房訊網訊 2022年1月6日，中國寫字樓產業園發展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業地產的下一個十年"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇。
在年會現場，房訊指數研究院院長劉凱釋出了《2021中國寫字樓產業園市場研究報告》，深刻解讀並探索高質量發展要求下寫字樓產業園的變局與破局，揭幕中國商業地產“下一個十年”在雙碳戰略下綠色發展、創新發展的新未來。
劉凱表示，2021年受疫情壓制的市場需求不斷釋放，尤其是網際網路企業需求的爆發，推動全國寫字樓租賃市場持續回暖。與此同時，寫字樓市場供應高峰期或將接近尾聲，大規模的新增供應已經陸續進入市場，未來的去化壓力有望得到緩解。
大宗交易市場方面，劉凱認為，在疫情的衝擊下，中國成為最具韌性的商業地產投資市場，2021年隨著經濟的企穩和租金的回穩，投資市場的活躍度加快復甦，中國內地商業地產投資強勁反彈，展示出企業和機構對中國優質商業地產的長期信心以及對當下資產價格正逐步進入合理區間的判斷。
以下是報告節選：
寫字樓：大宗物業交易活躍度超預期
2021年疫情防控和經濟社會發展統籌推進，國民經濟穩定發展，經濟活動持續恢復。全國寫字樓市場投資、銷售以及租賃等各項指標表現穩健，市場企穩回升，已經迴歸疫情前的發展曲線。
經濟持續向好的大環境下，各項積極因素推動寫字樓市場持續回暖，前三季度重點城市淨吸納量維持高位，空置率較去年下降，租金降幅收窄，部分城市核心商圈租金出現回升。寫字樓市場租戶端結構最佳化調整，金融和科技客戶勢頭強勁，拉動了市場需求的增長。
在自用、投資雙輪驅動下，大宗物業交易市場保持較高的活躍度。投資者在對市場優質專案保持關注的同時，已開始把握投資交易的“視窗期”，創下多宗震撼市場的大額成交案例。投資標的上寫字樓依舊最受青睞，產業園、物流倉儲和資料中心的熱度持續上升。
雙碳目標對行業提出更高的要求，在數字科技賦能下，寫字樓綠色智慧發展的趨勢得到深化。同時，城市更新專案的遍地開花帶來了存量樓宇的提升。專案業主端不斷提升寫字樓物業質量和軟性服務，積極採用靈活租賃、智慧物業及增值服務等策略來滿足租戶日益多元化的辦公需求。
展望未來，在經濟持續增長、產業結構不斷升級最佳化的影響下，寫字樓市場基本面將得到進一步鞏固和提升。長期來看，隨著國家金融開放和科技創新的持續推進，寫字樓市場仍有較大的增長空間，行業深度運營和創新趨勢也將得到進一步的深化。
開發投資趨於理性 供應高峰進入尾聲
2021年前三季度，全國辦公樓整體穩健發展，基本恢復到疫情前狀態，開發端與銷售端資料表現平穩，存量待售面積起伏不大，竣工入市面積有所增長，行業長期進入穩定去化期。
開發投資上，行業整體凸顯出理性發展的態勢，自2018年前三季度的辦公樓開發投資額大幅下滑之後，已經連續三年同期保持在1個百分點內的波動。2021年1-9月，全國辦公樓開發投資額為4446億元，較去年同期減少0.5%。
來源：國家統計局 房訊指數整理
從年內來看，全國辦公樓開發投資額呈現同比增速放緩的趨勢，1-3月同比增長為14.9%，1-6月同比增長6.7%，直至1-9月同比增速轉正為負。究其原因，房訊指數認為，一方面是因為隨著國家從金融和土地兩端對房地產行業調控持續發酵，房企融資環境收緊，開發投資謹慎，一定程度上影響了對寫字樓行業的開發投入；另一方面，住建部和應急管理部發布通知，要求各地要嚴格控制新建超高層建築，各大城市在城市建設規劃上也趨於合理，減少了相關建築的無序開發增長。
新開工面積今年前三季度為3847萬平方米，較2020年同期有大幅下降，降幅為20.3%。綜合三年資料來看，新開工面積同樣呈現下降的趨勢。反映到市場上，預計未來幾年新增供應將趨於“退潮”，給市場消化存量留下了緩衝時間。
市場銷售方面，前三季度全國辦公樓銷售面積2257萬平方米，較2020年同期微增3.1%。受其影響，前9個月全國辦公樓待售面積同比減少2.8%，為3662萬平方米。
來源：國家統計局 房訊指數整理
值得注意的是，由於前一個週期規模化的開發投資以及去年疫情下一些樓宇延期入市的影響，今年前三季度，全國辦公樓竣工面積出現大幅增加。1-9月，竣工面積同比增長17.4%，錄得1662萬平方米，市場在今年迎來了較大的供應量，為市場短期內去化帶來壓力。
但是，比較近五年資料，全國辦公樓竣工面積的趨勢是下降的，結合新開工面積的大幅縮減，房訊指數判斷，寫字樓市場供應高峰期或將接近尾聲，大規模的新增供應已經陸續進入市場，未來的去化壓力有望得到緩解。
市場需求強勢回升 租賃市場搶先復甦
2021年，隨著國家宏觀調控政策效果顯現，我國經濟復甦展現出良好的韌性，延續恢復增長態勢，前三季度GDP達823131億元，同比增長9.8%，第三產業增加值為450761億元，同比增長9.5%，其中資訊傳輸、軟體和資訊科技服務業增加值同比增長19.3％，金融業增加值同比增長4.5％，在推動經濟增長的同時，也為寫字樓市場需求提供了有力的支撐。
在經濟復甦的背景下，政府層面各項積極政策出臺落地並持續作用於市場，尤其是國內疫情得到基本控制，經濟和商務活動迴歸正軌，使得企業信心逐步增強。自2020年第四季度以來，受疫情壓制的市場需求不斷釋放，內、外資企業更為積極地在市場中進行戰略佈局，許多行業也出現新的需求增長點，推動全國寫字樓租賃市場持續回暖，多數城市淨吸納量在今年前三季度維持高位。
資料顯示，全國主要城市寫字樓市場在2021年前三季度淨吸納量錄得567萬平方米，同比去年增幅高達284%，並突破上一輪市場週期的同期高點。四個一線城市的甲級寫字樓淨吸納量均在市場回暖的大環境下有顯著回升，超過300萬平方米，其中北京前三季度甲級寫字樓吸納量累積達61.37萬平方米，為去年總吸納量的3.4倍；重點二線城市同樣保持著需求活躍的勢頭，市場出現不同程度的回暖。
寫字樓租賃需求的持續回暖、成交量回升，提振市場信心，寫字樓專案業主議價能力增強，市場租金降幅持續收窄，部分城市租金出現逐步回升。一線城市方面，北京、深圳寫字樓市場平均租金環比微降，但降幅收窄；上海實現止跌反彈，廣州租金平穩，兩城均有1%左右的微幅上漲。同比來看，整體租金依舊處於下行通道，在低位區間執行。
雖然全國寫字樓市場整體向好，但不同城市不同子市場的表現仍存在差異。有的市場由於供給壓力存續或空置面積未被吸納，業主仍被迫採取以價換量的租賃策略，租金回升速度受限。部分市場由於供應壓力小或強勢的吸納需求推動，已實現租金小幅上漲，例如北京的金融街和中關村市場，在本輪週期中均表現出了良好的韌性。
來源：房訊指數研究院
由於市場吸納良好，重點城市寫字樓空置率出現不同幅度的下降。北京全市平均空置率環比微降至16%左右，並在第三季度實現了近11個季度以來首次環比下降；上海市場同樣出現環比下調，全市平均空置率達17%；廣州保持一貫的穩定，全市空置率延續今年以來的下降趨勢，環比微降至約7%；深圳大部分子市場空置率環比下降，截至季末，全市平均空置率環比下降至23.9%，為過去兩年內最低值。二線城市中，表現較好的城市如杭州、成都空置率在20%-30%區間，其餘城市的市場空置率多數維持在30%以上。
值得注意的是，今年全國寫字樓市場仍然處於供應高峰期，僅第三季度，全國寫字樓市場新增供應達180萬平方米，其中一線城市佔比三季度新增供應高達80%以上。從北京來看，2021年全年預計新增供應量超過100萬平方米。供應的集中放量給寫字樓整體市場帶來較大的壓力，寫字樓專案之間依舊面臨著激烈的競爭。
總體來看，由於租賃需求得到充分釋放，以及網際網路科技在今年的活躍表現，全年市場吸納量將大幅提升，市場集中供應壓力有望緩解，供求關係失衡的局面得到修復，在中國經濟基本面長期向好下，寫字樓租賃市場長期仍擁有增長引擎，空置率有望在年底出現同比實質性回落，市場正在形成對租金企穩的一致性預期。
“雙減”影響衝擊有限 金融、科技穩定支撐
今年“雙減”政策落地後線上教育企業的退租，在寫字樓市場引起較大關注。但從市場觀察來看，該政策對於一線城市優質辦公樓市場影響十分有限。一方面是因為線上教育行業在一線城市的整體承租能力相對有限，在甲級寫字樓樓中租賃佔比較少，遠不及金融、科技等主力需求行業，另一方面則是市場其他行業尤其是網際網路科技需求強勁釋放，即使市場上出現一些退租面積也迅速得以去化。
從重點二線城市來看，教培機構的收縮對不同城市影響表現分化。部分城市如武漢、成都，雖然短期面臨一定衝擊，但活躍的內資TMT、金融及專業服務業的租賃需求持續支撐市場，保持整體穩健回暖態勢；其他城市如西安、重慶，“雙減”政策對市場影響持續發酵，線上教育行業原有的擴張計劃暫停，並出現提前解約或退租的情況，對市場產生較大壓力，業主應透過提升服務品質來提升樓宇自身軟實力，同時也需要專業服務機構引入更多其他行業租戶資源。
整體需求表現來看，疫情防控常態化下，以銀行、保險、證券為代表的傳統金融業以及以研發製造、網際網路為代表的科技新媒體業，因為受疫情影響較小而率先表現出強勁需求，租賃成交更活躍，對維護寫字樓市場需求穩定起到了推動作用。目前，內資TMT、金融服務以及專業服務業已成為全國主要城市中甲級寫字樓的主要需求來源。
2021年，在擴大金融開放的利好大環境下，有更多的外資金融企業選擇進入中國市場，隨之產生的辦公樓市場租賃需求陸續浮現。金融行業整體較為活躍，大型金融機構今年在寫字樓租賃市場上的表現搶眼。資本市場的活躍刺激了證券公司、基金公司等金融機構的業務增長，同時，我國公募基金管理規模和私募基金管理規模在今年均保持平穩增長，為證券、基金等機構的新設立和擴租提供了動力。
據房訊指數觀察，銀行、保險以及投資公司在北京、廣州和成都等市場都較為活躍，其中，2021年上半年金融行業成交佔北京甲級辦公樓租賃成交的35%，證券、保險等企業均在北京積極佈局。
來源：房訊指數研究院
