圖片來源：視覺中國
中房報記者 曾冬梅 廣州報道
1月12日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（001979.SZ 以下簡稱“招商蛇口”）2022年度第一期中期票據（併購）完成註冊。最終版的募集說明書顯示，此次該公司擬募集25.8億元的資金，12.9億元用於支援產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力。
這是2022年地產行業的第一筆併購融資，但卻並未投向出險房企。據瞭解，該公司打算用這筆資金置換一箇舊改專案的前期投入資金及後續資產投資。2021年8月，招商蛇口下屬子公司獲得了上海市虹口區17街坊舊改專案40.8%的股權，合作股東還包括上海虹口城市更新建設發展有限公司及綠城集團。招商蛇口認為，該專案體量巨大，公司積極參與其併購，注入資金，為行業的健康發展樹立了良好的示範作用。
1月10日，有訊息指出，央行要求保利、招商蛇口等9家開發商透過收併購專案的方式為11家房企提供流動性支援。招商蛇口的收併購動向也因此備受關注，對此，該公司的相關人士回應稱並未收到相關的通知，“理論上來說，收併購是相對市場化的行為。”
為上海舊改專案輸血
按照招商蛇口披露的發行檔案，其擬註冊的中期票據規模為30億元，其中15億元用於支援產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力(包括但不限於置換髮行人前期投入資金及後續資產投資與收購等方式)，目前已明確併購的用途為12.9億元，剩餘2.1億元將用於未來符合併購要求的專案；15億元用於償還公司的銀行貸款。
其2022年度第一期中期票據的發行規模為25.8億元，品種一的期限為3年期，初始發行規模12.9億元，品種二期限為5年期，初始發行規模12.9億元。
用於併購用途的12.9億元將投向一個城市更新專案。2021年8月9日，招商蛇口的子公司競得了這個專案公司的80%股權及債權，並最終持有40.8%的股權，成為第一大股東，另外兩個股東的持股比例分別為39.2%、20%。招商蛇口為此付出了約21.5億元的收購價款，這次中票發行募集的12.9億元沒有超過併購總價款的60%，將用於置換該公司的前期投入資金及後續資產投資。
招商蛇口並未透露專案和合作股東的名稱，只表示由於本次住宅專案體量巨大，故需引進較強的資金及運營能力的開發商加入才能確保專案順利推進，避免出現專案中途擱淺。“發行人作為行業標杆，積極參與該住宅專案的併購，為該重大專案注入資金，同時為房地產行業的健康發展樹立了良好的示範作用。”
根據招商蛇口公佈的2021年8月份購地情況，可發現該公司在當月獲取了上海市虹口區17街坊舊改專案，持有 41%權益，土地面積約3.7萬平方米，計容建築面積約為4.1萬平方米。
公開資料顯示，2019年3月，上海地產集團旗下上海城市更新發展公司和上海虹房（集團）有限公司，按照60%和40%比例分別出資，成立上海虹口城市更新建設發展有限公司，負責虹口區17街坊舊改專案的改造實施工作。2021年7月，上海虹口城市更新建設發展有限公司將上海弘安裡企業發展有限公司80%股權及債權掛牌轉讓。2021年8月9日，在十餘家有購買意向的企業裡，招商蛇口下屬蘇州招愷置業有限公司最終被確定為上海弘安裡企業發展有限公司的股轉合作企業。
據瞭解，蘇州招愷置業有限公司由招商蛇口持有51%的股權，蘇州融志銘置業有限責任公司持有另外的49%，蘇州融志銘置業有限責任公司現由綠城集團持有80%的股權。也就是說，目前上海弘安裡企業發展有限公司分別由招商蛇口、綠城集團及上海虹口城市更新建設發展有限公司持有40.8%、39.2%、20%的股權。
雷聲大雨點小的併購融資
招商蛇口這筆併購中票在披露計劃之初就備受關注。2021年12月10日，中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會。會上透露，交易商協會將重點支援符合房地產調控政策的企業註冊發行中長期限的債務融資工具，募集資金優先用於補充已售在建專案的資金缺口、以及用於房地產專案或資產的股權收購。不久後，招商蛇口便公佈了30億元的中票發行計劃，並透露其中15億元將用於併購用途。
2021年12月20日，人民銀行和銀保監會聯合印發的《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》流出，其中提及支援優質房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置專案的兼併收購。鼓勵銀行業金融機構積極為併購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率。
1月10日的市場訊息指出，央行要求保利、華僑城、招商蛇口等9家國企、央企透過收併購專案的方式為11家房企提供流動性支援。
也因此，業內都在觀望招商蛇口的這筆中票是否會用於出險房企的專案併購。事實證明，雖然資金投向的專案確實是該公司併購來的，但並非來自出險房企。據瞭解，招商蛇口此前曾接觸過部分出險房企的專案，但並未有落實的交易。
“我們也希望有國企、央企進來，最好是當戰投，一勞永逸。”1月13日，某出險房企的管理層對中國房地產報記者表示，公司希望能引入戰投，但國企、央企顯然更傾向於進行專案併購，“老實說，優質資產我們不可能打折賣，這解決不了公司長期發展的問題，但是他們也不是慈善家，也有自己的考核標準，而且審批流程太慢了，所以現在都還在談。”
在國泰君安分析師謝皓宇看來，當前地產行業的收併購存在兩個難題。一是儘管央企、國企、民企為獨立主體，但在專案層面則是呈現了明顯的權益交叉滲透情況，這使得被併購方並非單一主體，在談判實施起來就會有一定阻礙。其次，正常情況下，開發商發生資金危機時會打折賣掉旗下資產，但在當前保交樓和股權交叉滲透的背景下，不排除企業會被要求溢價收購出險合作方的股權。這兩個因素使得併購貸款無論在實施範圍還是效果上，都會受到一定影響。他預計，國企、央企和民企之間的併購，將是小範圍實施，難以大面積市場化運作。
