365財經 王卓峰 發自深圳
時代更迭，行業劇變。
2022年1月7日，由中房研究院ICR、365房評、365財經、潮青商會、金機率集團聯合主辦的“2022中房研究院ICR年會暨第三屆粵港澳大灣區發展論壇”在深圳隆重舉行，峰會首次彙集產學研媒嘉賓與會，百城百位地產流量大V同臺，共同探討房地產業未來發展新模式。
會上，三六五網副董事長、365房評董事長齊東，365房評CEO、中房研究院ICR執行院長肖勇，中國人民大學國家發展與戰略研究院高階研究員、住建部政策研究中心原主任秦虹，中房研究院ICR常務副院長秦剛等重磅嘉賓對行業未來發展分享精彩觀點。
同時，多位地產抖音大咖，如地產酵母孟玥臻、富媽聊樓市龐曉慶、老王說房王波、大鬍子說房李俊懷、景暉聊財經胡景暉、鼎佑資本董事長陳豔萍、365千房百計李傑、等嘉賓，也親臨峰會現場為地產營銷新趨勢進行深度解析。
01. 行業劇變 孕育房地產新機
對於房地產行業而言，2021年可謂是跌宕起伏、暗流洶湧的一年。在年初樓市的短暫回暖之後，中央重申“房住不炒”的主基調，隨之而來的是樓市調控持續加碼，政策累積效應逐步顯現，市場下行明顯，行業再生變局。
在充滿不確定的市場環境中，房產人們依然保持著積極的姿態獻言獻策、創新突圍，踏上破局求變的新徵程。
- 肖勇：以勇敢的心直面挑戰，擁抱大流量時代！
365房評CEO、中房研究院ICR執行院長 肖勇
會上，365房評CEO、中房研究院ICR執行院長肖勇作開幕致辭時表示，“我們覺得危中有機，用智庫進行解惑，行業有很多新機會。我們和中國市場學會聯合運營中房研究院ICR，作為一個國家級的地產行業生態智庫，會在這些創新領域為行業解惑獻策，明道優術，獻策助力。”
那麼，在變幻莫測的市場中，365房評怎樣為房企獲取流量密碼？
肖勇表示，房評公司是A股房地產網際網路企業三六五網旗下創新平臺，最早定位是“鐵三角”模式，做中國房地產領先流量運營大資料機構，以優質內容、研究平臺、研究媒體設計的“鐵三角”為支撐點，不忘初心，為客找房，為房找客，牢記使命，用專業解決痛點。
“我們以勇敢的心，直面挑戰，擁抱大流量時代！” 肖勇說。
- 秦虹：中國城市更新已進入全新階段
中國人民大學城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任 秦虹
中國人民大學城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任秦虹表示：“城市更新是城市發展和企業轉型的重要結合點，過去中國城市發展都是增量式的、擴張式的、攤大餅式的發展，但當下，城市向外擴張空間不足、市內空間利用低效、‘千城一面’等發展問題逐漸暴露，國內大部分城市正進入轉型發展的新時期，聚焦煥活城市存量的城市更新被上又一新高度。”
秦虹說，“像北京、深圳這些城市功能提升、品質提升、民生改善、城市經濟活力提升的需求，只能靠城市更新來給予解決。”
並且，自中央提出實施城市更新行動以來，中國的城市更新進入了一個新的發展階段。
她認為：“未來城市更新在投資中佔比將越來越大，參與主體會越來越多，同時政府的重視程度也會越來越高。與此同時，有機更新也將越來越頻繁，將越來越佔據主體地位。也正因如此，城市更新的門檻也將進一步提升，讓會幹、能幹的人來做，效率與成功率也將進一步提高，減少不必要的浪費與投資。”
- 倪鵬飛:2022年全國樓市將繼續分化
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛為本次峰會作線上演說，2022年全國樓市總體變中趨穩，風險可控；空間來看，中心區域和城市群出現較快回暖，區域性可能出現過熱，非中心城市三四線城市可能會持續降溫。
- 任國剛：大灣區城市更新要過“三關”
志綱智庫北京總經理 任國剛
志綱智庫北京總經理任國剛認為，大灣區的城市更新還具有很多區域的特點。但是有一點，無論怎樣更新，必須第一個要過農民關，第二個要過政府關，第三個過市場關。
還有非常重要的是市場均衡性，隨著城市更新的階段之後，隨著中國房地產的結構性調整，預期會出現三個變化，第一個是農民的預期，第二是地方政府的預期，第三，市場也會根據預期發生銷售的變化。
- 梁廣明：數字科技化是房企轉型發展的主賽道
深中潤綠色科技公司總經理、幾何科技合夥人 梁廣明
2021年，房地產進入前所未有的“寒冬”期，這也促使我國主要房企進一步加速轉型，數字科技化成為房企轉型發展的主賽道。
梁廣明認為，在國家雙碳目標及全國房企轉型發展的背景下，深中潤打響轉型之戰。公司定位是做整個灣區首家人居健康的製造商，把整個綠色健康人居定製者作為使命，在大灣區能夠形成健康的數字化服務平臺，依託於已有物業，為客戶能夠提供個性化的需求和定製式的服務，讓居民能夠享受到更好的、更健康的生活方式。
02. 穿越週期 探索地產流量運營新路徑
市場環境瞬息萬變，在碎片化、散點狀的銷售時機面前，流量運營成為眾多地產人的選擇，同時也是行業發展的新風口。
- 齊東：流量私域化 房地產將脫胎換骨
三六五網副董事長、365房評董事長 齊東
三六五網副董事長、365房評董事長齊東提出，流量私域化是目前一大的趨勢。過去做房產流量的三大平臺支柱是客戶端、公眾號、網站，但目前“三分天下”的格局已經被打破，短影片逐步成為流量核心地位，流量正在往房產號上集中。
而流量的私域化是流量運營最大的難題，同時也是最有利的機會。
齊東認為，“將流量主、企微號、小程式結為一體，從流量獲取、公域或私域、使用者留存到商業變現，形成完整的運營鏈條。它具備重大的示範價值，就是在流量私域化的背景下，房地產會有脫胎換骨的變革。”
- 龐曉慶：房地產線上流量營銷是新生態
富媽聊樓市主理人 龐曉慶
富媽聊樓市主理人龐曉慶也表達了相似的觀點：整個房地產的線上流量營銷是一個新生態，這個新生態需要前端流量、中臺運營、以及後端產業鏈資源，共融、共建，達到共生生態。
- 李俊懷：客戶關注力在哪 戰場就在哪
大鬍子說房主理人 李俊懷
房地產寒冬下逆勢增長的秘密是什麼？大鬍子說房主理人李俊懷認為，客戶的關注力在哪裡，戰場就在哪裡。
傳統的銷售在售樓部、在二手中介的門口等客戶。過去這種方式可能等得到客戶，甚至還得排位，但是未來還這麼做是等不到的，因為客戶的關注力已經發生改變，所以主戰場發生了改變。李俊懷還認為，在主戰場發生改變之下有三個“新”：新媒體、新流量、新銷售。
- 胡景暉：未來流量平臺都要變為交易平臺
景暉智庫首席經紀學家、景暉學堂校長、景暉聊財經主理人 胡景暉
景暉智庫首席經紀學家、景暉學堂校長、景暉聊財經主理人胡景暉則認為，未來流量平臺都要成為交易平臺，原因有兩點——第一目前流量已經到了天花板；第二沒人願意再為流量付費，而是要為效果付費。
何謂效果付費？“不是廣告費，是佣金，得追蹤到成交。未來流量平臺必須變成交易平臺，這是大勢所趨。”胡景暉如是說。
- 陳豔萍：新媒體營銷要從被動廣告到主動策劃
房地產行業營銷專家、鼎佑資本董事長、飛呀文化董事長 陳豔萍
房地產行業營銷專家、鼎佑資本董事長、飛呀文化董事長陳豔萍認為，新媒體在樓市營銷中的運用越來越普遍與多樣，但房地產行業的特殊性包含了線上線下的結合變現，需要從被動廣告到主動策劃。
- 李傑：抖音和房地產結合需要克服兩大難點
365房評高階副總裁、365千房百計主理人 李傑
在365房評高階副總裁、365千房百計主理人李傑看來，當前的媒介平臺，抖音依然是房企短影片自引流最重要的渠道之一。“不過抖音和房地產結合有兩大難點：持續運營難和收客難。”
為此，365房評在今年推出新產品“握客”，具備三個主要功能：
- 一是AI素材庫，解決持續運營難的問題；
- 二是抖音收客寶小程式，解決了線上獲取流量的收客問題；
- 三是收客寶管理後臺，系統將所有的使用者資料呈現給開發商，賦能開發商營銷服務。
李傑表示，整個產品不僅培養了短影片的獲客能力，而且在線上進行大量曝光，提供了精準的使用者畫像。更重要的是為客戶在短影片領域積累了素材“資產”。
本次論壇從新流量、新運營、新轉化、新IP四個關鍵維度破題，為房地產行業流量運營寫下新篇章。如今，很多地產人、營銷人、媒體人早已在地產流量營銷的航道上百舸爭流。峰會“中房研究院ICR特聘分析師頒證儀式”上，中房研究院ICR為全國100個城市中最優秀的50位地產流量大V頒發證書。
中房研究院ICR特聘分析師頒證儀式
同時，“365房評握客全國戰略合作伙伴亮相儀式”和“365房評、中房研究院ICR大灣區戰略合作啟動儀式”也正式開啟。
03. 擁抱新時代 引爆灣區地產能量
2022年是新生的一年，灣區經濟已成為世界經濟發展的新引擎，中國正在不斷探索灣區經濟新模式，比肩世界著名灣區的目標已確定。
在此背景下，深圳都市圈一體化大趨勢、城市更新主流模式、置業群體全國化形勢、產業創新升級趨勢等峰會主題，再次引爆灣區“地產能量”。
- 秦剛：“銀髮經濟”是未來中國擴大內需的增長點
中房研究院ICR常務副院長、國家資訊中心國際資訊研究所高階研究員 秦剛
中房研究院ICR常務副院長、國家資訊中心國際資訊研究所高階研究員秦剛認為，中國發展的重大機遇在於一個已經到來的老齡社會。
資料顯示，如今中國60歲以上的人口已經達到了2.54億，65歲以上的人口也接近2億，高比例的老齡人口為我國城市、房地產業、城市經濟，帶來的是一個新興的市場，“銀髮經濟”“老齡經濟”正成為未來中國擴大內需更大的、更新的增長點。
秦剛表示，中國的健康產業將達到十幾萬億，並且在未來的五年到十年還會有一個巨大的成長速度的一個產業，帶來想象力和可能性。全齡社群、適老社會的建設，也是我們房地產業在共富行動當中體現的擔當，做出行業貢獻，體現我們企業家智慧與企業家精神的一個重要的戰場、重要的市場。
- 王波：大灣區最有發展前途
暨南大學特聘研究員、中房研究院大灣區分院院長、房產大象、老王說房創始人 王波
暨南大學特聘研究員、中房研究院大灣區分院院長、房產大象、老王說房創始人王波在會上談及粵港澳大灣區研究，他認為是這裡“最有發展前途”。
他說：“為什麼深圳的房價貴？為什麼東莞的房價會貴？是因為土地供應少，深圳的土地開發使用量已經達到了46%，有人說48%。東莞的土地使用量38%。”他指出，實際上是城市的開發強度已經達到了基本飽和狀態了，考慮到生態和環境因素，一個城市大概能拿來做建設用地的土地只有一半，深圳土地使用接近於飽和。
最後，他還分享了與房價相關的多項指標資料，他說，人均GDP、地價、人口密度、貨幣供給量、固定資產投資額、居民消費價格指數和房價正相關。同時利率、土地供應、調控政策跟房價負相關。
- 端然：大灣區仍是全國樓市最熱門的區域
房譜網董事長、中房研究院ICR副院長 端然
房譜網董事長、中房研究院ICR副院長端然表示，熱度高漲，價格領漲全國，灣區的區域發展前景更受市場認同和追捧。針對2022年大灣區的發展趨勢，端然預測：
- 第一，地價穩，房價穩，預期穩，2021年“三穩”目標基本實現；
- 第二，大灣區仍是全中國最具規模，最活躍的房地產區域之一，2022年市場規模全國佔比維持不變；
- 第三，市場規模見頂下降，深、廣、佛、珠、中等城市穩中有降，惠州、江門，肇慶等城市下降明顯；
- 第四，“房住不炒”不可變。外債集中到期，銷售回款壓力大依舊存在，而2022年上半年是房地產行業最“累”時刻；
- 第五，今年一季度成交築底，二季度價格止跌，下半年市場逐步修復，但修復週期較長，年內市場回升有限。
- 陳雲峰：未來商辦發展空間巨大
中國管理科學學會城鎮化專業委員會秘書長、中經匯秘書長、優鋪網董事長 陳雲峰
中國管理科學學會城鎮化專業委員會秘書長、中經匯秘書長、優鋪網董事長陳雲峰對2022年的房地產市場比較有信心。
“但住宅領域已經有成熟巨頭了，沒有機會發展規模市場了。陳雲峰預言，將來在辦公領域，商辦，也就是商鋪、寫字樓、產業園，文旅產品還有機會，因為這些屬於投資品，而且國家不限制。
“2022年，落子無悔，抉擇本身就是向前。”陳雲峰表示，無論大小，每一次抉擇，都是一次主動求變，都期待一場苦盡甘來。正如每一棵破土的新芽，都帶著穿透時光的倔強。
最後，峰會的壓軸環節是“中房研究院ICR大灣區分院特聘院長頒證儀式”，“2022中國房地產頭部新媒體機構深圳TOP10頒證儀式”以及“2022中國房地產頭部自媒體深圳TOP10頒證儀式”，集結了灣區專家助力中房研究院ICR的發展。
中房研究院ICR大灣區分院特聘專家頒證儀式
2022中國房地產頭部自媒體深圳TOP10
這個地產寒冬，比以往更冷。
但同時，我們也從本屆峰會看到，流量運營及灣區經濟成為房地產發展的新機遇。
未來，中房研究院ICR將緊密圍繞房地產業，並結合時下特殊環境、熱點話題、發展趨勢等形成相關主題，雲集眾多思想領袖、行業精英、頭部大V等，共同探討創新、破題房地產業營銷困局，聚焦行業生態，解決當下行業問題。
縱使當下房地產行業面臨前所未有之變數，365房評亦將保持初心，砥礪奮進，與行業共發展，與房企同前行。
