樓市的邏輯真的變了嗎？
在2021年，房地產市場並不好過：
1、房地產開發商們缺錢了。於是買地皮的計劃只能暫緩、已經拿到地皮的樓盤建設速度開始延緩了，更為重要的是，房企缺錢的情況下，手上大量的負債開始違約。
2、炒房客們表示也不淡定。手握多套房的人表現得尤為明顯，隨著新房銷售價格的快速回落，讓炒房客們感覺即將虧本，與此同時房地產稅的到來，直接疊加了房產持有的成本項，未來多套房攢在手中不是資產，或許是負債。
3、剛需雖然有希望，但更多的是猶豫。雖然房產銷售價格下滑對於剛需而言，是一件好事兒，然而真當剛需們跑到售樓部的時候卻發現，降價的都是一些存在“毛病”的房子，在二手房市場，價格調低的也都是長期以來賣不掉的“破房子”。優質樓盤、優質房產的價格絲毫沒有下滑的意思。
4、銀行是房地產的難兄難弟，房產上升銀行高興，房產下滑，銀行同樣黯然神傷。2021年以來，銀行對於房地產的貸款也受到限制，央行“3+2”策略下，資金流向房地產市場的規模開始被快速壓縮，失去了房產這個“大客戶”之後，銀行們表示完成利潤目標有些難度。更重要的是，銀行也擔心房市缺錢，因為房市資本滾動不起來，房企們欠銀行的債就償還不上，這是一個360度迴圈的無底洞，明知道繼續貸款給房企只會助長“高負債”的危險結局，然而不貸款給他們，自己已經貸出去的款項就得不到保障。
經過為期1年的樓市慘淡之後，2022年初終於迎來了一些好訊息，於是關注房地產的人就開始幻想了，新一年（2022年），房子“首迎回暖潮”？樓市或重回7年前一幕？樓市3個訊號已經出現。
1、央行大放水1.2萬元。
12月央行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，經過此次全面降準，將向市場釋放高達1.2萬億元的資金規模。
1.2萬億什麼概念？在2008年經JI發展的計劃中，也才開啟了4萬億元的規模，這一次就釋放出了1.2萬億（規模其實不小）。雖然說央行的本次降準旨在為實體行業和企業紓困，但是給房市帶來的信心卻不小，中介們紛紛奔走相告，認為新的樓市上浮契機已經出現了。
2、高層會議，多次提出“調整房產金融政策”。
恆大，這兩個字對於不少購房者來說，顯得格外扎眼，因為恆大現如今遭遇到了一系列難題，追根溯源都是“資金不暢、資不抵債”導致的，曹德旺直言不會地說到，恆大是在學習美國的企業模式，然而抄襲都抄錯了，企業自身才39億元的資本，但是透過不斷使用金融槓桿，如今負債卻高達2萬億，這是連標點符號都沒改的抄錯作業了。
人行的高層對恆大事情直言，恆大的觸雷只是個例，縱觀整個房地產市場，其他的企業都生存的很好。與此同時，人行認識到，2020年至2021年以來，對於房市的金融政策不斷收緊，樓市的資金注入量確實減少了，不少企業存在資金週轉不靈的情況。今後房市的金融政策要相互調整適應。
借用一位專家的話說，在樓市的上升期，壓縮樓市的貸款規模，確實可以抑制高熱，然而現如今樓市已經遇冷了，甚至到了收縮的地步，如果繼續壓縮貸款，則可能直接讓行業提前入冬，所以房市遇冷期應該適度放鬆金融舉措，二者要相互匹配。
3、樓市“限跌令”此起彼伏，甚至救市已經開始。
指聞君經常說一句話，對於房產市場，限漲的時候不一定在漲，但是限跌的時候真的再跌。
中原地產分析專家張大偉表示，到年底，已經有大約20個城市出臺了類似“限降”的措施，其中包括江陰、桂林、株洲、唐山、鄂州、東陽、張家口、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、南通、徐州、新沂、安慶等城市。
很多人表示疑惑，過去的10多年裡，人人都在喊著讓房地產下滑，然而真當了房市下滑之後，地方城市卻要出手“約束”？這不得不從房地產的另外一個層面說起：
一直以來，房地產始終是發展的支柱型產業，不管承不承認，這一點毋庸置疑，所以房市不能過冷。
2022年房子“首迎回暖潮”？在筆者看來，確實有一定的道理，而且理由非常充分，房地產就如一個被吹大的氣球，如果放氣放的太多的話，氣球就不美觀；如果氣球繼續吹下去，那麼就可能會破碎，所以這隻氣球只需要保持當前的姿態就剛剛好。
為什麼說房地產不能“下滑”呢？這還的從“外迴圈”說起。
過去的20年裡，我們始終奉行的是外迴圈的大策略。透過不斷出口貨物，然後源源不斷地換回來大量的美元外匯。這些外匯到國內之後，會兵分兩路：
一條路是進入到央行的口袋，然後央行用這部分美元外匯去購買大量的美國國債，這相當於再次投入到了債主家裡，隨著這筆資金的越來越多，美國的資本氣球也被吹的越來越大。
第二路是以外匯佔款的形式，形成了新增人民幣發行的依據。所以過去的20年來，我國大量增發貨幣，背後也有外匯的重要功勞。
20年來，國內的人民幣發行量非常充足，市面上根本不缺錢，這些錢基本會分為2個使用途徑，一方面會轉換為消費，另一方面會轉換為投資，這兩條腿走起來，直接推動著整個GDP的快速前進。
在消費和投資兩個方面，前者值得研究一番，專家們說消費不足，那麼大量的人民幣人們用到哪裡去了？為啥還消費不足呢？根本原因是居民把錢拿到手之後，都拿去購買房子了，一旦這些錢進入到樓市，就成為“死錢”，沉澱期超過10年，消費無從談起。
在外迴圈的大背景下，房子起到了3個重要的作用：
一方面提升了居民的生活居住水平，原來大家都住在棚戶區、磚瓦房裡，現在大家都住在高樓大廈裡；另一方面房地產當了蓄水池，專家王林說到，房市沉澱了超過300萬億資金，如果全部釋放出來，CPI可能不可想；最後是地方城市基建搞起來了，每一塊地皮都有開發商和銀行的功勞，當然功勞最大的當屬千千萬萬的購房者。
2020年開始，高層提出“雙迴圈”，一方面堅持外迴圈，另一方面開啟內迴圈。然而房地產的地位依然不可小覷，居民超過70%以上的財富沉澱在房子上，房子能回落得下去？
那麼，明年房子有沒有可能“首迎回暖潮”？央媒表態了。
2021年末，經濟日報發文《此時降準，釋放出了什麼訊號？》直接批評了把“降準與房產熱”直接掛鉤的人，央媒認為，房地產市場今後將始終堅持“房住不炒”的基本定調，現在的政策調節，只是為了階段性適應發展需求。足可見“過冷過熱”都是不行的。
那麼，隨著房市進入平穩期，什麼樣的房子算是好房子呢？
在這裡，筆者著重要提到“房產稅”這個東西，讓誰都沒想到的是，房產稅來的會這麼快、這麼迅速，以至於專家們紛紛預測錯誤了。隨著房子的流動性降低，再加上房產稅直接拉高房產保有成本，未來或許有更多的人把手中房子扔向二手房市場。
央行同時給出資料，2套房子的城鎮居民家庭佔比31.0%，有3套以上的佔比10.5%。也就是說，2套以上房產的人達到了40%左右。在免徵面積的舉措下，不少家庭會拋售掉偏遠的劣質房產，只保留核心城市、核心地段的房產。
所以，該如何選擇買房、該買哪裡的房子？清楚了吧！
