2021年的樓市，足夠跌宕起伏。
上半年萬人搶房，下半年房企“暴雷”、成交銳減，樓市冰凍。
到末尾最後兩月了，嘿，又反轉了。
2021年10月起，監管層陸續釋放了一些積極訊號。
支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，風險房企有了收併購的解決方案。
年關開發商為了衝業績，也不藏著掖著了，大多都推出了促銷活動，大型撿漏機會來了。
二手房市場甦醒了，新房也熱鬧起來了，市場節奏又跑起來了。
哇塞，樓市又是一片祥和之氣。
在此，先下一個眾人已知的結論：
2022年一定比2021年好，屬於一部分城市的最好買房時機已經出現。
不囉嗦，不嗶嗶，可以入手了，訊號有四。
訊號一：房價跌了，而且跌得比你想象中有誠意。
2021年12月28日的清晨，我習慣性開啟鏈家，詢問我家附近小區的2房，報價518萬，而我10月9日詢價，同樣的朝向和麵積，報價是578萬。
2個半月，深圳西部這套房子降了60萬，降幅超過10%。
南山科技園，業主真實反饋，潤一一套89㎡從最高1900萬，降低到最近一套成交價1400萬，降了500萬。
經過長達近1年的博弈，深圳部分業主終於還是妥協了。
再一邊，成都二手房量價都跌了。
2019年全年二手房成交量：11.5萬套 成交價1.56萬/㎡
2020年全年二手房成交量：4.89萬套 成交價1.63萬/㎡
2021年全年二手房成交量：4.79萬套，成交價1.52萬/㎡
3年來首次量價齊跌。
還有武漢、天津等一二線城市也等來了房價回撥。
當然了，轟轟烈烈下跌的還有東北的城市，但這些城市的下跌，是價值迴歸，我就不說了。
不過對於有價值的城市而言，現在的下跌就是機會。
2021年房地產進入下行期最大的導火索是什麼？是政策調整。
但走到現在，政策又有了新一輪的調整，去年是順勢而跌，今年就是順勢而暖。
跟著政策走，總不會踩坑。
記住，每次政策調整的時候，就是你入場的機會。
那些房價已經明顯下跌，且回撥有10%以上的，我認為可以擇機入手。
深圳除外。
因為深圳有個王炸的二手房指導價，雖然降價，但離二手房指導價還是有一段距離，買套二手隨便就是5-6成首付，依舊亞歷山大。
2022年我預計深圳二手房成交還是以低迷為主，但新房市場會活躍起來，畢竟倒掛就擺在那，可以全力以赴打新去。
訊號二：房貸利率下調，降息降準大趨勢
剛開年，1月6日，廣州房貸利率就迎來新年第一調。
首套房利率從5.85%降至5.65%左右，二套則從6.05%左右降至5.85%。
作為開年首降，訊號非常重要。
一線城市一直以來都是風向標，廣州如今打了樣，預計會有更多城市跟進。
但這是地方銀行加點利率的調整，很多人還關注LPR利率的走向。
去年12月20日，1年期LPR利率下調，但5年期並沒有調整，當時大鬍子李老師的預判是，肯定會有調整，最快農曆年前就會有。
因為1年期LPR利率下調，就是銀行資金面寬鬆的表現。
去年末，央行就宣佈降準，釋放出1.2萬億的資金，銀行解渴了，放貸速度都加快了，銀行利率下調自然也有空間。
北京、上海、成都等部分銀行二手房貸放款時間就明顯提速，成都二手房成交量年末逆勢上漲，就是因為擠壓的貸款都放了。
銀行手頭擠壓的單，都批貸了，二手房流動性也逐步恢復了。
加上房貸利率的下調，一算賬，比1個月前買還便宜了。
人與人之間的不幸是比較出來的，幸福也是，便宜了，能接受了，自然就出手了。
訊號三：比黃金還貴的信心，正在恢復
在樓市裡，最貴的可不是黃金，而是預期的信心。
買不買房，全憑這一撮信心給撐著。
同樣是12月的一個清晨，一位北京購房者在地鐵上習慣性地開啟找房App，他發現週末剛看過的二手房全部已出售或下架，突然有點兒心慌。
他趕緊和中介套點情報，中介表示看房客戶明顯增多了，週末帶看量都增加了。
於是他意識到要趕緊上車了，觀望3個月還沒出手的他，選擇在此刻入手了一套2居室。
事實上，北京年末二手房出現明顯翹尾，11、12月份兩月成交節節攀高。
2021年12月，北京二手房成交量為15442套，環比上漲30%，這個成交量是2021年9月來連續4個月的高點。
政策到底了，房價也跌出價效比了，持幣觀望的人自然就出手了。
除了一線城市之外，根據《財經》記者的調研，杭州、寧波、佛山、重慶、瀋陽、東莞、成都、天津、鄭州、長沙、南京、蘇州、青島、武漢、西安，二手房成交量都有所回升。
要說這批購房者還算是理性的，別妄想著抄什麼底，房價跌了，有需求了，買得起了，就可以買。
別整天瞎捉摸要端著，喊著熬死業主，風向轉變後，議價到漲價，可能就是3天的事兒。
訊號四：集中土拍，保剛需
2021年的一大關鍵詞，必有一個坑位留給集中土拍。
數量有心意，價格有誠意。
連深圳都一口氣拍出30多宗住宅用地，誠意拉滿。
價格呢，也給整出了優惠價。
經歷了第二次集中土拍房企的集中躺平，為了刺激房企拿地，深圳、杭州給出誠意。
深圳嚴格執行限價，保剛需，甚至多宗地塊還下調限價，寶中限價8.6萬/㎡，和周邊市場價直接就是6萬/㎡的價差，價效比非常高，明顯利好剛需。
想到這，估計屆時樓市江湖又是一番腥風血雨。
杭州過去的房價飆漲也是吃了供應不足的虧，去年土拍也是大手筆，尤其是第三次土拍，為了刺激躺平房企嗨起來，大幅度修改了遊戲規則：
提升了新房限價；恢復了“預公告”的勾地政策、出讓金繳納週期延長，降低了房企參拍資金壓力；取消了“競品質、現房限售”，改為定品質；土地溢價率上限由15%下調至10%，保證金從地價20%降到了地價10%，最高不超過5000萬；達到封頂價之後不再競自持或者配建，搖號能夠為房企省下更多利潤；部分地塊起拍價下調。
一通操作，杭州第三次土拍熱度就火了。
去年拍出的地，會大大給市場解渴。
尤其像深圳、杭州這樣新房飢渴已久，又有明顯倒掛的城市，優質新房就是一通搶。
這些城市，盯著新房，幹就完了。
最後總結一下——
房價確實跌了，成交真的火了，供應慢慢多了，房貸利率也有下調了。
以上，是市場的真實情況。
回暖一步步靠近，但要守住安全底線，要買也得買一二線城市和環一線城市。
再說點實在的——
買房的人，都想抄點底，都想自己買在低位，賣在高位，然後顯擺自己眼光高階。
實際上，沒幾個能做到，真能做到的，多數憑運氣。
所以放棄一切不切實際的抄底幻想吧。
10年前買房賺到錢的，沒訣竅——
單憑買得早，先富收割後富。
3年前買房賺到錢的，沒秘籍——
選對了城市區域，呆在時間滾輪裡，享受時間帶來的紅利。
現在買房賺到錢的，更實在——
選對了城市區域，關鍵還得下手，否則你就只是個旁觀者——
眼看他房價漲，眼瞅他兜裡富。
第一套房究竟怎麼買？戶型樓層朝向應該怎麼看？學區房現在還能不能買？為什麼公寓商鋪寫字樓千萬不能碰？為什麼我不建議你在老家買房？為什麼說貸款買房是在變相幫你賺錢……
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