隨著越來越多的樓盤做精品住宅，精裝修交付也越來越普遍，購房者對於房屋的質量越來越“吹毛求疵”，稍有不滿便拒絕收房，動輒提出幾十條整改計劃，對後續物業費承擔、房屋質保期、風險轉移等造成一系列影響。以“質量瑕疵”、“拒絕收房”為關鍵詞在北大法寶進行檢索，可以發現該型別糾紛數量自2012年後成爆炸式上升，2018年開始更是每年都有近千起訴訟案件。可以預見開發商將會越發頻繁地面對業主拒絕收房的情形，稍有不慎即會產生群訴風險。所以建立完整的應對機制是預防風險的有力手段。
一、相關司法解釋
為解決商品房質量瑕疵相關爭議，現有規範為：
1、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)》
第九條：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。第十條：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。
2、《江蘇省高階人民法院關於審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答》27、商品房質量糾紛如何處理？
出賣人向買受人交付的商品房存在地基及主體結構工程質量問題，買受人請求解除合同、賠償損失或要求出賣人採取補救措施的，應予支援。商品房經竣工驗收備案，交付時存在前款以外其他質量問題足以嚴重影響買受人正常居住使用的，買受人請求解除合同、賠償損失或要求出賣人採取補救措施的，應予支援。房屋經過竣工驗收備案，交付時存在質量瑕疵，但不影響買受人正常使用的，買受人拒收房屋，要求出賣人承擔遲延交房違約責任的，不予支援。但出賣人對質量瑕疵進行維修時，給買受人造成損失的，應予賠償。
3、《商品裝修房買賣合同裝修質量糾紛案件審理指南》
第15條：裝修質量存在工程質量、功能質量、品質檔次等方面瑕疵，但對買受人正常居住使用沒有實質性影響的，除當事人對房屋裝修質量瑕疵另有明確約定，買受人拒絕受領房屋要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，不予支援。實踐中商品房買賣合同中往往會約定只有當房屋主體結構質量不合格或房屋質量問題嚴重影響正常居住使用時，業主才有權利拒絕收房。但如何才算嚴重影響正常居住呢？什麼才算質量瑕疵呢？往往實務中業主的認定標準與開發商的標準並不一致，這也是大多數糾紛的爭議點。
二、現實案例解析——殷某某、李某與蘇州某置業公司商品房銷售合同糾紛二審民事判決書
基本案情
原告殷某某、李某與被告蘇州某置業公司於2016年9月30日簽訂《吳江市商品房買賣合同》一份。合同約定出賣方於2018年6月30日前將商品房交付給買受人。合同簽訂後，原告依約支付了全部購房款。2018年6月份，被告向原告發送《延期交房通知書》，最終於2018年8月1日向原告交付房屋並支付了相應的逾期交房違約金。原告殷某某、李某以涉案房屋存在多處漏水、地下車庫返潮滲水等問題，拒絕收房。
爭議焦點
房屋存在漏水等情況系屬事實，但被告認為漏水屬於小的質量瑕疵，房屋並沒有有嚴重的質量問題，不妨礙交房。而原告認為房屋的質量瑕疵經長期維修後均未修復，已嚴重影響原告的居住使用，其有權拒絕收房，並要求置業公司支付逾期交房違約金。
法院觀點
1、2019年10月10日，雙方辦理交房手續時，殷某某對逾期交房違約金6454.51元作出確認並予以結算，並未提出房屋漏水問題，應認定雙方就置業公司逾期交房應承擔的違約責任問題已協商一致，處理完畢；2、涉案房屋陽臺頂部漏水及西面牆體滲水並非房屋主體結構不合格及嚴重影響居住使用的情形，殷某某、李某如確有證據證明滲漏水系房屋質量問題，可要求置業公司承擔保修責任，而原告因此拒絕收房，缺乏法律及合同依據。
三、嚴重影響正常居住使用的情形如何判斷？
根據上述案例，我們發現法院在判斷此類糾紛時主要是對房屋質量瑕疵是否會導致合同目的無法達成，也即能否正常使用房屋，進行實質性判斷。倘若質量瑕疵得以被修復，不影響正常使用的，業主僅能夠要求開發商承擔維修義務，而不得拒絕收房。
在《江蘇省高階人民法院關於審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答》中將“嚴重影響正常居住使用”的情形歸納為：
（1）出賣人擅自變更商品房的朝向、戶型等規劃、設計條件的；（2）房屋存在滲漏、異響等，在合理期限內無法查明原因或經出賣人維修仍無法修復的；（3）水、電、氣等基礎設施無法實際投入使用的；（4）消防設施未經過驗收合格或無法實際投入使用的；（5）訂立合同時出賣人未披露房屋存在違反善良風俗情形的；（6）其他嚴重影響正常居住使用的情形。根據上述規定可知，若購房者與開發商之間簽訂的購房合同無特別約定，除上述問題以外，房屋的其他質量問題如輕微的滲漏、裂縫、牆面空鼓、牆皮脫落、門窗破損一般認定為“質量瑕疵”。有時購房者提出的諸如“窗戶開啟困難”、“手把不靈活”等問題，絕大部分僅屬於購房者的主觀認為或未能提供證據證明的設計/施工偏差或觀感、主觀感受層面的輕微瑕疵，均不屬於影響房屋正常居住、使用功能的質量問題。於此情形購房者不得拒絕收樓，開發商無需就此承擔逾期交房的違約責任，但開發商需對其出售的房屋質量瑕疵承擔修復和賠償損失等責任，並同時出現可能存在的誤工費、租房損失、第三方維修費用、物業費、車位費等一系列費用承擔的問題。
四、律師建議
為了儘量避免業主以房屋質量瑕疵為由拒絕收房或產生後續的訴訟風險，本所律師建議開發商可以在以下流程中進行風險防範：
一、商品房買賣合同做細節性約定
在《商品房買賣合同》針對買受人以質量瑕疵問題拒絕收房的情形做出類似明確約定：“買受人不得以該房屋有一般質量問題為由拒絕或拖延接收該房屋，出賣人不承擔由此引起的逾期交房的違約責任。若買受人以此為由拒收或拖延交接該商品房的，視為買受人無正當理由拒絕接收房屋，自出賣人書面交房通知確定的交房日起，該房屋的所有風險由買受人承擔，同時該房屋的保修期從該日起算，且出賣人不承擔逾期交房的違約責任。”
二、交房前複查
1、嚴格控制施工質量，確保房屋竣工驗收合格，不存在房屋主體結構質量不合格或房屋質量問題嚴重影響正常居住的情形。2、交房前對房屋質量進行自檢，對照國家規範自查，對發現的問題及時整改。
三、交房過程中《交房交接表》等檔案簽署要點
1、慎重作出相關承諾，如維修完成時間、賠償金額或其它承諾；2、記錄問題時，建議只客觀描述現象而不做專業判斷，如發現牆體發黃時，建議客觀描述看到的現象——牆體發黃，不記錄為牆體滲水；發現牆體潮溼且有水印時，客觀描述為牆體有水跡，不記錄為牆體滲水等。3、記錄問題時，如不認同業主提出的維修整改項時，可在業主提出的維修整改項前註明為“業主認為或是業主堅持認為”等文字。4、如業主在驗房時有拍照或錄影，應慎重處理，由公司工程專業人員到驗樓現場陪同，並在《房屋交接表》上記錄說明，要求施工單位加急處理業主反饋的維修整改項。5、填寫完成後，對於空白處應劃掉，不能留白。6、不建議將簽署檔案主動提供給業主。
四、確屬質量瑕疵，按照合同條款積極履行保修責任
1、在維修過程中做好相關證據留存，維修完畢及時進行現場取證。2、在業主不配合維修或業主不確認維修結果時，主動向業主發函，表明開發商積極履行維修義務。3、過程中注意收集業主阻礙維修進場的記錄，避免損失過大責任的承擔。
五、時刻關注媒體
1、個別業主投訴的初期階段，透過積極協商的方式降低事態擴大風險。2、在存在眾多質量問題時，成立輿情監控小組，關注相關媒體、政府網站動態。
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