摘要：多事之冬 （歡迎關注槓桿遊戲）
撰文|張銀銀
禹洲集團，最近大事很多。
先是賣物業。1月5日，禹洲集團公告稱，擬轉讓公司旗下禹洲物業服務全部已發行股本，轉讓代價不高於10.6億元。同日，華潤永珍生活亦宣佈，全資附屬公司潤楹物業科技服務有限公司，與禹洲方面訂立了相關框架協議。
接著1月6日，有媒體報道稱，禹洲集團與摩根大通及海通國際等財務顧問就其美元債的潛在交換要約展開討論。
再然後有報道稱，其2026年到期、票息7.375%的美元債勢創2個月最大跌幅。
評級機構最敏感。1月6日，聯合評級國際有限公司將禹洲集團的國際長期發行人評級從“BB-”下調至“B”，同時將由禹洲發行的高階無抵押美元票據的國際長期發行債務評級從“BB-”下調至“B”，繼續把禹洲的評級列入評級負面觀察名單。
聯合評級國際稱，評級下調到“B”反映了禹洲因2022年1月到期的高階美元票據帶來緊迫的再融資風險，同時反映出禹洲流動性上限制的增加。
種種跡象似乎都在表明：禹洲集團“錢緊”了？
此前，2020年12月11日，禹佳生活服務向港交所遞交了招股書，經歷6個月的聆訊期後失效。此後在2021年6月16日二次提交，截至2021年12月15日，這份快速更新資料的招股書再度失效。
此次把其中的一部分賣給華潤後 ，禹洲集團表示，並未終止分拆禹佳生活服務的上市計劃，鑑於2021年下半年已有多家房地產行業和物業行業的公司招股書失效，物業股估值整體下行，現階段上市也難以體現中型物管公司的投資價值，禹洲在調整上市方案及策略，將更加註重商業資產的運營及管理。
事實上，禹佳生活服務最初就是為了上市而誕生的。2020年8月，禹洲集團對外發布公告稱，擬拆分禹洲物業管理服務及商業運營服務於港交所獨立上市。
2020年11月，天津禹佳生活服務成立，註冊資本2億元，法定代表人為林宇華。
據愛企查股權穿透圖顯示，天津禹佳生活服務有限公司對外直接投資有兩家公司，分別是廈門禹洲商業投資管理有限公司和禹洲物業服務有限公司，持股比例均為100%。
此次出售的禹洲物業於1997年成立，在福建、安徽及浙江擁有多項物業管理專案，擁有福建萬龍、上海禹家、禹洲星城、舟山之信四家子公司。
此前招股書顯示，2018-2020年，禹佳生活服務的營收分別為3.94億元、5.44億元和6.34億元，複合年增長率為26.9%；淨利潤分別為3424萬元、6533.8萬元和8321.2萬元，複合年增長率55.9%
截至2020年12月31日，禹佳生活服務為127個專案提供物業管理服務，在管面積1760萬平方米，訂約管理服務專案177個，訂約管理面積2660萬平方米。
今年1月，禹洲集團有兩筆共計5.89億美元的臨期債務。其中，一筆美元債券的票面金額是3.5億美元，需要兌付的本息合計是3.47億美元。另外一筆美元債券的票面金額是5億美元，需要兌付的金額是2.42億美元。
除此之外，2023年，禹洲集團到期的美元債券是13.5億美元；2024年、2025年以及2026年，禹洲集團到期的美元債券分別是10億美元、8.95億美元將、9.35億美元。
2021年前11個月，禹洲集團實現累計銷售金額975.88億元，同比減少1.04%，如果以1100億的全面銷售目標來看，前11月的完成率為88%。
在槓桿遊戲看來，禹洲集團，尤其禹洲集團的投資者，至少最近這1年是不幸的。股價蹭蹭下跌就不說了，此前的還玩起財務大變臉，杆友們應該瞭解一二，感覺是把投資者當猴耍的節奏？
從另一個角度來看，禹洲集團也是幸運的。雖然給人感覺各種“不靠譜”，但至少各種騰挪之間，現在還活著，某種程度上度過了近期房地產行業前半段至暗時刻。
2022年是關鍵節點，只要能挺過去，大機率能活下來，
