作者：張奧
中國樓市走過最難的2021，改變也在潛移默化中發生了。
比如，全國發布購房補貼政策的隊伍，正在持續擴大。
幾天之前，珠海市推出了《人才友好青年友好行動計劃（2022-2024年）》，其中明確表示，一類人才最高可享受600萬元住房補貼、80萬元生活補貼、3.8萬元租房補貼等“住房獎補”。
雖然珠海一類人才認定條件非常苛刻，像什麼國傑出專業技術人才、全球綜合排名前100名的世界知名大學終身教授、培養出奧運會冠軍的主教練員等。
但一次拿出600萬的手筆，還是讓人忍不住驚歎。
據不完全統計，新年以來短短10天，實施購房補貼政策的城市已超過6個，包括珠海、保定、贛縣、長春、昆明、玉林等，平均下來不到兩天就有一個。
2022年，是否會成為各城市“救市”的大年呢？
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其實往前推一推，從去年第四季度開始，就已有不少城市玩起了“花樣救市”。
除了上文提到的珠海、保定等城市，還有黑龍江哈爾濱、浙江金華、安徽蕪湖、廣西南寧、湖北荊門.....等等不下十餘個。
手段也是紛繁複雜，有的直接給現金，像什麼人才補貼、多孩家庭購房補貼……
如在安徽蕪湖，青年英才最高可獲得10%的購房款補貼。
根據最新政策，在蕪暫無自有住房的博士、35歲以下碩士、畢業3年內全日制本科和專科（含中職、技工院校）畢業生，在符合一定條件的前提下，均可享受該項人才政策。
蕪湖目前的房價在8000元/㎡左右，如果買一個100㎡的房子，這項補貼最高可以拿到8萬元左右，相當於一半的首付款。
南通海安市則是透過鼓勵生育三胎的形式，發放購房補貼。
12月7日海安市出《關於促進城鄉統籌改善居住條件的暫行辦法》，其中規定：子女未滿18週歲（截至2022年2月28日）的二孩、三孩家庭，購房時憑戶口本或出生證明，在市場價格基礎上二孩家庭給予每平方米200元、三孩家庭給予每平方米400元的優惠。
這樣算下來，100㎡的房子可以優惠近4萬元，雖然對比海安市房價12000元/㎡看起來補貼力度不大，但是對於多孩家庭來說，相當於2年進口奶粉的錢了，能省則省誘惑力還不錯。
也有透過減免契稅，放寬公積金購房條件等方式間接補貼的城市。
比如河南新鄉釋出鼓勵新政，11月8日起進行為期一個半月的購房鼓勵，期間給予購房契稅20%的補貼。
11月30日，河北昔日省會保定市，也釋出了鼓勵購房的政策，不過保定的購房政策，侷限於被動式超低能耗商品住宅，購買這類住房，可以獲得更高的公積金貸款。
當然無論是直接發錢，還是間接減少購房交易成本，都是站在買房者的角度，對於救市很多城市的手段則更加直接，釋出“限跌令”為市場託底。
從2021年8月岳陽出臺首個限跌令開始，截至12月底，全國已有22城釋出了“限跌令”，包括瀋陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。
比較狠的就有徐州、長春，規定所有專案不得低於備案價的90%進行銷售，昆明、株洲等城市還提出，如果開發商惡意降價，將會被有關部門約談。
而看到這裡，你會發現：“花樣救市”的城市其實多集中在三四線城市，有不少城市，比如海安、桂林、惠州以及哈爾濱，釋出限跌令的同時，還在發放購房補貼。
為什麼會出現這種情況呢？
02
原因主要有兩個方面：
一是市場下行之下的庫存壓力，二是受到土地財政方面的影響。
房價和市場有很強的黏性，一般來說房價下跌的城市多半面臨著市場下行的局面，經常關注樓市的人應該清楚，今年下半年以來三四線城市房價普遍再跌。
據國家統計局12月15日釋出資料顯示：
2021年11月，全國新房價格上漲城市僅9個，連續6個月減少，價格下降城市59個，佔比超84%。二手房僅3個城市上漲，62個城市下降，降價城市佔比90%，分城市等級看，11月份三四線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%。
房地產市場靠什麼撐？說白了就是人。
三四線城市對人口的吸引力，本身就不如一二線城市，全國市場下行的壓力之下，最先有反應，反應最強的都在三四線城市，不難理解。
購房信心下滑，購買力不足，最終導致三四線城市樓市庫存量飆升。
據易居房地產研究院資料顯示，截至11月底，三四線城市新建商品住宅庫存總量已達22487萬平方米，環比增速達到了2.60%，同比增速達到了6.70%，
如果不“救市”，庫存怎麼去？
另外，樓市下行同樣影響著政府的財政收入情況，據各地方統計局資料顯示，2017年到2021年5年內，全國有3座城市賣地破萬億元，10座城超出5000億。
對於大部分城市來說，賣地收入就是是地區資金的關鍵來源於。
下圖是我國主要城市土地財政依賴度排名。
土地財政依賴度，一般用賣地收入與一般公共性費用預算收入的佔比來考量。
在關鍵大中城市中，13個都市的土地財政依靠超出100%，其中南京、武漢、廣州、西安、貴陽、南寧、常州、珠海、溫州、昆明、長春等二線城市乃至三四線城市居多。
如果不“救市”，哪有錢發展？
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回到最初的問題，2022年是否會開啟救市之年？
從大環境的角度來講，如今樓市調控政策見頂，2022年的主要方向是“糾偏”，對於那些庫存壓力大、土地財政依賴度高的城市，趁著“寬容”出臺相應的救市政策是一個好選擇。
那麼，問題更加突出的三四線城市，甚至某些樓市表現太弱的二線城市，開啟救市機率會很大。
如果你身在這些城市，不妨多多關注當地的政策走向，剛需人群很有可能可以抓住抄底的機會。
一線城市中，目前北京、上海、廣州樓市回暖的趨勢明顯，比如北京二手房市場2021年12月成交了1.54萬套，相比近期低點10月成交量反彈了65%；上海12月成交量也已經是9月低點的1.53倍。
如果按照這個趨勢發展下去，這些城市開啟救市的可能性就不大了。
深圳，二手房剛剛經歷了11月成交反彈，12月又潑了一桶涼水，成交量下滑到了2076套；新房市場，也出現了明顯降溫趨勢，比如最近光明科學城核心區的某新建住宅發售，300多套房子竟然只賣出了1套。
市場顯得有些過冷了，深圳是否會開啟救市？
只能說像上文那樣明顯的政策“救市”大機率不會出現，首先深圳的土地財政依賴度是四大一線城市中最低的一個，放到全國也是排名倒數。
再者深圳前幾年樓市確實比較火熱，如今的降溫本質上對樓市健康發展有一定的好處，而且深圳新房市場也沒有到慘不忍睹的地步，2021年全年深圳有35個新盤實現了開盤即售罄，光明城也只是個例。
身在一線城市的朋友，面臨的問題大體上一致，資金充沛的情況下建議買價值更高的，比如核心區域配套完善、地鐵物業、小區自身素質高的樓盤。
