英國政府將出面解決高樓易燃外層危機！專家：業主短期內難受益

關注過房產圈文章的人，都知道我們曾多次說過英國一類存在問題的房產——具有ACM覆層的高層建築。

由於這類房產在建築外立面使用了高層建築外牆覆層（ACM Cladding），因此，具有較大的火災安全隱患。

這類房產不僅住著可能不安全，業主有時還需要自掏腰包支付一定的維修費，而且，由於政府的一些限制，其貸款和轉售通常也非常之難。

因為這些問題，近年來，ACM覆層危機也一直是政府和很多業主關注的焦點之一......

不過，就在近日，有好訊息稱，新任住房大臣邁克爾·戈夫（Michael Gove ）計劃出面解決ACM覆層的問題。

據媒體報道，戈夫將要求開發商提供40億英鎊的資金，用於拆除外牆不安全的覆層，否則就要向他們徵稅或者採取法律措施。

那麼，這項計劃如何實施？誰將收益？對業主又有什麼影響呢？

在詳細講述這些內容前，我們先來交代一下這件事的背景，給大家說說ACM覆層危機到底是什麼。

【ACM覆層危機是個啥】

實際上，在買房時，很少有人會關注到建築本身所使用的材料，ACM覆層的問題也是在倫敦格倫費爾大廈（Grenfell Tower）火災後發現的。

2017年，24層高的格倫費爾大廈遭遇大火，儘管政府派出了200名消防員和40輛消防車參與救援，但由於火勢蔓延迅速，這場悲劇還是發生了，最終導致72人喪生。

這場悲劇讓人心痛不已，在事後的調查中，人們發現，此次火災的迅速蔓延可能與大樓外使用的高層建築外牆覆層（ACM Cladding）有關。

實際上，在格倫費爾大廈火災前，ACM覆層因為平整度高、重量輕以及成形性好等特點，一直很受歡迎，很多建築外層都用過這種材料。一些老建築翻新時也會用到ACM覆層。

但這次火災後，人們發現，ACM覆層的核心材料採用的是聚乙烯，十分易燃，會加速火勢發展，ACM覆層也變得讓人“敬而遠之”。

而自那以後，英國政府也越來越重視高層建築的防火安全問題，開始加強對高層建築外牆材料的檢測，並要求建築商拆除超過18米高的建築物上不安全的易燃材料。

然而，距離格倫費爾大火已經過去了幾年，英國仍有很多建築還未完全拆除易燃覆層。

在此前接受媒體採訪時，邁克爾·戈夫也承認，政府無法“絕對準確”的確定有多少建築物仍有易燃覆層，他認為可能有上千座。

在火災發生後，英國政府還頒佈了一項新的規定，對於位於高層建築的公寓，買家在申請貸款時，必須向銀行提供建築外牆防火審查證書（Externalwallfire review, EWSI），即證明該建築符合當前消防安全法規後，才能批准抵押貸款。

也就是說，業主想要把房子轉售出去，必須要提供EWS1證書，機構才會給接手買家貸款。

如果業主提供不了EWS1證書，機構將拒絕放貸，這種情況下，要麼找到現金買家，要麼就會面臨賣不出的風險，很多業主迫不得已還會透過降價的方式出售房產。

起初，EWS1證書是為18米以上的建築設計的，但隨著政府建議的變化，EWS1範圍也擴大了，幾乎涵蓋了任何高度的建築。

不過，更讓業主們鬱悶的是，現實中EWS1證書很難申請到。

這是因為EWSI證書需要經過專業評估員的評估，但目前有資格對其建築外牆安全性進行稽核的評估員很少，因此評估十分花時間。加上一些評估員擔心一旦自己參與評估的建築有問題，就需要承擔相應的法律責任，往往不願意進行評估。

而且，獲得EWS1證書的費用不菲，一些機構稱，申請該證書一般需要花費至少6,000英鎊，多則需要2萬到3萬英鎊。

另外，還有一些業主可能買房較早，也沒關注過這類問題，直到賣房時才被告知需要EWS1證書，幾乎沒有什麼時間提前準備，這也導致他們錯過了轉售的最佳時機。

總之，這樣一項規定的出臺，使得很多無法申請到EWS1證書的二手高層公寓在市場的競爭力大幅下降，貸款和轉售也變得難上加難。

原本的資產變成了“燙手山芋”，受影響的民眾們也是抱怨連連。

面對輿論壓力，自2020年底以來，英國政府接連宣佈，對於無覆層（Cladding）的建築，以及高度低於18米的建築，將不再需要EWS1證書。

但實際上，直到現在，一些賣家表示，這一政策並未真正落地，很多貸款機構為了保險起見，仍要求業主提供EWS1證書才能放貸。

看到這裡，相信大家也能明白英國政府為何要出面解決這一危機了。

那麼，英國政府這次提出的新政又是什麼呢？

【政府如何解決ACM覆層危機】

據媒體報道，住房大臣邁克爾·戈夫已經確認了一項計劃，要求開發商提供40億英鎊，並制定計劃，在今年3月之前幫助修復ACM覆層。

戈夫還表示，拒絕這一計劃的開發商可能將面臨稅收或法律措施。

1、誰將受益？

政府的最新計劃主要針對11米至18米高的具有易燃覆層的建築，未來業主將無需自掏腰包支付拆除這些建築ACM覆層的費用。

據粗略統計，目前高度在11至18米之間的公寓樓大約有3.8萬座，這項計劃將讓業主們省下一大筆錢。

業內人士預計，想要維修ACM覆層，每位業主面臨的平均成本大約是4萬英鎊，但最終花費有時可能會飆升至10萬英鎊。

2、誰來為該計劃買單？

對住戶來說，自行改善ACM覆層的成本顯然是很高的，因此，政府認為這一成本應該由開發商來承擔。

這也意味著開發商未來需要支付40億英鎊的賬單來修復ACM覆層，據悉，整個行業還必須制定“行動計劃”，以確保籌集到充足的資金。

目前，政府尚未宣佈這些計劃會涉及哪些開發商，但媒體預計，所有年利潤在1,000萬英鎊及以上的房屋建築商都可能會受到影響。

另外，媒體還稱，為了讓開發商配合這項工作，政府已經宣佈了一些“保障性措施”。

比如，給予住戶長達30年的期限，允許他們對建築存在缺陷的公司追責。

還比如，如果有開發商不合作，政府可能會切斷對它們的資金支援。

再比如，政府還將成立一個專門的監管團隊，來“披露”那些應該對不安全覆層負責但卻繼續從中獲利的開發商。

3、政策大概多久能落地？

據悉，邁克爾·戈夫要求開發商在3月初提出相應計劃，他還計劃在未來幾周內與開發商會面，並將在4月復活節前報告相關進展。

但媒體認為，從以往的情況來看，資金落實通常十分緩慢。

實際上，早在2020年，英國政府就宣佈將拿出50億英鎊的建築安全基金，用於修復18米以上高度的公寓外牆易燃覆層。

但據媒體報道，該項計劃的進展並沒有像預期那麼快，到目前為止，只有12個街區在獲得資金後完成了ACM覆層的修復。

4、有ACM覆層的業主能出售他們的公寓嗎？

對很多業主來說，最關心的還是這項政策出臺後會不會有利於他們的轉售和貸款。

雖然到目前為止，尚不清楚貸款機構是否會在沒有EWS1證書的情況下為這些房產提供抵押貸款。但有業內人士認為，對業主來說，政府最近的新政無疑是個好訊息。

他們表示，隨著政府對這件事越來越重視，加之政府已經表示，希望開發商承擔維修資金，這不僅會減少業主修復覆層的壓力，也會減少此類房產在市場上受到的“歧視”，而未來，隨著各項政策的落實，這部分房屋的轉售和貸款也肯定也會比之前更加容易。

不過，也有專家表示了不同的看法，他們認為業主在短期內很難受益！

專家表示，首先，這些建議只解決了部分問題，對於11米以下高度的建築沒有提供相應解決方案。

其次，一些建築存在的不僅是ACM覆層問題，還有其他非覆層缺陷，比如木製陽臺、缺少防火設施等，修復這些問題可能和覆層的花費一樣昂貴。而且，這些修復往往需要同時進行，所以需要等到所有資金都到位才行。

此前，Association of Residential Managing Agents對400座存在ACM覆層問題的房產進行了一項調查，結果顯示，在18米以上的建築中，解決與覆層無關的安全問題的成本為每套公寓2.6萬英鎊，而解決覆層問題僅為2.25萬英鎊。18米以下的建築中，非覆層問題的成本高達3.8萬英鎊。

最後，專家還認為，政府尚未出臺如何籌集到40億英鎊資金的細節，而且這筆錢對於解決危機來說實在是“杯水車薪”。據官方估計，解決覆層危機將耗資150億英鎊。

房產圈的結尾提示：

從近兩年出臺的計劃來看，英國政府的確已經意識到了ACM覆層帶來的問題，正在大力整改不合格的老建築，而且，有訊息稱，政府還計劃招聘更多火災風險審查評估員，降低人們申請EWS1證書的難度。

但從實際情況來說，由於ACM覆層問題的複雜性，政策的真正落地往往還需要一定的時間。

因此，對於已經買了具有ACM覆層的公寓的業主來說，目前最好的辦法就是耐心等待，看看政府後期會不會對這項政策進行更加詳細的說明。

對於正計劃買房的人來說，還是要提前做好了解和調查，尤其是想要買年代久的二手高層建築時，一定要多長個心眼，確定是否有相應的EWS1證書。

如果實在拿不準的話，也可以考慮近幾年的新樓盤，這些新樓盤開發時，相關規定已經出臺，開發商開發時也會充分考慮這一點。

，也可以考慮近幾年的新樓盤，這些新樓盤開發時，相關規定已經出臺，開發商開發時也會充分考慮這一點。