隨著樓市調控政策的效果持續顯現，2021年期間全國範圍內的房地產專案停工的數量和爛尾樓出現的頻率都有了不小幅度的提高。近期，又有媒體曝光長沙購房者買房的期房停工或將爛尾。
房地產開發商就是專業從事房地產開發的企業，為什麼還能有那麼多的專案和樓盤停工甚至爛尾呢？爛尾樓的頻頻出現又到底是什麼原因造成的呢？
其實如果不算2021年，近些年來，我國的爛尾樓出現的機率可以說是越來越低了。在政策的持續監督下，開發商的資金得到了有效的管理。這也為專案交房打下了較為堅實的基礎。縱使在疫情發生的2020年，我們也不曾聽到有多少房地產開發專案因為缺錢而爛尾。那為什麼2021年反而會有那麼多的樓盤爛尾了呢？
開發商對成本的核算
可能有人會說，2021年開發商的開發成本增長了，這導致很多專案賺不到錢，最終爛尾了。首先我們可以肯定，開發商成本增加確有其事，但因為成本增長而迫使房地產專案爛尾可以說是無稽之談。
現在的房地產開發商都是專業的。並不像房地產剛剛起步的時候，很多人都是來房地產市場賺快錢湊熱鬧的。現在的開發商不敢說都是人精，起碼也都精於算籌。賣房能賺多少錢，成本控制在什麼區間內，也都是早就合計好的。成本的變化最多也就是影響開發商賺多賺少的問題，不會直接導致專案爛尾。如果連成本上漲的不可控因為都考慮不清楚，那還有什麼腦子搞房地產開發呢？
調控收緊資金鍊斷裂
房地產開發商其實就像是一列行駛的列車。想讓列車向前走就要不斷地為列車提供能量。一旦能量提供不上了，列車也就停運了。
如果所有的開發商都是開發完成一個專案再去開發下一個專案。那麼開發商本身可能遇到的風險也就會小很多，樓盤爛尾的可能性也要少很多。現在的開發商都喜歡多個專案一起開發。比如先花1個億拿地，然後找工程方墊資建設，等房子達到預售條件之後就可以賣房收預售款。拿到預售款之後先給工程方結一部分工程款。剩下的錢再拿去買下一塊地。當然在這整個過程當中，土地、在建工程都可以向銀行抵押貸款。所以說開發商實際能夠透過一個房地產開發專案獲取到資金是十分可觀的。然後透過借新還舊的手段，開發商就可以始終保持大量的資金週轉規模。只要房地產專案不停止開發，只要銀行不催促還款，只要貸款可以無限期續上。那麼開發商就不會暴雷，1個億的本金可能最終能滾成幾十億、上百億的規模。
可惜，2021年偏偏收緊了開發商和購房者雙向的貸款，並且收緊了對房地產行業的金融融資政策。一下子在三道紅線和限貸的背景下，開發商的資金鍊條維持不住了。大量債務到期在即，銀行也不能繼續貸到充足的貸款，購房者也貢獻不出足夠的需求。最終開發商資金鍊斷裂，難以為繼，樓盤爛尾也隨即到來。
挪用預售金
之前我們說到，開發商都不傻，也不是活雷鋒。成本和利潤的核算一定是沒有問題的。那麼到最後為什麼沒有錢了呢？那就是因為開發商把原本作為成本結算的預售款挪作他用了。
除了拿其他專案的錢去拓展業務之外，開發商還喜歡拿預售款去搞一些副業，發展其他產業。一旦這些副業和其他產業賺到錢了，那麼挪用預售金的事也就過去了。畢竟最後有資金可以填上之前的坑。可是一旦副業和其他產業沒玩起來。那麼最終的結果就是讓專案走上爛尾的路。
總的來說，這其中資金監管的缺失也是造成商品房在建設過程中爛尾的重要因素之一。所以說爛尾樓事件的頻頻出現也恰好反映出了當前樓市的基本矛盾和問題。要想根除爛尾樓的問題，進一步規範開發商資金使用的過程，防範融資帶來的風險，做好預售金的監管是必不可少的。
