大家好，我是管清友。

這一節我們聊一個大家比較關心的問題，未來10年，哪些城市的房子還值得投資。

一、如何判斷一個城市值不值得投資？

1.政策因素

第一個，國家的宏觀調控政策。無論是金融、稅收還是土地政策，現在都是比較緊的。

第二個，城市的調控政策。有的城市，房價調控政策比國家層面的還要嚴。

比如，2020年疫情以後，深圳、寧波、杭州的房地產價格都出現了大幅度上漲，隨後就引發了政府嚴厲的調控。

從中央到地方，對房地產行業已經形成了共識，讓房地產去金融化，把原來房地產吸納的過多資源擠出去。

而且從供給側結構性改革角度看，只有房地產這個最大的結構問題解決了，才能相當大程度上緩解我們國家的結構問題。

2.城市因素

其實這個是比較有共識的，無非就這麼幾個因素。

①城市發展前景

城市發展前景，簡單來說就是城市經濟怎麼樣，未來有沒有希望。

比如說，東北地區有一些收縮型城市，人口大量的淨流出，產業基礎也比較薄弱。有些是資源枯竭型城市，就需要慎重投資。

②人口和產業的聚集程度

產業和人口，也是比較重要的指標。

有些城市是交通節點，或者受益於國家和區域的某些戰略，它的人口是淨流入的，產業也在升級，這樣的城市是有投資價值的。

③區塊劃分

大家生活在不同的城市，有一線的，也有四、五線的，也都有投資房產的需求。

那是不是四、五線城市就沒有任何投資價值呢？

也不是。

我上一節課提到，未來的房地產行業其實就是兩個分化。

從全國的情況來看，區域分化很嚴重；從一個具體區域來看，區塊分化非常嚴重。

比如說，一個四、五線城市，儘管是一個人口淨流出的城市，但也有核心地段、核心商業區以及比較好的產業園區。

這些區域，就是投資首要考慮的區域。

當然了，我們還需要考慮當地的限購政策。

從宏觀上來說，整個房地產行業的週期發生了逆轉，進入到一個新的週期，具體區域還需要具體分析。

二、未來10年哪些城市值得投資？

我認為值得投資的也不外乎這麼幾類：

1.超一線城市

從投資前景上講，北上廣深仍然有投資價值，只是房價上漲變緩了。

過去20年漲多跌少，未來可能跌多漲少。

基於這樣的情況，投資的具體方式就很重要了。是急於變現，加槓桿投資。還是資金足夠用，資金成本也不高，打算長期持有。

不同的投資方式，會產生不同的投資結果。

放眼全世界，像北上廣深這種超一線城市，以100年、200年的週期看房價走向，總體還是呈現一個緩慢上漲的趨勢。

舉個例子，香港在92的亞洲金融危機以後，房價出現劇烈的波動，很多明星都炒房炒虧了。然而，香港的現在房價又恢復到金融危機之前的水平了，甚至還超過了。

因此以比較長的歷史跨度來看，大城市的房價水平總體上是穩中有升的，這是一個國際規律。

2.新一線城市

新一線，其實是我們造的一個詞。

2018年我們出了一份報告，結果引發了廣泛的討論。很多城市因為我們把它劃為新一線城市還特別開心，在自己官方媒體上還報道了這個事情。

我們當時是把城市按照GDP、人均GDP，專利的申報數，包括城市的交通、地理位置、享受國家戰略、區域戰略等各個維度的水平做了劃分。

中國大概有20多個城市是可以被納入新一線城市的，比如鄭州、合肥、長沙、南京、蘇州等。

這些新一線城市，未來確實有可能衝擊一線城市。也就是說，它們的經濟規模、經濟總量、人口數量可以達到跟北上廣深差不多的水平。

長遠來看，這些城市的投資價值也沒有太大問題。只不過，我們在具體投資時，一定要關注它們自身的房地產小週期。

比如說南京和蘇州，它的房地產週期是不一樣的，蘇州和長沙又不一樣。

尤其是長沙、重慶這兩個城市，房地產市場是很有特色的，與它們的地方政府過去這些年的施政思路有很大的關係。

整體上，這兩個城市房價漲幅沒那麼大，但是經濟總量、經濟規模、城市競爭力表現都不錯。

西安也是個很有意思的城市，前兩年西安市的房價總體上沒有下跌，過去一年裡還出現了明顯的上漲。

總體而言，我認為類似於新一線城市，基本上是每個省的省會城市和特別重要的經濟城市，大概有20-30個，它們的房價是有支撐的。

我們要做的是，在這些城市裡選擇比較好的區域，根據投資方式的不同安排投資的財務以及標的。

3.主題型城市

主題型城市，其實也是從二級市場演化而來的說法。

一般是指有旅遊風景度假區，或者有比較好的自然資源、人文資源的城市。像三亞、香格里拉都是主題型城市。

主題型城市值不值得買？

我認為沒有標準答案，每個人要根據不同的情況做出判斷。

比如說，你家裡有閒錢，在大城市也已經有房子了，想在風景秀麗的度假區買一套房子，偶爾也能去住一住，享受一下生活。我覺得這樣的投資未嘗不可。

如果你現在還處於剛需和改善階段，那就不建議大家到主題型城市去投資，這相當於佔用了你的資金。

剛需和改善性需求的家庭和個人，我認為還是要投資所在的城市，提升居住品質，改善居住環境。

主題型城市的房地產市場還有一個特點，有些城市由於供給量比較大，新房很多，你會發現只有一手市場，沒有二手市場。

這些城市，某一段時間可能由於政策因素，或者民眾投資熱情比較高漲，會產生一定的泡沫，有的波動還比較大。

所以，大家很容易就買到新房，一般沒有人去買二手房。

總體來說，這種主題型投資的城市，一定要根據自己的家庭情況做出判斷，而不是人云亦云。

聽到好多人去三亞買房子，自己也要去三亞買房，沒有必要。

三、房地產投資有哪些風險？

現在的房地產投資風險越來越大了，不像過去20年那樣利好，但總體還是機會大於風險的。

現在的風險主要表現在5個方面：

1.政策調控

政策風險就是你去投資以後，可能很快就會受到嚴厲的政策調控和行政干預。

典型的案例就是遼寧丹東。丹東是一個收縮型城市，靠近中朝邊境，由於朝鮮的開放，丹東房價一度瘋漲。

但很快迎來了調控，很多炒房客就被套在裡面了，得不償失。

這類城市，我覺得要斟酌斟酌再斟酌。

2.金融槓桿率過高

有些城市，由於大量的基礎設施上馬，地方的槓桿率過高，就導致了房價上漲過快。

我不方便直說城市的名稱，但大家應該可以看到，過去幾年某些城市由於槓桿率過高，基礎設施上馬過快，房價出現了比較大的泡沫，也蘊含著金融風險。

3.產業衰落

產業衰落型風險以資源枯竭型城市為代表。

它們原來的礦產資源逐漸枯竭，大量的人口外流，就業也比較麻煩。
這樣的城市往往國有化程度又比較高，房產投資需要格外注意。

4.人口流失

有些城市，不存在資源枯竭，也許是氣候原因，也許是營商環境不好，也許是產業承載力不夠，最終出現人口持續淨流出。

這是典型的收縮型城市，投資風險比一般城市更高。

當然也不是完全不能投資，要看具體的情況和具體的位置。

5.投機炒作

前幾年，溫州就出現過這種情況。

大量的炒房客把溫州的房價炒高了，隨後出現了拋物線式的房價下跌。對整個城市的功能、產業發展都產生了長遠的影響。

在投資這些城市時，一定要判斷準它的週期。如果正好投在房價下行的軌道上，那就比較慘了。

四、房產稅會影響房價嗎？

最後，我們說一說房產稅。

1.房產稅會影響房價嗎？

房產稅，到底會不會出臺？出來之後對於房價有什麼影響？

其實開徵房產稅，不是為了抑制房價，而是重新分配中央和地方的稅收。

沒有一個國家希望透過開徵房產稅，把房地產市場徹底打趴下，然後把房價清零，這是很多人的一廂情願。

當然，房產稅對於房價會略有影響。但長週期來看，房產稅不改變整個房價執行的趨勢。

就像我們看到歐洲、美國這些經濟體都有房產稅，但對房價趨勢沒有特別大的影響。我們國家過去幾年在上海和重慶試點的房產稅，對於這個地區的房價也沒太大影響。

所以大家一定要清楚，房產稅不是為了解決房價問題的，而是解決財政分配問題。

2.中國的房產稅會不會很快出臺？

我個人認為不會，有幾個原因：

第一，房產稅涉及利益太多，形成共識非常難。

第二，房產稅要履行的法律程式非常複雜，需要經過全國人大多輪討論。儘管現在已經納入到研究立法的程式，但是法律程式要走完還需要比較長的時間。這個過程也是凝聚共識的過程，

第三，由於我們特殊的國情，中國的房地產市場分化很嚴重，房地產型別也特別多。

我們給大家講這個問題之前，也也梳理過很多房地產的型別，比如房產房、央產房、房改房、兩線房等等。

這麼龐雜的型別，如何設定統一的徵稅標準也是非常大的難題。

另外房產評估、徵收物件等問題，也還沒有形成共識。

所以，我認為，房產稅的到來可能還需要一定的時間。