2021年房地產行業基本面如何？2022年房地產板塊投資策略如何？本次會議由廣發證券房地產首席分析師樂加棟為大家深入分析！
現在房地產行業相對不景氣，但房地產行業對整體經濟比較重要，而且房地產行業本身韌性也很強，所以展望2022年，在目前比較低的位置，是樂觀一些。
基本面回顧，第一個方面是成交，第二個方面土地，第三個方面投資與資金。
2021年整體來看成交肯定正增長，因為12月份出來全年正增長，上半年總體來講熱度比較高，增速也比較快，下半年景氣度下得很快，特別從7月份開始，整個景氣度處於持續下降過程當中。
從目前來看，景氣度可能在過去十幾年當中的相對底部。比如單月同比目前來講，下滑比較多的20%~30%的也有，累計同比現在還是在正增長，單月同比邊際上的景氣度下降，在歷史上屬於比較快的階段，成交面積和成交金額都出現比較快速度的下行。
圖片來源：海洛創意
基本面下行的原因是整個的政策，前三季度總體還是比較嚴，房價稍微漲一漲，很多地方會加強調控。從統計來看，21年上半年到三季度，出臺政策非常多，大部分以調控為主，以限制房價為主，限制交易為主，所以這是下行很重要的原因。
這裡對於房價的調控是重點，調控有上限有下限，它就是窄幅波動，它希望房價是從政策角度來講，房價窄幅波動，所謂政策總基調穩房價穩地價穩預期，希望穩既有上限也有下限。
在13個城市出臺了二手房的指導價政策，這也是21年的特點，以前二手房是價格掛了沒有指導價，現在二手房也有指導價，引導市場更加平穩。
從下半年景氣度下行來看，實際上有不少地方價格也出現了下跌，特別同比還增長比較多，但是環比還出現了下跌，所以這裡主要原因就是因為景氣度下行，企業加快回款，所以有些企業會以價換面，16個城市出臺限跌令，希望保障市場平穩跌不能跌太多，也會影響市場的平穩。這是第一個原因，地方政府層面上，實際上調控稅是比較頻繁的導致的景氣度下行。
第二個在按揭資源在金融端的縮減，按揭資源跟按揭利率看21年下半年以來，按揭貸款利率在上升，到目前為止集中在5.5~6之間，按揭貸款利率還比較高，從按揭的放款週期也是越來越長，額度比較緊，所以這也是約束了下半年成交的原因，這就是回款，它也會影響企業的拿地，企業的拿地就會影響供給。
所以整個按揭資源也好，金融端受限之後，企業的回款速度就變慢，企業回款速度變慢，拿地會變少，拿地變少新增供應也會變少，所以總體來講也會導致供給不足，首先需求不足才供給不足導致整個的成交量下行。過去一段時間， 21年銷售，區域比較好，人均銷售面積比較高，或者有增速的，把銷售面積除以城鎮人口，發現華東和華南整體表現比較好。
中西部和東北部中期趨勢是在回落，所以從內生性而言，目前來看還是華東華南板塊總體表現比較好，具體表現為什麼？比如整個東部相對高位景氣度回落，本來增長很快，現在增速變慢，中西部原來增長快，現在可能進入負增長期間是這樣的，所以比如市場好，肯定是東部市場更好，但是下降大家都下降，只不過從目前來看，可能東部仍然會比中西部會好。
關於成交總結來看上半年很好，下半年不好，原因是政策的調控以及金融端的縮緊，具體表現分化區域的分化，東部、華南、華東相對比較好，中部西部相對來講稍微會差一些，這是基本面的第一部分。
基本面第二部分是看土地市場，土地市場如果從歷史來看，21年是景氣度下降幅度跟14年差不多，但是這裡面有個特點，下半年下浮特別快，上半年還好，從溢價率從流拍率角度來講，目前行業的土地景氣度應該跟14年差不多，接近那時候最差時候的水平，基本上預計21年土地出讓金可能要下滑10個點，跟20年比大概是下滑10多個點，從區域來看，土地市場表現比較明顯的區域分化。
21年上半年房地產市場很好，所以土地市場也很好，下半年房地產不好，土地市場也不好，基本上是聯動的，但它區域也是不一樣的，跟房地產市場差不多，基本上東部城市東部核心跟東部非核心城市，相對錶現會好一些，其他區域跟房地產市場的冷熱度差不多，基本上是土地市場好，房地產市場也好。
在20個重點城市，集中工地全年供給量有增長，但是節奏上波動比較大，最終可能完成供給鏈還是有難度的，本來計劃要全年供給增長，分三批次，目前來看因為流拍率比較大，所以22年估計在第三批次可能供給計劃完不成，具體的情況是第一批次很熱，第二批次變成熱度下來，第三批次可能毛利率變更高，流拍率也變得更高，這聽起來是很矛盾的事情。
但實際上就是這樣，到了下半年企業回款變差了之後，實際上土拍市場也下來了，土拍市場下來，自然流拍率上升毛利率也會上升，第一批次毛利率其中在15%左右，第二批次毛利率集中到20%，第三批次毛利率集中到25%，毛利率是在往上走，溢價率也是往下走，但是流拍率往上走，所以這是22個城市集中供地的情況，實際上從目前效果來講並不是特別明顯。
21年一二批次的成交介面差不多在不到點一平米，佔20年佔比的58%，出讓金是1.72萬億，佔68%土地出讓金，所以21年第三批次要完成，剩下的接近一二批次這麼多的土地出讓不太可能。12月份雖然很多地方出讓土地，但是很困難，很難完全出讓掉，這是土地市場總結下來是土地市場也是上半年好，下半年不好，東部好，東部的核心非核心地方都比較好，集中封閉的情況，效果不是特別理想，一批次大家搶得很兇，二批次相對來講冷熱均勻一點，三批又冷得很快，這是關於土地市場。
第三方面投資與資金的情況，實際上下半年因為房地產企業整個融資環境在下半年出現比較大的變化，但這種變化肯定跟行業的事件性，甚至頭部企業出問題也有關係，這對很多企業角度來講，投資能力是下降的，所以單月投資建造是歷史最差的水平，是-5-6的期間，在歷史上疫情除外，實際上很少出現這種情況。
包括企業的到位資金，像企業到位資金也是跟投資息息相關，因為實際上如果企業沒有到錢，很難去投資，所以房地產企業到位資金也是當月出現了下滑，下半年，這裡看到銀行貸款，實際上很多企業出現了壓力，這主要原因是20年年底出了兩道紅線，對銀行來講，實際上是要壓降很多，比如說建行、中行、招行、興業都要壓降它的房地產相關貸款比例，這樣可釋放的額度會變少。
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所以21年上半年很多企業面臨著信貸供給不足的問題，到了下半年就更明顯，特別是下半年按揭貸款實際上到了上半年年底的時候就已經基本用完，所以按揭貸款實際上壓力很大。從壓價角度來講，政策出來之後給銀行2~4年的時間來壓線房地產貸款比例，但是現在很多銀行21年上半年壓降比較多，這樣它對很多企業角度來講，壓力很大，因為它面臨著期貨貸款壓降，對企業可能壓力比較大，如果按照壓降的速度來算，多數銀行22~23年就可以完成壓降指標，但實際上當時是可以2~4年去完成，所以1~2年底就完成掉了，所以這樣對於企業角度來講，對房地產企業角度講，壓力比較大。
看總體行業角度，比如整個行業有息負債，21年也是出現下降，特別是18年去槓桿以來，增速就開始下降，到了19年8%到20年3%。
分季度看，一季度增長，二季度三季度都下降，這樣發債也遇到困難，銀行貸款受兩道紅線，發債頭部企業出現問題，下半年的發債，特別是民營企業的發債，他就遇到了一些問題，很難借新還舊，借不了新這種情況，這種情況導致了整個行業的有息負債，所以出現了負增長。
總體來講，因為在金融端逐步的縮緊背景下，整個企業投資能力出現不足，所以導致了投資增速出現下降，行業有息負債規模也出現下降。這裡面的企業也出現分化，有些企業會拿更多錢，有些企業可能拿不到錢。
2022預測，估計銷售面積會下滑8.3%，金額下滑到7.4%。金額下滑少了一點原因在重點城市佔比會繼續提升，這樣金額下滑小一點，這種預測，是基於對2022總體政策比較樂觀的背景下。
如果因為從目前近期政策的表態來看，可能2022年房地產相關政策相對會好一點，會鼓勵改善性的需求，這樣來看，2022年總體可能政策會偏暖風，市場會回升，不會像21年下半年這麼差。這是對銷售的預測，開工估計下滑15%左右。
開工跟兩個方面有關係，第一行業景氣度，第二可開工資源。行業景氣角度， 2022年下半年估計會相對好一點點。
可開放資源，可開工的土地，一方面是存貨庫存有多少，另一方面先拿地有多少，從目前庫存來講是比較緊的，在過去一段時間對資產負債表相對來講是壓縮的背景下，庫存現在比較緊，很多企業加快週轉，整個庫存比較緊，開工可能主要還是體現為新拿地，新拿地從21年下半年以來，現在新拿地規模同比出現負增長，所以這可能會影響到開工，所以估計2022年開工壓力也還是比較大。
2022年新開工可能發生兩位數下滑，機率還是比較大，理論上來講竣工應該是同比上升，但如果資金困難得不到解決，有可能竣工會同比負增長。
因為如果目前很多企業資金困難得不到解決，它有可能會形成延緩竣工，所以理論值會同比上升，但是實際值還有不確定性。
22年整體投資，行業投資我們認為第一個房地產投資，一般來講30%左右是土地購置費，剩下70%是建安。土地購置費用角度來講，從目前土地市場來看，估計要下滑10%左右，2022年整個建安投資大概也會下降三個點左右，結合施工面積的情況，包括單位施工投資權重有可能會下降，因為會放緩一些，畢竟景氣度不太好，所以會放緩。這樣整個投資會下降5個百分點。
總體來講，基於相對政策會改善背景下，預測銷售會下滑7~8個點，投資下滑5個多點，新開工下滑15個點，竣工正常還會增長，這是第一部分行業的情況。
第二部分這個板塊的機會，從歷史維度去梳理，在當前宏觀以及行業的背景下，板塊是否具備系統性的修復機會，相對來講目前時點還是比較好的。
從房地產成交以及土地資料，土地批售比這些資料以及投資資料來看，當前短週期來看，它的景氣度應該也處於歷史最差位置。比如21年下半年以來也是很差，這個背景下從歷史上來看，基本面很差，反而政策會改善一些。
從板塊走勢角度來講，從偏長期一點走勢來看，它相對跟著政策走，政策如果好一些，估值就會提升。過去歷史是這樣，比如08、14、15年都是這樣，到了21年底，已經出現了一些政策支援，出現政策支援，22年上半年角度來講，大機率會持續，而且中央經濟工作會議相對來講也定調了，可能這個板塊22年也相對機會比較好一些。
從21年來看，政策變化， 9月份央行提出維護房地產市場的穩定可持續發展，到10月份，包括央行層面上也有一些發言，11月份12月份銀保監會也有一些政策，比如在需求端支援按揭貸款，支援制度性的按揭貸款，支援改善性的按揭貸款，從過去一段來講，是比較對行業有利的表態，對需求端的角度來講，比如改支援改按揭需求以前講的比較少，現在支援按揭貸款，從供給上角度來講，它也在支援併購貸款，會解決民營企業的問題。
所以從未來一段時間，我覺得政策應該會偏溫度好一點，這樣可能板塊指數PE、PB都會得到提升。這種幅度畢竟也不能要求太高，畢竟這個板塊是重資產負債比較高，價格彈性比較大，房價如果漲的相對多一點，重構價格會大一點，但是現在總體政策目標還是要穩定房價，因城施策房住不炒，這應該是大方向，總體來講22年還是會比較好。
圖片來源：海洛創意
基本面底部政策的相對拐點，會帶動板塊提升，這種板塊提升，它核心彈性來自估值。從歷史上來看還是估值在變化，估值的變化，推動板塊上漲下跌。在目前基本面的大背景下，未來一段時間政策會改善，政策會比現在好，這種份額改善會推動板塊估值擴張。22年至少上半年都屬於估值擴張階段，相對來講機會會比較大一點。
企業在2022年實際上會分化加大，在21年下半年以來已經有一些頭部企業出了一些問題，也有一些企業出問題。這裡面就是對未來角度來講，哪些企業會活得更好，活得更長，我們應該去找到的企業。
把企業分為4檔，第一檔比較好的s檔，第二檔有小瑕疵的a檔，第三檔是經營出現一定困難的 b檔還有基本上出現違約的c檔，從目前拿地來看，實際上 s檔 a檔地拿的比較多。全口徑的拿地規模s檔企業是比較有優勢，特別是第二批次第三批次20個城市的出讓，bc類實際上基本上沒怎麼拿， s類a類拿的比較多，融資也是一樣，金融資源也是向 s類a類集中， b類c類金融資源是流出的，銷售角度也是這樣， s檔是受到影響相對比較小， bc檔影響力比較大的，集中度更多向 s類a類在集中。
整體22年來看，房地產企業大多數還是面臨房地產銷售下行的壓力，因為對行業進行預測的時候，實際上指出22年總體來講，銷售應該下降，核心原因在21年拿了地，22年可供的貨相對不足，需求目前也是比較萎靡，所以22年肯定還面臨著下行壓力，但是在下行壓力背景下，推進起來很快，我們看s類企業，s類企業估計在未來兩年的業績增長，還是會有小幅增長或者持平略增長，但是 b類c類基本上都是負增長。
對於2022年角度來講，整個板塊的機會是蠻大，因為目前宏觀背景以及行業的背景造就的地產企業，22年機會在目前基本面的背景下，政策從長一點，比如半年角度相對來講會比較有利一點。
在貝塔的背景下，我們要如何找到更有阿爾法的品種？s類a類相對來講會比較好一點，因為從中長期角度來講， s類的企業份額提升有可能是比較快的，特別是在目前的政策導向下，長期來講s類跟a類在長跑當中會勝出，從政策目前的角度來講，它是支援優質企業併購貸款，這樣政策導向也比較清楚。
總體來講，我們是比較看好2022年總體的機會，但是企業的結構性差異也會比較大，所以我們要找到貝塔中的阿爾法。
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