本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道
日前，中央經濟工作會議再度定調“房住不炒” ，並首次提出“加強預期指導、探索新的發展模式”，“因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”。
近年來，房地產市場逐漸告別高速增長的“黃金時代”，轉而進入低速增長期。2021年，政策調控密集，樓市降溫明顯，傳統銷售旺季“金九銀十”成色不足，行業流動性亦隨之受到一定影響。
不過，2021年9月以來，監管部門出手糾偏，房地產信貸環境有所改善。就在近日，央行與銀保監會聯合發文，鼓勵優質企業按照市場化原則加大房地產專案兼併收購，鼓勵金融機構提供兼併收購的金融服務，助力化解風險、促進行業出清。
房地產政策逐漸向暖成為行業共識，其著力點與所支援的方向也愈發清晰。存量市場中，城市更新、物業管理、租賃住房等迎來新的發展機會。
其中，城市更新也進入到發展新階段，一律大拆大建、單一開發模式等已不符合時代要求，這讓參與其中的開發商需要對自身的發展戰略及操作邏輯重新進行思考。
而在粵港澳大灣區，絕大多數城市已邁入存量土地二次開發的歷史階段。藉此契機，不少房企將大灣區納入戰略佈局要地，並將城市更新作為開啟其佈局大灣區的重要路徑。
以城市更新破局切入
2021年11月，住建部發布《關於開展第一批城市更新試點工作的通知》，決定在北京等21個城市或市轄區開展第一批城市更新試點工作。
事實上，早在2009年，廣東省印發建設節約集約用地試點示範省工作方案中，提及“制訂扶持政策，積極推進舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造（以下簡稱“‘三舊’改造”），鼓勵開發利用地上地下空間，提高容積率。”此後數年間，廣東省“三舊”改造不斷深入推進，相關政策隨之完善。
以深圳為例，2012年，深圳釋出城市更新實施辦法細則，以規範本市城市更新活動，建立規範、有序的城市更新長效機制。2019年，深圳釋出《關於深入推進城市更新高質量發展的若干措施（徵求意見稿）》，以及《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》。
於近期釋出的《2020廣東省“三舊”改造（城市更新）發展報告》顯示，2008年至2020年12月末，廣東省已累計實施“三舊”改造92.6畝，節約土地22.77萬畝。其中，2020年全省新增實施村鎮工業集聚區升級改造面積2.5萬畝。
另一方面，自2019年《粵港澳大灣區發展規劃綱要》釋出，到近期《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》出臺，大灣區投資價值凸顯，也為房地產行業帶來歷史性的發展機遇。
政策推進之快，發展空間之大，城市更新成為入局大灣區房企的必爭之地，亦是其補充土地儲備的重要手段。
相比競爭激烈的招拍掛拿地方式，城市更新以較低的地價獲取土地，保證了更高的利潤率。不過，參與其中的房企也同時面臨改造週期長、不確定性高的風險。
對此，和昌集團提交了自己的一份答卷。作為其在深圳的首個專案，和昌·拾裡花都在2021年9月入市，並在“金九銀十”領跑深圳龍崗區網籤榜單，獲得市場認可。
據悉和昌·拾裡花都於2021年9月首開入市，開盤當月就力壓保利、世茂和佳兆業等大型房企，拿下深圳龍崗區銷售冠軍，並於10月份再接再厲，連續兩個月霸榜龍崗區網籤榜單。
值得注意的是，根據深圳中原研究中心資料統計，2021年9月，深圳新盤成交量同比減少1528套；2021年10月，深圳新盤成交量同比增加95套，基本持平。綜合來看，深圳2021年的“金九銀十”與2020年相比，略顯遜色。在當前的市場環境中，和昌·拾裡花都亦可稱表現不俗。進入2021年11月，該專案仍熱度不減，始終熱領龍崗樓市。
據瞭解，和昌·拾裡花都為城市更新專案，集住宅、公寓、多元複合商業和高階商務寫字樓為一體，體量高達160萬平方米。依託該專案，和昌集團切入大灣區，併為其理清城市更新的開發運作流程，以及摸透城市更新脈絡積累經驗。
2003年，和昌集團從鄭州起步，經過多年發展，前瞻性瞄準極具發展潛力的大灣區，透過收購萊蒙國際旗下專案，正式踏上深耕大灣區的征途。2019年，公司總部南遷深圳，管理架構隨之調整。也就從這時候開始，和昌集團開始踩下剎車，放緩拿地節奏，當期新增的土地儲備亦有所下降，不再過分追求規模擴張。
在2020年年初的投決會上，和昌集團把對房地產專案的可行性評價指標，正式從“淨利率5%”調整為“IRR（內部收益率）18%”，以在專案經濟評價過程中能夠更真實地反映股東資本的收益率。
2020年9月，和昌集團新任CEO上任，全面負責公司的經營管理工作。彼時，其在接受《中國經營報》記者專訪時曾表示，和昌集團在接下來的發展走向將概括為三個關鍵詞，即穩健發展、利潤導向、合作共贏。
合作開發擴容突圍
回顧2021年，“集中供地”“密集調控”“房企變局”等成為房地產行業的年度關鍵詞。過去“高槓杆、高週轉、高回報”的模式已成為企業發展的負擔。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在日前的中央經濟工作會議中，“因城施策促進房地產業良性迴圈”是重點。“這是管理層或重要會議第三次提房地產業良性迴圈，意味著目前行業迴圈不暢，主要表現在以下幾個方面，一是靠加槓桿、快週轉從而達到擴規模、進入行業TOP序列獲取金融機構白名單的目的；其次是在‘高地價、高房價、高槓杆’迴圈模式下，銷售端的熱度保持靠居民槓桿、投資需求活躍為主導來實現；再有，由於剛需購買力下降，加上稅費等交易成本高、一二手房價格倒掛，新房和二手房難以合理迴圈，存量資源難以盤活和利用；地價高，倒逼新房以及帶動二手房、租賃價格上漲，全鏈條融資隨之漲價。規模增長，出現全鏈條加槓桿。”
“要實現良性迴圈，就得去除上述阻礙順暢迴圈的問題。”李宇嘉表示。
市場風雲變幻，平均利潤下滑、行業風險加大的存量時代，房企應時而變，調整組織架構，人事和戰略變動同步跟進。其中，合作開發成為房企的重要經營方式之一。
近日，和昌集團位於東莞的重點專案——莞民投·和昌莞月灣開放營銷中心，該專案由和昌集團與東莞民營投資集團有限公司（以下簡稱“莞民投”）合作開發。
2020年11月，和昌集團與莞民投正式簽署戰略合作協議，本著“友好合作、優勢互補、合作雙贏、共同發展”的原則，建立和完善戰略合作機制，堅持長期合作，實現共同發展。
據瞭解，莞民投·和昌莞月灣佔地面積約2.3萬平方米，總建築面積約6.8萬平方米，總投資超9.3億元。
除了莞民投·和昌莞月灣，和昌集團在東莞也已自主開發建設了拾裡松湖、合作開發了中央松湖等優質專案。2021年7月，和昌集團與東莞市震旭林實業投資有限公司合作開發的清溪專案正式落地，這也是和昌集團在東莞順利拿下的第五個專案。
與大灣區發展同頻前行、持續夯實大灣區格局背後，是和昌集團秉承其“3+X”發展戰略的成熟實踐。
據瞭解，“3+X”戰略即立足於華南、華東、華中三大發展區域，利用“X”產城融合與合作開發平臺，打破傳統地產開發的侷限，保持開放合作的心態，結合各區域不同的市場背景，順勢而為，差異化發展，是在形成開疆拓土的同時達到控制風險和賺取利潤的經營機制。
早在2014年，和昌集團就對“X”平臺進行靈活運用，透過合作撬動更多資金、人才和土地。彼時，和昌集團牽手鄭州航空港興港投資集團合資組建興港和昌。2021年9月，興港和昌以總價9.6億元斬獲合肥廬陽區一宗地塊，面積為78.19畝。
目前，和昌集團的“3+X”戰略也已在大灣區全面展開。
