案17個，分佈於佛山、東莞、中山、南京、溫州、常州、台州、石家莊、福州、鄭州、太原等地，涉及用地面積合計322.51萬平方米，共需支付地價223.44億元。
按此計算，2021年保利發展累計新增145宗地，累計拿地金額約1799億元，按此計算拿地銷售比約為33.63%，相比2020年46.79%的投資力度有所回撥。
但整體而言，保利2021年拿地力度相較同行還是更大，因此槓桿率有所上升。截至三季度末，保利發展錄得淨負債率67.6%，同比上升11.05個點。
為了平衡風險，保利也用合作或讓渡股權方式降低資金佔用。
如在12月底，先後透過掛牌增資等方式為上海、杭州專案尋找合作伙伴。其中，上海靜安專案為保利2021年6月份集中供地中以總價105.13億摘取，樓面價51707元/平方米，溢價率8.39%；杭州主城區地塊則在2021年5月7日由保利以最高限價19.98億元競拍獲得，溢價率29.91%。
另一邊，保利自11月以來動用了公司債、中期票據、租賃住房資產證券化產品、商用物業資產證券化產品等工具，披露新增融資金額包括額度超464億元。
另悉，保利於同日披露了2021年度業績快報。
2021年全年，保利發展實現營業收入2850.48億元，同比增長17.2%；營業利潤497.32億元，較2020年下降4.85%；利潤總額500.01億元，較2020年同期下降4.83%；歸屬於上市公司股東的淨利潤275.77億元，同比下降4.74%。
從結算層面看，保利2021年整體呈現“增收不增利”的趨勢，其中歸母淨利潤漲幅更是延續這兩年不斷收窄的趨勢，相比此前市場給出的約300億淨利預期有所降低。
對此，保利發展於公告中也表示，報告期內收入取得一定增長，主要源於已銷售房地產專案在年內竣工交付並結轉收入，同時由於結轉專案毛利率下降，所以營業利潤出現一定下降。
