編者按：2021年，世界、中國、各行各業乃至每一個人，都深切感受到“百年未有之變局”。
“不畏懼寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的驕陽”，新的一年到來，我們深信，中國經濟與房地產仍將克服所有困難，從容面對任何局面，取得更加矚目的成績。
有鑑於此，觀點新媒體一如既往策劃和推出年度報道“冬天法則”，回顧並總結標杆房企過去一年的調整與改變，尋找全新一年的機會所在。
同時，我們邀請了多位具有全球視野和豐富經驗的經濟學家進行了深度對話，從他們的角度，解讀中國經濟與房地產的前行之路。
觀點網新冠肺炎疫情自2019年底開始肆虐，而於2019年12月迴歸仲量聯行出任大中華及香港研究部主管的黃志輝，也已經兩年時間。
“12月份回來，就想著等過完春節假期以後才去內地的辦公室跟同事見面”，黃志輝感慨：“想不到春節以後一直到現在都去不了。”
訪問當日，觀點新媒體記者來到了仲量聯行位於太古坊一座的香港辦事處，訪問開始前工作人員帶著我們在辦事處走了一圈，介紹各種高科技及健康設施。
事實上，仲量聯行香港辦事處是於2019年底時就旨在成就“未來辦公”願景，打造成未來工作空間。
甫進仲量聯行就是一間小咖啡廳，仲量聯行將workcafé的概念引入辦事處，透過聘請第三方咖啡店營運商，在辦公室為員工提供價質的咖啡及小食，所有員工即使高管理層都沒有固定的辦公桌，覺得吵雜聲太多，可以到獨立工作室，為需要專心工作的員工提供免受電話干擾和安靜的工作空間。
另外，員工可透過互動式MultiTaction螢幕，量身定製體驗式簡報，以及與不同地點的客戶或同事進行小組討論。
繁忙的工作以外，辦公室中有24小時健身室及瑜伽班，提供配備按摩椅和舒適椅的獨立休息空間，讓員工能在工作之餘放鬆身心。
在疫情影響下，很多公司特別是大的公司都在想怎麼樣把在家辦公跟靈活辦公等不同概念融合一起，主要就是讓員工有一個更好的工作體驗，同時又不會讓工作效率下降。
黃志輝隨後介紹：“這需要我們更多的利用科技去設計辦公室。”他指，現在越來越多公司考慮資源及效率，同時也可以節約成本。
隨著疫情受控，仲量聯行預料香港整體物業將於2022年邁向全面復甦。根據該行早前發表的香港地產市場報告指，由於有更多租戶重新調整物業需求，2022年寫字樓總租賃成交量將持續改善，不過礙於將有大量寫字樓新供應落成，商廈空置率將進一步上升。
黃志輝亦指，由於疫情關係，2021年全世界比較大的辦公市場空置率都在高位，甚至有突破10%的情況。
“回想起1997年到2000年前後的陸家嘴，那個時候我在做研究，當時的空置率是在50%，最高的一個季度更達到70%以上。”1997年，黃志輝在香港加盟仲量行(Jones Lang Wootton)，擔任區域經濟學家一職，及後於2000年晉升為仲量聯行研究部主管。
“那個時候，三至五年的供應量是以倍數增長的，但是高空置率的情況沒有維持多久，主要是因為當時經濟突飛猛進，加入WTO也在那個時候。上海市政府也有很多政策幫助企業，特別是金融類的企業，讓他們遷到陸家嘴去，再加上經濟金融等快速發展，雖然供應很多，但吸納也是非常高，沒幾年空置率就回到一個比較穩定的水平。”
他續指，目前的情況不大一樣，在整體經濟增速比較慢的情況下，高空置率的情況可能還需要維持一段時間。不過，需求沒有萎縮，只是在短期甚至是中期沒有供應增長得那麼快。“
經濟放緩，同時內地多間房地產企業亦因流動性收緊而引發美元債問題，黃志輝於2004年起，就先後在摩根士丹利和德意志銀行擔任股票分析師，又曾於ING Real Estate任基金經理。
對於曾任股票分析師黃志輝來說，他認為房地產是資金密集的行業，本來資產流動性是很低的，”如果整個市場突然間就不讓融資的話，不管是誰都會死掉，所以一定要合理地讓他們融資，這個是很重要的。“
現時內房所經歷的，就如港資都經過的1997年風暴，”經過這一波，死不掉的房企接下來就會像港資一樣。“他認為，美元債問題應該是用市場的方法解決。
事實上，過去即使如新鴻基、太古、恆隆等港資地產商，主要是以住宅為主，商業專案大部分都是最近十幾年才建立，”因為這些資產都是長線的，要很久才回本。一些剛起步的企業做不了這個，需要很多的資金。“
“我們現在聽到看到內房企業受到的困擾，其實對商業地產的影響很輕。”正因如此，現時環境對仲量聯行的業務其實影響比較少：“只是增長慢了一點，我還是比較樂觀的。”
黃志輝指，商業地產還是要看整個經濟的發展，即使現時經濟發展放慢了，但是2022年還是有5%上下的增長，放在世界來說還是很好的。雖說不是每一個城市、每一個企業都是這個情況，但這對商業地產會有很大的支援。
“哪一個國家增長最好？還是中國，隨著國家對不同行業更加的開放，企業仍會有需求。”
從投資方來說，黃志輝覺得寫字樓在國內市場投資不可以說非常熱烈，因為投資者還是希望有一個好的前景，這主要是由於目前沒有進取的租金增長。反過來說，像物流專案需求很強，不管是國內還是國外的投資者，都非常熱衷。
就黃志輝所看，國家對房地產市場的控制從幾年前開始已不是一刀切，而是因城施策，每一個省市自己去管，在嚴控之下也留了空間，讓市場有序發展。
他指，從對住宅方面的影響，現在很多分析都說可能2022年住宅交易量會減少，2020年大概是15億平方米，2021年上半年還在上升，下半年可能持平，2022年就要下跌了，“現在十幾億的需求量還是可以維持的，當然，從15億跌到12億、13億已經是跌了20%了。迴歸到一個比較健康跟理性的市場，對住宅市場其實不是壞事，而是好事。內房股有一段時間的陣痛，但是痛過以後還能站起來的，應該會更強。”
在兩個多小時訪問中，黃志輝分享了他對不同範疇的看法，並談及了香港住宅市場。
隨著香港經濟復甦較預期理想，支援中小型住宅樓價於2021年上升4.4%，豪宅樓價則上升7.2%。仲量聯行報告提到，中期而言，私人住宅新供應仍會維持在低水平，並支援中小型住宅樓價企穩，並預期於2022年上升0-5%，而豪宅樓價及租金亦預計上升0-5%。
黃志輝指，從2003年、2004年這段時間開始，曾蔭權做特首時香港基本上已沒有造地，這種情況維持了至少10年，在其後社會政治的情況就跟以前不一樣了，要造地不那麼容易。
自從2004年、2005年以後，香港住宅落成量一直在很低水平，這也造成了今天公共房屋要等得越來越久，私人房屋樓價也愈來愈高。“當沒有供應不足的時候，房價肯定會高企；有充足供應的話，房價便得以調節，肯定比只上不下健康，甚至下降一點也沒有關係。”
至於街鋪方面，該行對2022年還是比較審慎，預期平均5%至10%租金增長。商場的話，2021年跌了2.1%，2022年估計有0-5%的增長。
“估計不是大通關，而且可以想象，2022年一定會有一段時間有社群感染，然後又停兩三個月。”
以下為觀點新媒體對仲量聯行大中華及香港研究部主管黃志輝先生的採訪實錄節選：
觀點新媒體：剛才參觀了辦公室，你們是從哪一年開始靈活辦公的？
黃志輝：仲量聯行的辦公室，如果新的裝修的話都按照這個風格。辦公室對員工、對空間的要求，還有怎麼樣使用辦公室的形態，我們比較早就有這樣的想法。
現在有疫情影響，很多公司特別是大的公司都在想怎麼樣把在家辦公跟靈活辦公等不同的概念融合一起，主要就是讓員工有一個更好的工作體驗，同時又不會讓工作效率下降。這非常重要，這需要我們怎麼樣去設計辦公室，更多是科技的利用。
這也是一個趨勢，比如說IWG，有些情況是業主自己提供。現在越來越多公司要考慮資源，考慮效率，可能就租了一層，有些時候人員來往一層不夠使用，需要時如果業主可以提供十五二十個位置。一年可能就只有一兩個月需要比較多位置，可以說這也是業主給租客的一種方便，這是互利的心態。
觀點新媒體：去年在疫情下，深圳的空置率很高（寫字樓），上海也有這種情況，北京好一點。
黃志輝：主要是供應的問題，廣州市中心供應不多，但是比較外圍一點，比如說南沙，供應還是很多的。還有深圳前海和上海外圍新的辦公區域，空置率是比較高的。在內環如傳統的陸家嘴、浦東，空置率也不低高，但也不會達到20%、30%這樣的情況。
2021年全世界比較大的辦公市場，空置率都在高位，甚至有突破10%的情況，但是香港還不到，香港百分之九點多，紐約差不多10%，我覺得主要是疫情的關係。
可能短期空置率還是會比較高，先不講香港，內地有一個最好的經驗，回想1997年到2000年前後的陸家嘴，空置率是在50%，最高的一個季度是70%以上。
當時的數量很少，也沒有多少棟甲級寫字樓，而且未來3-5年供應量是以倍數增長的，但是高空置率的情況沒有維持多久，主要是因為經濟突飛猛進，加入WTO也在那個時候。
上海市政府有很多政策，讓企業特別是金融類的企業遷到陸家嘴，再加上經濟金融等快速發展，雖然供應很多，但是吸納也是非常高，沒幾年空置率就已經回到比較穩定的水平。現在可能不大一樣，供應不少，增長跟20年前相比已經不一樣了。
當然，現在經濟的體量比過往大得多，現在5%增長比那時15%增長都大很多（對國家整個經濟的數量），但是增速比較慢的情況下，我認為空置率高的情況可能還會維持一段時間。
需求沒有萎縮，只是短期甚至是中期的供應增長得比較快。我們看寫字樓的需求要看淨吸納量，2021年淨吸納量比疫情以前更高，但是空置率還是往上，這是因為供應的問題。
從投資方來說，他們需要考慮的首先是回報。要保證回報的話，肯定要選地點，有質量的資產才能吸引到好的住戶。
如果吸引到一個知名的住戶，實力是強的，這樣租金就有保證。如果預期增長是高的話，買貴一點，回報率低一點也沒有關係，時間可以把回報率提高。
觀點新媒體：這一次鬧得最厲害的是美元債，有些是流動性的問題，有些企業還真的可能是投資不行，對美元債的信用問題，包括接下來的房地產行業，您覺得怎樣？
黃志輝：我覺得這是市場的一個行為，投美元債是市場行為，如果全賠了這也是投資者應該明白的一個風險。跟一個市民去買一套恆大的房子不一樣，這完全不一樣。
這在市場上實際的影響其實可能不是很大，但是心理上面影響，對市場聲譽的影響，可能比實際的影響更大。
現在很多債務的問題主要都是內房股，他們的投資絕大部分是在住宅。從仲量聯行的角度，我們主要是商業地產，涉及面很低。現在聽到、看到內房企業受到的困擾，其實對商業地產的影響很輕，我們的生意主要是跟大部分行業比還是有增長的，只是慢了一點，我還是比較樂觀的。
商業地產要看整個經濟的發展，經濟發展放慢了，但是2022年還是有5%的增長，可能會多一點，說不定也會少一點，放在全世界來說還是很好的。
全世界第二大經濟體增長5%，很多企業還在快速擴張階段，當然不是說每一個城市每一個企業都是這個情況，但是這對商業地產會有很大的支援。
另外，我們的改革開放還在繼續，增長是一個方面，隨著國家對不同行業的更加開放，更多公司也會有需求。
從商業角度看，特別是對住宅方面的影響，現在很多分析都說可能2022年住宅交易量會減少，去年大概是15億平方米，2021年上半年上升，下半年可能持平，2022年就要下跌了。
我覺得一年十幾億平方米的交易確實是需要的，這是我們問了至少10年的問題了，就是一年究竟可以承受多少的交易？七八年以前已經說大概10億平方米左右，10億以後也不會增加多少了，但是現在多少？15億平方米，增加了50%。
這5年以來，這個增長應該不會有很多水分，不會有很多人買第二套、第三套、第四套，這個比例不像以前那麼多，剛需肯定會比較多。當然還會有人買第二套、第三套，但是貸不到款，有些城市根本就就不讓買。
現在十幾億平方米的需求是可以維持的，當然，從15億跌到12億、13億已經是跌了20%了。迴歸到一個比較健康、理性的市場，對住宅市場其實不是壞事，而是好事。
內房有一段時間的陣痛，但是痛過以後還能站起來，而且應該會更強。
觀點新媒體：華潤永珍生活把商管物業自己來管理，碧桂園也在做，中海也成立了，會不會影響到你們的一些業績？
黃志輝：我不確定，中海的商業物業肯定是前幾名的，但是才200多萬平方，其實很少，所以這個市場是非常有前景的。我們肯定做不了整個市場，如果能夠做市場的1%已經不得了。
住宅方面，萬科的市場份額不到3%，萬科那麼大，不知道比仲量大多少倍。當然，公司的性質也不一樣。所以說，這個市場空間是很寬的，我覺得這不是一個特別大的挑戰。
當然，無論什麼時候都有各種各樣不同的挑戰，物管公司主要的增長都是住宅物業管理，商業管理我們還是比較有優勢跟經驗的。
觀點新媒體：如果2022年通關，零售市場會不會逐步復甦？
黃志輝：我們原本預期零售市場2021年會有一個比較明顯的租金增長，因為通關恢復了，特別是下半年，想不到下半年都沒有通關。
2022年我們還是比較審慎，預期平均是5%到10%租金的增長（街鋪）。商場的話，2021年跌了2.1%，2022年估計有0-5%的增長。
我們預計沒有很多遊客，主要是商務、家庭需要和個人需要，比如說看病之類的，通關估計不是大通關。
而且可以想象，2022年一定會有一段時間有社群感染，然後又停兩三個月，我覺得一定會這樣。
我們是看好，但只是往上升一點點的勢態。
