（幸福裡觀察-探房）部分房源價格“跳漲”和“驟降”都屬於短期現象，應該理性看待。

來源：幸福裡資訊

作者：齊思蕾

編輯：王小玉

最近朝陽某門店中介的朋友圈引發了大家的圍觀。

一套房源掛牌1小時內，帶看21組，意向客戶15組，房東坐在屋裡挨個“面試”排隊的客戶。還有更多人在趕去看房的路上時，該房源392萬成交，均價約5.48萬/平。按照中介估算，該房源正常成交價能到440萬以上。

從小區的整體情況來看，降價是這個特殊案例出現的主要原因，但這也側面顯現出了當下二手房市場買賣雙方心態上的變化。

在北京一系列調控政策下，購房者“持幣”觀望現象越來越多了。

二手房業主掛牌價預期降低

從大趨勢來看，2021年北京樓市同比去年熱度高出不少。但實際上，小趨勢更值得關注。

以二手房為例，8月1日至8月23日，北京二手房網籤11426套，平均每天二手房網籤量近500套。如果最後一週按4500套網籤的高值估算，不出意外，8月二手房網籤量會在16000套左右，對比7月份減少1800多套，比6月份減少2800多套，比今年二手房網籤最高點的3月份減少6000多套。

成交量正在暴露北京二手房市場已經進入了下行通道的不爭事實。

幸福裡認為，市場降溫主要原因還是來自調控端的壓力越來越大，同時，7月初起，北京房貸開始收緊，大部分銀行“限流”縮減單量，也導致二手房成交週期有一定延長。

值得一提的是，幸福裡從多家中介門店瞭解到，8月經紀人帶看次數確實減少了。“我們最近也在主動聯絡業主降價，感覺談判餘地比之前大一些。”朝陽區某中介人士對幸福裡表示，“最近門店人均帶看量降了26%，壓力很大”。

區域性區域仍有跳漲行情？

但是，在市場整體“降溫”的情況下，海淀卻格外“堅挺”。有資料顯示，海淀的二手房月成交套數自2020年6月至今一直穩定在2000-3000套之間，成交均價逐月上升。

“堅挺”的市場一定程度上來源於海淀強勁的改善購房需求。

據幸福調研發現，海淀部分非“學區”房小區下半年以來出現較大幅度跳漲，160平米以上大戶型呈現“出貨”快、議價空間低的特點。

如遠洋風景兩個相似房源間隔7個月成交單價相差5萬元，跳漲60%。該小區最近“上新”一套價值2000萬的三居室，掛牌僅2天就以1999萬成交，均價約13.4萬元/平。但就在今年初，該房源隔壁樓棟相似戶型的三居室成交均價僅8.38萬元/平，成交週期超過2年。據幸福裡瞭解，遠洋風景年初成交房源均價多位於9.5-10.8萬/平之間。

值得注意的是，該小區並非孤例，同樣位於海淀的長河灣小區相似戶型兩個房源間隔不到1個月，成交均價跳漲75%，最快成交週期僅5天；金暉嘉園2020年成交均價9.5萬/平，今年5月以來成交均價調漲至12萬/平，甚至有房源成交價比掛牌價還高出15萬。

在沒有“學區”屬性的前提下，海淀多個小區出現跳漲行情，幸福裡認為主要是因為上述小區均價較海淀和西城其他熱門板塊而言，價格不算高並且小區環境更好，所以在北京上半年的“普漲”行情的帶動下，有一定程度上漲。

不過，北京首批集中供地已有23個地塊入市，海淀樹村地塊預計9月會有新訊息，對於月均成交2000套左右二手房的海淀來說，900套新房入市稀釋二手房需求的機率很大。

在北京日趨嚴苛的調控政策下，樓市已經進入持續穩定的狀態，房價也已經處於相對穩定的區間。跳漲和下跌都屬於短期現象，對於購房者而言，應該理性看待，結合實際需求配置資產。