華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李凱旋 李未來 上海報道
1月11日，中國社科院財經戰略研究院住房大資料專案組長鄒琳華表示：“未來，‘老破小’可能會失去流動性，建議要最佳化限購限貸政策，合理支援改善型住房需求，供應結構要與生育政策相互適應，並增加三房和四房的供應比例。”
由華夏時報社主辦、中國社科院、住房大資料聯合實驗室、華夏地產專家顧問團進行學術支援的“改變與重塑·穩健與發展——2021年華夏房地產投融資高峰論壇”1月11日在上海舉行，論壇上，鄒琳華髮布了《住房與美好生活：中國住房大資料報告2021》。其表示，2021年房價先漲後跌，但總體保持穩定，物業服務水平、戶型朝向等對房價有明顯影響。
房價先漲後跌但總體穩定
報告基於中國2021年1-11月份88個城市的827739條二手房交易資料，對住房水平及住房消費者偏好作出大資料分析，並得出相關結果。房價方面，報告顯示，絕大多數樣本的房價在2萬元/平米以內，二手房交易樣本的房價75分位數19802元/平米。
鄒琳華表示，2021年，88個城市樣本房價先漲後跌，市場重心有所下移，但房價總體保持穩定。根據重複交易法，按照同質可比口徑計算，24個核心城市2021年11月份的綜合房價相比較2021年1月份上漲了1.5%。2021年7月份，綜合房價達到年內高點。與該數值相比，2021年11月份，24個核心城市綜合房價則有所下跌。
不過，根據特徵價格法，按照平均口徑計算，2021年11月份與2021年1月份相比，88個城市綜合房價下降3%。至於兩種計算方法的漲跌方向存在差距，則正是表明住房交易的重心下移，低價房交易比重增加。
此外，報告還針對住房交易頻率做出了相關分析。報告顯示，大多數二手房交易的持有時間不滿2年。在二手房交易樣本中，不滿2年的比例達到69%，而持有時間滿5年以上的樣本比例則佔18%。
按照現行的住房交易稅收政策，持有時間不滿兩年的普通住宅在進行交易時需要徵收增值稅，而持有時間不滿五年且為非家庭唯一住房的交易則需要徵收個人所得稅。鄒琳華在演講中表示：“現行的住房交易稅收政策原本是為了抑制住房投資投機，但因為普通住宅標準過低，陰陽合同避稅等原因，稅收規定並未發揮預設的鼓勵長期持有作用，反而是增加了交易成本降低了市場效率。”
“老破小”可能失去流動性
報告顯示，房價水平與多種因素存在關聯，其中包括建築面積、戶型朝向、裝修、物業服務等。在進行大資料分析後，報告指出，受到支付能力的影響，建築面積越大，住房單價越低。建築面積每增長1%，住房單價下降0.024%。
隨著生活水平的提高，人們對房子的戶型提出了更高的要求。報告顯示，從居民家庭的住房消費偏好來看，光照條件是購房者在購房時考慮的重要因素之一。朝南房型光照充足，房價平均高5.7%，而南北通透房型的房價比純東、純西、純北的平均房價高7.5%。不過，有部分城市光照並未對房價產生影響，例如成都，其可能是因為當地陰雨天氣較多，光照時間較短。此外，在同等的面積條件下，購房者更偏好臥室房間較多的戶型，臥室每增加一個，居民家庭房價支付意願增加5.16%。
物業服務也是影響房價的一個重要因素。報告顯示，絕大多數住房的物業費在2元/月/平米以內，居民家庭對品牌物業企業服務品質總體認可度較高，且升級物業服務品質需求較為迫切。
在二手房交易涉及的全國130家代表性物業企業中，居民家庭對其中94家企業的支付意願顯著為正。受此影響，當其它條件不變時，居民家庭在購房時，願意為具有品牌物業的房源支付平均4.27%的額外溢價。
同時，報告顯示，有電梯的住房要比無電梯的住房平均價格高6.7%。房價隨著樓齡的增長而緩慢下降，樓齡每增長1年，房價下降0.71%，沒有其它優勢的“老破小”可能將逐步失去市場流動性。
建議最佳化限購限貸政策
在論壇上，鄒琳華針對未來的房地產市場提出相關建議。鄒琳華認為，要堅持房住不炒，促進房地產業良性迴圈和健康發展。“房住不炒的核心是避免槓桿的濫用或跨區域住房投資比重過高，導致房價遠遠脫離當地實際收入水平，造成住房困難及相關的房地產泡沫風險。”鄒琳華說。
鄒琳華建議，最佳化住房限購限貸政策，合理支援改善性住房需求。2021年中央工作經濟會議提出，要支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
“透過住房過濾機制，順序帶動更多家庭住房水平的提高。調整最佳化相關住房限購限貸政策，避免對居民住房條件改善形成不合理的限制。”鄒琳華如此認為。此外，鄒琳華建議，改善最佳化住房交易增值稅和個人所得稅優惠政策，更好地支援居民家庭透過低成本換購最佳化住房條件。
近年來，很多購房者在換購住宅時，房源被認定為“非普通住宅”，導致換購稅費過高，換購困難。鄒琳華認為，可以合理設定非普通住宅認定標準，建立相關標準動態調整機制。這既有利於居民改善住房條件，也有利於存量住房資源有效利用。至於增值稅和個人所得稅政策，由於各個家庭情況不同，應該合理研究市場需求。對於合理的住房換購與改善需求，可以不受“滿二”或“滿五”的限制享受相關稅收優惠。
同時，鄒琳華表示，住宅產品供應結構需要與生育政策調整相適應，並改革不合時宜的建築戶型限制政策，例如“7090政策”。透過市場機制與政策鼓勵相結合，合理增加三房和四房戶型供應比重。
