1月13日，由中指研究院西南分院主辦，中國房地產指數系統、中國物業服務指數系統承辦的“2021中國西部房地產50強研究成果釋出會暨2022房地產市場趨勢報告會”以線上釋出形式隆重召開。本次釋出會以“穿越寒冬 向光而行“為主題，聚焦西部市場，以大資料為依託，以深度研究為基石，重磅釋出了西部房地產50強研究成果。
2021年，我國高質量發展取得新成效，但是我國經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力，經濟工作穩字當頭，著力穩定宏觀經濟大盤。2021年，房地產行業調控總基調保持不變，金融監管力度不放鬆，企業端“三道紅線”、銀行端“兩條紅線”、土地“兩集中”等政策力促市場平穩發展，房地產市場經歷了上半年高熱下半年深度調整的轉變，企業格局進一步重塑。面對內外部壓力，西部城市房地產開發企業實力不斷磨鍊和提升，推動行業持續健康發展。
市場表現：西部成交規模維持穩定，市場韌性優勢突出
西部五省市場銷售額佔全國比例超14%，核心城市價格韌性較強
中指資料統計顯示，2021年1-11月，西部核心五省，即大重慶和四川、雲南、貴州、廣西四省，商品房銷售額達到2.32萬億元，市場份額連續五年維持在全國14%以上。
資料來源：中指資料CREIS
（西部五省包含重慶和四川、雲南、貴州、廣西）
從中指資料統計的西部核心城市價格指數漲幅變化與全國均值的對比來看，在之前的市場週期中，西部5城的價格波動存在明顯的滯後效應。而在本輪市場週期之中，伴隨著政策的不斷收緊，西部核心5城仍然表現出了較強的價格韌性，在市場上行期時，西部5城的價格漲幅高於全國價格漲幅，但在市場下行期時，價格跌幅窄於全國價格跌幅。
資料來源：中指資料CREIS
50強企業市場份額持續提升，TO10企業銷售額佔比近兩成
西部城市憑藉良好的發展潛力及成本優勢，吸引眾多優秀房企佈局深耕，未來也將逐漸成為房地產行業的重要支撐。深耕西部的50強企業，在持續不斷的區域市場耕耘中，市場份額持續增加，行業集中度不斷提升。2021年，西部50強企業繼續加快專案銷售去化，其在西部五省的房地產市場銷售額份額提升至35.7%，銷售面積同步上漲，份額佔比29.6%。
資料來源：中指資料CREIS
（西部五省包含重慶和四川、雲南、貴州、廣西）
從梯隊情況來看，前10企業在西部五省的銷售規模均超過400億，取得近兩成的市場份額，11-20的企業西部五省銷售規模均值近200億，市場份額達8.9%。
資料來源：中指資料CREIS
（西部五省包含重慶和四川、雲南、貴州、廣西）
從市場銷售情況來看，西部五省商品房銷售額在全國的市場佔有率逐年上升，西部50強房企持續深耕，銷售業績與市場份額逐漸上升。萬科、保利、龍湖2021年成渝銷售額均在TOP10以內。此外，融創中國、俊發集團、龍光集團、興城人居、中國鐵建地產、潤達豐濱江、香港置地、重慶華宇集團、旭輝集團等分別聚焦川渝兩地，在2021年西部各重點城市房地產銷售額TOP10中，佔有一席之地。金科入邕以來，依託博翠系及博翠系迭代產品的出色表現，在市場業績、產品力、兌現力等方面均處於城市頭部地位。
目前房地產行業競爭激烈，行業變革，房企面臨更大的不確定性和風險，唯有迴歸經營本質，對內強基固本，修煉管理內功，精細化管理提升經營質效，對外響應國家政策號召，佈局優勢產業，打造第二增長曲線，抓住機遇增強綜合實力，實現規模、效益和風險的平衡，穩健發展，才能在複雜的市場中做到心中有數，以成熟的機制、綜合的能力應對萬變的市場。
企業特點：西部50強企業穩健經營，聚焦品質提升
調節奏控風險，最佳化佈局
2021房地產市場面臨較多不確定性，房企更加註重規模、效益和風險的平穩。在金融監管力度未減的背景下，下半年房企的融資規模出現大幅下滑，由於多家房企違約，導致房企海外評級屢遭下調，海外債融資難度不斷增大，知名頭部房企暴雷，造成金融機構及市場對房地產行業的期望下調，房地產開發企業資金壓力持續增加。企業不僅需要加速銷售回款，確保經營現金流的安全和流動性，提升企業的抗風險能力，也需要創新融資渠道，拓寬拿地方式，才能有助於企業能夠持續穩健的發展。
“三道紅線”的融資監管下，央企和國企在融資能力、融資成本及穩健性上相對民企，優勢更加明顯，拿地能力更強。國有企業也主動服務國家戰略，發揮帶頭作用，在區域深耕的基礎上，不斷積極探索新的運營和發展模式，整合多渠道資源，市場聲量逐漸擴大。
作為國有城市開發運營企業，興城人居一直以“城市需要，人居創造”為使命，堅定服務成都城市戰略，堅持以人之所居為出發點，承擔了片區開發、TOD綜合開發、人才公寓、保障房等戰略支撐專案，以城之所興為落腳點，不斷探索城市需要。在成都，未來TOD將成為城市空間形態建設的重要一環，成都軌道依託軌道交通發展，致力於TOD建設，已自建開發陸肖TOD、梓潼宮TOD等專案，以及與企業合作開發，如行政學院TOD-萬科高線公園等專案。2021年1-12月，成都軌道商品房銷售金額142億，蟬聯成都市房地產銷售業績第八，成績不俗。
成都城投置地（集團）有限公司是成都城投集團旗下集城市公建、住宅地產、人才公寓、商業運營、物業服務、產業運營於一體的市屬全資大型專業房產集團。集團秉承“攜手城市美好程序”的使命，深耕成都，助力“成渝雙城經濟圈”一體化建設，致力於成為中國一流的城市運營服務商。在城市公建方面，集團打造成都城市音樂廳、鳳凰山體育公園、文殊坊、東盟藝術學院、天府藝術公園等城市標杆專案，為建設“三成三都”、雪山下的公園城市貢獻成都力量。2007年，中國鐵建地產首進貴州，始終踐行責任央企的使命，並基於“生命如詩”的品牌發展理念，建立了一個完整的、可持續發展的、生態的“社群生態樹”運營體系。歷經十餘年的深耕，中國鐵建地產在貴州的總開發量超千萬方。
50強企業持續深耕西部五省，加強區域影響力。頭部房企因其佈局的全國性和均衡性，其西部五省區域的銷售業績貢獻度保持在30%及以上；銷售規模在400億以內的企業，其西部銷售額對業績的貢獻度多在50%以上，部分房企可達100%。這些房企在西部核心城市的銷售額在其西部五省整體銷售額的佔比平均在40%以上。
資料來源：中指資料CREIS
（西部五省包含重慶和四川、雲南、貴州、廣西）
在“兩集中”的政策下，西部房企聚焦市場需求，緊盯市場視窗期，依託多年的城市發展的經營，在今年的土拍中，謹慎且精準快速決策，同時多元化拿地方式，聯合拿地，分散資金，既為企業增添優質土儲，又降低風險。成都軌道以其技術及產業優勢，2021年持續不斷增加土儲，1-11月在蓉拿地金額及拿地面積均位於首位。興城人居2021年加快發力，成都三次土拍均有斬獲，其在蓉拿地面積及金額僅次於成都軌道。此外，中國鐵建地產、成都城投置地、兩江置業、重慶高新等國有企業，四川遠達、恆邦雙林、新希望地產、德商集團、康田集團、海成集團等本土房企均有所斬獲。
在大本營西南區域，正黃集團在川入駐城市覆蓋率已達63.2%，遂寧、雅安、射洪、西昌等地平均入駐年份已達10年有餘；2021正黃集團新獲取土地中，四川深耕城市的土地佔有率也達到了70%以上。潤達豐濱江堅持“地域聚焦，合縱聯橫，運營優先，產品升級”的發展戰略，為企業發展戰略選址區域中心，城市發展方向之地譜寫城市人居文化新篇章。海成集團立足庫區，深耕川渝，面向全國，重點佈局長江經濟帶、成渝經濟圈等多個國家高能級城市節點，堅定“高質量增長”的企業戰略目標，穩步向城市高質量生活服務商奮進。
立足自身，多元化綜合運營
在住宅地產利潤空間不斷壓縮的背景下，房企也立足自身，確保企業穩定經營的基礎下，拓展新的業務領域，尋找新的利潤增長點。房企圍繞地產開發主業，透過整合企業內外部資源，逐漸涉足商業、教育、科技、養老、醫療、文化旅遊、代建、TOD、城市更新、鄉村振興等領域，實現地產業務與特色產業的融合共生髮展，不斷構建“地產+”生態系統，增強企業綜合實力，構建企業“護城河”。
圖：房企多元化發展
企業圍繞地產主業，不斷進行業務邊界拓展，構建“地產+”生態系統。金科集團持續推動“四位一體、生態協同”的高質量發展戰略實施，形成地產與“地產+”業務的協同發展與雙向賦能，進一步提升綜合實力。德傑集團自2015年推出“地產+”戰略以來，抓住醫療與教育兩大國計民生大事，結合自身優勢開闢了“地產+醫療”與“地產+教育”的多元化道路，實現穩健、有品質可持續的發展。聖樺集團利用自身產業優勢，整合旗下五大服務資源，打造為客戶提供智慧物業服務、體育運動服務、教育成長服務、健康養老服務、商業服務的聖樺服務體系。
華夏耀創商管提供從前期整體商業規劃到後期運營管理的商業地產全鏈條服務，結合“π”管理體系，嚴格執行3個產品體系及15項管控指標等管理標準，致力於打造集零售、休閒娛樂、餐飲、文化等多元形態於一體的城市商業綜合體範本。同森生活集商業策劃、招商、運營管理、推廣、品控、物業服務等於一體，構建全產業鏈服務運營體系，依託大商業平臺，以物業輔助商業多維度升級，實現資源共享，高效運作。鼎甌集團透過“大健康、大文旅、新教育、體驗農業、生態住區”五大產業資源，以健康為主線，以文旅做支撐，以教育做配套，以產業做補充，以康居為載體，打造一體化的健康生活方式。橋達集團立足“產城融合賦能者，美好生活引領者”的定位，積極構建地產、建築、新生活服務、商業四位一體的業務生態體系，持續為城市發展創造價值。
緊跟城市發展路徑，積極進入城市更新、TOD等領域，致力於城市經營建設，與城市共發展。興城人居以建設“投建運營”一體化的城市綜合運營商為抓手，以“智慧”和“綠色”為核心競爭力，深耕成都市場，廣拓國內外重點城市，以做強城市開發為主線，穩步做大泛地產、數智運營、商業管理，全力構建數智化運營、標準化開發、多元化融資、股權化合作、現代化治理的“五位一體”運營格局。成都軌道依託企業專業優勢，開發或與企業合作開發，打造TOD專案，以軌道交通引領城市發展格局，以TOD引領城市空間結構最佳化。目前保利、萬科、旭輝等企業均以與成都軌道合作的形式，介入TOD開發。萬科高線公園位於東大街沿線行政學院TOD，是成都首批合作示範TOD，以“國際、開放、複合”為理念，構建約50萬方TOD複合國際公園社群，成為區域新地標、商業中心、高階宜居目的地。同時以TOP級產品力贏得業內外口碑，形成“成都TOD高階紅盤”影響力。
隨著中國城鎮化程序從過去的“粗放式發展”進入“精細化運營”時代，城市更新的需求也在不斷強化。在以國內大迴圈為主體、國內國際雙迴圈相互促進的新發展格局背景下，擴大內需、釋放城市發展空間成為關鍵。正黃集團透過成熟的上下游產業鏈為城市新區匯入實業產業叢集，並透過產業叢集聚集人口，為新興城市的經濟發展提供動力引擎，已助力遂寧、雅安、宜賓、西昌等川渝經濟圈的城市更新。俊發集團積極投身新型城鎮化建設，持續深耕城市更新領域，為區域打造大量標杆專案，落地美好生活生態鏈。西部房企也積極響應政策號召，依託自身資源或產業優勢，助力鄉村振興。恆邦雙林充分進行地域調研，整合自然與人文資源，透過景觀打造和鄉村美學提升，吸引創客、返鄉青年等新村民創業，建設美麗鄉村，同時逐步匯入產業資源，實現地域產業振興與客戶生活品質共贏。面對鄉村振興的戰略機遇期，朗基地產集團率先“入局”，重慶文體創意產業園基本建成，成都大邑稻鄉漁歌現代農業產業園初具規模，之外，成渝地區還有3個產業園專案正在有序推進，產業園叢集規模已現雛形。
組織最佳化、科技應用，提升運營效能
伴隨著雲計算、大資料、人工智慧等技術的進步，數字科技也改變著各行各業的發展。中國房地產市場已進入管理紅利時代，倒逼企業從各角度最佳化內部管理，實現高效運轉。總體來看，房企主要從數字科技應用及組織架構變革兩個角度提升，以最優的架構推動企業更靈活持續的增長，並透過與新技術的結合提升管理和企業運轉效率。疫情的產生也加速了房企在營銷端、服務端的數字化建設，在營銷環節，房企透過線上營銷、智慧案場、VR看房等手段，為助力銷售、提升規模進一步賦能。
圖：全流程數字化建設
以客戶為中心，優產品細設計，品質賦能營銷
隨著國家發展，人口結構、家庭結構都在發生演化，人口年齡結構持續上移，成為改善需求的重要來源。而結婚登記對數的逐年降低，以及家庭規模的不斷縮小，都將對產品打造邏輯提出新的命題。50強企業深度理解客戶需求的變化，以客戶為核心，以硬體（產品）+軟體（服務）為核心，實現產品創新升級，打造品質體驗，以高質量的形象吸引客戶，贏得市場口碑。一方面，企業不斷迭代新產品標準、最佳化整理全系產品線、多角度打造產品集合，用更加清晰、完善的產品覆蓋面滿足客戶不斷變化的新需求。另一方面，在產品及服務品質成為行業核心競爭力的背景下，企業透過品質賦能營銷，提升品牌影響力。
圖：房企提高品質策略
房企持續以產品為重要抓手，從關注時代人居要素髮布產品標準、梳理最佳化產品線、打造新產品集合等多角度發力，用更加清晰、完善的產品覆蓋面滿足客戶不斷變化的新需求。德商集團提出“好產品、好服務、好組織”的企業使命，全面提升內部核心競爭力，同時以客戶需求和生活體驗為導向，打造“有品質、有品味、有品牌”的德商美好生活場。
西部房企圍繞客戶需求，持續鍛造產品力和服務力，提升產品品質，最佳化客戶體驗，增強品牌影響力。和喜安築精研與運營產品，建立用材到施工全產業鏈品控閉環的“高貴不貴、安定安全”產品力體系，保證房子的優良品質；服務上，根據業主需求梳理生活觸點，打造智慧社群，建立“和生活”服務體系，提供專業化、多樣化、智慧化的美好生活場景。領地集團建立三位一體的健康服務陪伴體系，從產品力、服務力和品牌力三大維度提升產品的核心競爭力，為客戶打造“健康美好家”。合能地產聚焦“產品全週期、生活全週期”，前端以客戶視角，促進產品品質提升，後端為客戶代言，監督專案現場服務品質，提供多彩的社群生活服務，贏得客戶口碑和客戶尊重。景茂集團堅持“精心打造‘改善你我生活品質’的建築藝術品”的企業發展願景，打造中國新生代人居範本；堅持“人文關懷，創造生活”的服務宗旨，建立“U管家”服務模式和“in”生活體系，為客戶提供專業化全天候服務。
在當前行業背景下，西部房企從專案出發，以客戶為中心，以高質量為原則，多樣化產品定位，為客戶提供全面、優質的居住體驗，滿足不同階段的居住需求。中國鐵建·西派金沙，擇址主城城芯板塊，立足西貴千年文脈，以濃厚的文化範圍和醇熟配套，實現城市高淨值家庭對於優質成長和理想生活的高要求；同森·錦樾1號臨江而建，享800米岷江風景，擁有超跑線條建築立面、雙水系園林景觀、億元級藝術方舟會所和8大圈層生活場域，為樂山精英人群奉獻奢居體驗；聖樺·御錦灣集中式內斂與西式熱情於一體，雕琢山水人居勝境，以繁華大城對話時代，致力於打造內江樓市人居幸福標杆。
隨著城市發展方式的轉變，智慧、綠色、低碳、創新等成為城市建築發展的新方向，西部房企打造城市地標專案，不僅在外觀、規模、材料、技術等方面引領城市建築發展水平，同時也更加關注配套設施、服務功能、綠色環保等方面，在專案品質升級的同時推動城市可持續發展。同森·錦樾1號秉承著同森集團“城市精英生活運營商”的發展理念，將精英生活反哺城市，打造150米旌城雲端住宅，向德陽致以標杆作品。
存量競爭時代，商辦資產運營企業以高素質團隊和專業能力，提供貫穿“投、融、建、管、退”全生命週期的優質服務，實現商辦資產謀求持續穩定經營收益和資產保值增值的核心訴求。同森錦熙將文化和商業進行良好融合，秉承“同創共享森木共生”之理念，成為區域一站式國潮消費體驗中心。
積極承擔社會責任，與城市共發展
過去一年裡，與疫情的戰爭仍然時不時的發生。房企充分發揮自身優勢，多舉措築牢疫情防控線，助力打贏疫情抗擊戰役。為紮實做好“六穩”工作，落實“六保”任務，促進經濟發展作出重要貢獻。
2020年，我國全面建成小康社會，決戰脫貧攻堅取得決定性勝利。但脫貧摘帽不是終點，而是新生活、新目標的起點，從參與脫貧攻堅到助力鄉村振興，西部房企一直在路上。房企積極響應政府對於對口幫扶工作的相關部署，充分利用自身資源優勢，依託地區特點，投資建設專案，推進產城融合，積極探索鄉村振興發展新模式。金科集團積極履行社會責任，響應國家扶貧號召，主動投入超5億元開展產業扶貧、消費扶貧、就業扶貧、教育扶貧等，輻射帶動11個區縣近3萬名群眾脫貧增收。2021年，和喜安築構建“和善事業”愛心公益品牌，形成制度化、長效化的公益體系，構建健康講堂、築夢行動、聚愛計劃、雷霆馳援、四川省慈善總會·和喜公益基金五大公益內容，建立起可持續的公益新方向，為美好社會的發展貢獻力量。鼎仁集團多年來積極參與社會教育公益事業，2021年與四川大學教育基金會達成捐贈協作，為貧寒學子求學之路固基護行。
圖：企業承擔社會責任的形式
近年來，綠色理念持續深入，國內綠色發展不斷推進，房地產企業作為社會主要的投資與服務主體和資源與能源利用主體，如何把握綠色發展機遇，成為綠色現代化的引領者和建設者成為重要課題。2020年下半年來，在堅持“房住不炒”調控基調、強化房地產金融審慎管理下，房企傳統融資渠道收緊，而在“30.60目標”下，綠色貸款、綠色債券等為代表的綠色金融在不斷髮展壯大，為房企融資渠道開闢新路徑，房企紛紛利用落實綠色發展理念，積極推進綠色建築業務，打造適合企業發展的綠色體系，融入綠色品牌理念，不斷推動企業低碳綠色發展。
結語
2022年，預計房地產行業調控總基調將保持不變，金融監管力度不會放鬆，企業端“三道紅線”、銀行端“兩條紅線”、土地“兩集中”等政策仍將繼續執行。中國房地產行業整體步入總量峰值、結構最佳化的階段，行業規模見頂，分化成為市場主旋律。在此背景下，房企更需順勢而為，控規模、調節奏：加速銷售回款，緊盯融資視窗期，確保現金流安全；量入為出，理性拿地，發展佈局緊跟國家政策，把握市場機遇；提升產品力和服務力；提高品牌競爭力。
“十四五”期間，西部區正式進入“高質量發展”階段，城市戰略能級加速提升，頂層設計穩步落位，人口及產業吸附力進一步增強，逐步成長為中國經濟新的增長極，房地產市場仍然具備廣闊的發展前景。
道阻且長、行則將至。我們相信，西部優秀的房地產開發企業在全面建設社會主義現代化國家新徵程中仍將發揮中流砥柱的作用，引領行業實現高質量發展，一起穿越寒冬，向光而行。
