還沒辦理房產證甚至還沒交房的房子可以買嗎？買房人要注意什麼問題呢？

大家好，歡迎收看小哥觀樓市，我是大蟲小哥，前兩天剛好有一位粉絲私信我一個問題，這個問題就是關於期房買賣交易的問題，他去年按揭買了一套新房，到目前還沒有交房，由於覺得供房壓力有點大，所以就想把這套房子給賣掉，然後再置換一套更便宜的二手房，他的問題是這套房子到底能不能賣，好不好賣，我當時就回他了，可以賣，但絕對不好賣，而且交易風險挺大的，建議他收房後，辦理好房產證再考慮賣的問題，其實這種情況在二手房市場中是很常見的，有的是因為買錯房，有的是因為供房壓力山大，有的是因為生意失敗。因此，他們買了期房以後，還沒等到交房就想要把房子賣掉，那麼這類房子如果要交易有什麼風險呢？

可以這麼說，買賣雙方都有很大的風險，首先我們要清楚的是，大多數樓盤還沒有交房是無法辦理房產證的，沒有辦理房產證就無法辦理二手過戶，在現實中，我們買新房通常都要等1到2年後交房，交房後又要等1年左右才能辦理房產證，也就是說這類房子慢則要2年後才能過戶，快則也要1年後才能過戶，那麼這裡就會有一個交易時間差的問題了，過去我們經常講的，二手房為什麼這麼多風險，就是因為二手房的交易週期長，交易週期越長，對於二手房交易的風險就會越高，那有什麼風險呢？

1、 房價波動風險

房子畢竟是屬於商品的一種，價格有漲有跌實屬正常，如果在這個交易期間出現房價大漲又或者房價大跌，那麼買賣雙方都有可能會違反當初所籤的協議，比如，我在2016年就賣過一套還沒交房的房子，約定兩年後再辦理過戶，當時的合同價是90萬，然後2017年和2018年這兩年就出現了房價大漲，這套房子的價格由原來的90萬，變成了180萬，到差不多要過戶的時候，原房東就違約了，寧願三倍賠償定金給買家，也不願意90萬把房子賣掉，最後雙方只能對簿公堂，房東賠償了60萬違約金給買家，在這個案例裡面，可以說是沒有贏家，只有輸家，買方雖然得到了60萬賠償金，但是他已經錯過買房的最佳時機，最後只能買高價房了，而房東雖然房子後面可以賣貴一些，但是60萬是白生生給人家的，如果當時沒有賣房，等交房拿證後再賣，也許還能多賺幾十萬，反過來如果房價大跌也是一樣，買家寧願不要定金了，也不買這套房子了。

2、政策變動風險

購房政策變動很多時候我們是無法預計的，也無法去避免的，包括限購政策、房貸政策和稅費政策，在交易的週期中都有可能會發生變化，比如，籤合同的時候是有購房名額的，到過戶的時候就沒有了，再比如，籤合同的時候二手房還可以貸款的，過戶的時候二手房就停貸了，再比如，本來滿二年可以免增值稅的，現在改為五年才免增值稅了，這些風險買賣雙方都必須要去承擔的。

3、 資金風險

交易週期過長，資金的風險就很高，特別是一些著急用錢的房東，賣房後過不了戶拿不到錢，只能再拿房子去辦理抵押貸款，最後債務越來越高，房子會面臨查封的風險，如果被法院強制拍賣，那麼對買房人來說會造成很大的經濟損失。

因此，無論是買房人還是賣房人，這類房子我的建議都是等交房辦好房產證後再進行交易比較穩當一些。哎，這時候有人就問了，房子真的很便宜，我忍不住要買，怎麼辦？在這裡我只好提幾個建議降低風險：

1、在買賣合同中約定，無論房價如何波動也不影響此次交易，如因買方或者賣方因為房價波動的原因而違約，那麼違約金不僅僅只限制於定金責任，可以按照總價的20%，30%，甚至40%約定。

2、在買賣合同中約定，在籤合同到過戶這期間，如因購房政策發生變化，導致此交易無法完成的，那麼買賣雙方無條件解除合同。

3、籤合同後只能支付購房定金，不能支付房款，原則上購房定金不能高於總房價的20%，切記一定不能幫房東還按揭貸款。

好了，這期就分享到此，關注大蟲小哥，關注小哥觀樓市，瞭解更多樓市資訊和買房知識，謝謝大家！