企業交易二手房稅收政策說明

本次話題只講二手房，至於房地產公司出售新的商品房不在本次話題之列。文中的企業主要指公司制企業。

企業交易二手房有哪些稅金呢？

上期老牛就介紹過，房產分為住宅類與非住宅，主要是根據土地使用性質來決定的，住宅類與非住宅類的稅收政策有很大的差別，往往住宅類的稅收政策明顯要寬鬆很多。對於企業而言，現在住宅類房產由於政府的調控，多數城市已限制企業購買住宅類房產。所以這裡主要說說企業交易非住宅類二手房的稅收政策。

企業交易非住宅類的二手房主要有以下稅目。

增值稅

稅率（或徵收率）5%，徵稅基礎是購買價與出售價的差額（差額徵收方式）。非住宅類沒有城市之分（如果是住宅，則分為北上深廣與其他城市），也沒有年限之分（如果是住宅類，個人滿二年免徵）。但是就企業而言，可分為一般納稅人與小規模納稅人，他們的稅率是一樣的，這是因為一般納稅人在交易房產時可以選擇簡易徵稅，而簡易徵稅的徵收率為5%的差額徵收。當然如果是小規模納稅，在月銷售額15萬以下，可以享受免徵的優惠政策（但是比率比較小，這是因為房產交易額一般較大，15萬以下的房產相對較少）。

增值稅附加

稅率5%（教育附加3%+地方教育附加2%），徵稅基礎為增值稅稅額。附加可分為多種，一般常見的附加稅有教育附加與城市建設。教育附加又可分為教育附加及地方教育附加，其中教育附加稅率為3%、地方教育附加為2%，合計5%。城市建設則分為三檔，分別是：市區7%、縣城與城鎮3%、農村1%，多數交易的不動產都在市區，所以一般情況下都是7%。附加稅率加起來一共就是12%（7%+5%），即增值稅的12%，相當於把增值稅提升了0.6個點（但小規模納稅享受減半徵收，相當於只提升了0.3個點）。一般情況下，附加稅的優惠政策隨增值稅政策（增值稅免徵的情況下，附加也是免徵的）。

契稅

稅率4%，徵稅基礎為出售價。該稅目有較大的地方特色，所以其稅率每個地方都不一樣，由省人大常委會根據具體情況來決定。需要說明的是，契稅是向購買方徵收，與出售方沒有關係。

土地增值稅。稅率30%-60%，以加計扣除後餘額為徵稅基礎。土地增值稅按多級超率累進稅率（類似個所得稅稅率），超過一定比例按相應的稅率徵收。土地增值稅是房地產專屬稅目，核算極其複雜、週期長，一般地產開發商都採用預徵，等專案完成後再完成結算，所以一般地產開發商的土地增值稅核算金額需要經當地稅務機關認可的稅務師事務所的註冊稅務師核算後才能被稅務機關採納。因為部分房產交易的企業不具備土地增值稅核算的專業水平，所以在不能提供發票或是缺乏核算水平的情況下，稅務機關一般採用6%的徵收率以出售價為計稅基礎進行核定徵收（徵收率每個地區不一樣），稅率核定的同時，還要校對銷售價，如果銷售價過低稅務機關也是要核定銷售價格的。

印花稅

稅率0.05%，以出售價為徵稅基礎。該稅種交易雙方均需徵收。對於小規模納稅人，印花稅可享受減半徵收的優惠，即0.025%的稅率。

對於企業交易二手房主要是以上稅目，對於公司制企業而言，其所得稅並不是交易地產時徵收的，而是以整個企業年度經營資料為標準進行申報，年度終了進行彙算清繳，這裡就不再詳說。一般企業所得稅是按利潤的25%，但是很多小微企業及高科技、特殊行業的企業均有不同程度享受企業所得稅的優惠，甚至能達到免徵。

企業交易非住宅類的二手房，稅率到底佔銷售價多大比例，我們舉個例子說明。

A公司（假設是一般納稅人）購進一處商業房產80萬，以100萬出售。

購進時的稅費有以下（其他手續費未在本文列示）：

契稅：80萬*4%=3.2萬。

印花稅：80萬*0.05%=400元。

以100萬銷售時稅費如下：

增值稅：（100-80）*5%=1萬（差額徵收）。

附加：1萬*1.2%=120元。

土地增值稅：100萬*6%=6萬（一般走按核定徵收流程，加計扣除有可能會大於此數，假設銷售價稅務機關能認可）。

印花稅：100萬*0.05%=500元。

企業所得稅：（100-80）*25%=5萬（假設此項業務不考慮其他費用支出）

從以上可以看出，從購進到銷售稅費一共是15.662萬元，佔銷售額的15.67%（意味著漲了20萬，有15萬多元要交稅，這個稅計算得還比較保守，還有一些交易手續費等相關費用未在本文中列示）。

另外，持有期間還會產生土地使用稅、房產稅，無論是否使用，持有期間是一定要交的。這裡不做說明。

企業交易住宅類二手房

還有人問，雖然很多城市對住宅類進行限購，但是如果不限購又該如何徵稅。如果企業購買住宅類的二手房與非住宅類是一樣的，沒有什麼區別。但相對於個人交易住宅類二手房就不一樣了，個人交易住宅類二手房增值稅及附加達到條件可以免徵（滿二年）、印花稅免徵、土地增值稅不徵、個人所得稅滿五年且唯一生活用房免徵、契稅如果是首套且小於90平米為1%。可見個人交易住宅類二手房稅收政策要比企業輕鬆很多。

個人交易非住宅類二手房

還有人問，個人購買非住宅類二手房與企業又有哪些區別。個人購買非住宅類二手房與企業購買非住宅類二手房主要稅目與稅率是一樣的，但是有一些小的區別，主要體現在以下幾個方面：

1、增值稅附加不一樣。增值稅徵收雖然一樣，但增值稅附加個人可以減半（與企業中的小規模納稅一樣）。

2、印花稅。享受減半，與企業小規模納稅人一樣。

3、個人所得稅。企業只有企業所得稅，採用年度清繳的方式；而個人所得稅這一塊屬於財產轉讓所得，在交易現場就要納稅（不納稅就辦不了相關手續），其稅率為20%。但大多數採用核定徵收，按銷售價的2%（如果是拍賣則按3%核定徵收）。

對於個人與企業進行的非住宅類二手房產交易，如果說企業所得稅還有一些籌劃的空間，而個人所得稅則沒有這個可能。所以從某個意義上來講，對於非住宅類的二手房交易，個人交易所產生的稅費不比企業低（這與住宅類交易有較大的區別），雖然附加與印花稅有減半的優惠，但這些稅目的金額畢竟較小。

這也是為什麼公寓（指那此非住宅類的商業地產）從稅收立場上不太建議個人購買的一個原因，上漲的空間有可能全都用來交稅了。